Cách kiểm tra pháp lý nhà đất, nhà thổ cư trước khi mua để tránh rủi ro

Mua nhà là một quyết định lớn, nếu không cẩn trọng, người mua có thể rơi vào những rắc rối pháp lý khó lường. Trước khi xuống tiền, việc kiểm tra kỹ giấy tờ và tính pháp lý của bất động sản là yếu tố then chốt để tránh “tiền mất, tật mang”. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ các bước xác minh nhà đất, nhà thổ cư có hợp pháp hay không, đồng thời cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục mua bán nhà, đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, suôn sẻ.

Vì sao cần kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua?

Mua nhà là một quyết định lớn, đòi hỏi sự cẩn trọng đặc biệt trong việc kiểm tra pháp lý. Việc này không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi mà còn tránh những hệ lụy khó lường.

Nguy cơ mua phải nhà đất có tranh chấp: Một bất động sản có tranh chấp có thể liên quan đến quyền sở hữu, thừa kế hoặc ranh giới đất đai chưa được giải quyết. Theo Luật Đất đai 2024, tài sản có tranh chấp không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ, khiến giao dịch bị đình trệ, thậm chí bị tuyên vô hiệu. Người mua cần kiểm tra lịch sử giao dịch và yêu cầu xác nhận từ cơ quan chức năng trước khi ký hợp đồng.
Nhà đất thuộc diện quy hoạch hoặc có vướng mắc pháp lý: Nhiều người mua rơi vào tình huống nhà đất đã nằm trong diện quy hoạch thu hồi nhưng không được thông báo rõ ràng. Kiểm tra thông tin tại phòng tài nguyên – môi trường địa phương sẽ giúp bạn tránh rủi ro mất trắng hoặc gặp khó khăn khi xin cấp phép xây dựng.
Tài sản đang bị thế chấp ngân hàng: Một bất động sản đang thế chấp chỉ có thể mua bán nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng). Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể gặp khó khăn trong quá trình sang tên hoặc thậm chí bị thu hồi tài sản. Do đó, cần yêu cầu chủ sở hữu cung cấp văn bản giải chấp hoặc xác nhận từ ngân hàng trước khi giao dịch.
Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu nếu vi phạm pháp luật: Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nếu giao dịch thực hiện bằng giấy viết tay hoặc không tuân thủ thủ tục pháp lý, hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, khiến người mua mất quyền sở hữu.
Tránh các rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính: Ngoài giá trị mua bán, nhà đất có thể đi kèm các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành như thuế, phí trước bạ hoặc nợ đọng tiền sử dụng đất. Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể phải gánh thêm khoản chi phí ngoài dự kiến.

Kiểm tra pháp lý nhà đất khi làm thủ tục mua bán nhà để bảo vệ quyền lợi bản thân (Ảnh: Freepik)

Kiểm tra giấy tờ sở hữu hợp pháp trước khi mua nhà

Trước khi thực hiện thủ tục mua bán nhà, việc kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ sở hữu là bước quan trọng để đảm bảo giao dịch an toàn và tránh những rủi ro pháp lý.

Kiểm tra sổ đỏ

Sổ đỏ và sổ hồng là bằng chứng pháp lý xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản. Khi xem xét các giấy tờ này, bạn cần chú ý:

Tên chủ sở hữu: Đảm bảo rằng tên trên sổ khớp với tên người bán. Nếu có sự khác biệt, cần yêu cầu người bán cung cấp giấy tờ chứng minh mối quan hệ hoặc quyền đại diện hợp pháp.
Diện tích và vị trí: So sánh diện tích và vị trí ghi trên giấy chứng nhận với thực tế. Điều này giúp xác định chính xác tài sản bạn dự định mua, tránh trường hợp mua nhầm hoặc bị lừa đảo.
Tình trạng pháp lý: Kiểm tra xem bất động sản có đang bị thế chấp, cầm cố hoặc tranh chấp hay không. Bạn có thể tra cứu thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường nơi có bất động sản.

Lưu ý gì khi giao dịch nhà chưa có sổ đỏ

Từ ngày 1/8/2024, theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023, nhà chưa có sổ đỏ có thể được mua bán, thế chấp nếu đáp ứng điều kiện pháp lý. Dưới đây là những lưu ý quan trọng để đảm bảo giao dịch an toàn.

Kiểm tra điều kiện pháp lý của nhà ở: Theo quy định mới, nhà thuộc các trường hợp sau có thể mua bán, thuê mua hợp pháp dù vẫn chưa có sổ đỏ:

Nhà ở trong dự án bất động sản, chủ đầu tư cần có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện kinh doanh.
Nhà ở hình thành trong tương lai ngoài dự án, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.
Nhà ở thuộc tài sản công, nhà tình nghĩa, nhà được thừa kế, cần có giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyết định từ cơ quan chức năng.

Cẩn trọng với nhà đang thế chấp hoặc tranh chấp: Nhà chưa có sổ đỏ có thể bị thế chấp tại ngân hàng hoặc vướng tranh chấp pháp lý. Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp giấy xác nhận tình trạng pháp lý từ cơ quan có thẩm quyền hoặc tổ chức tín dụng để tránh rủi ro.

Giao dịch phải có hợp đồng công chứng: Dù chưa có sổ đỏ, hợp đồng mua bán vẫn cần công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, giấy xác nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Tránh mua bán bằng giấy tay: Giao dịch nhà chưa có sổ đỏ thường tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thực hiện bằng giấy tay. Hợp đồng không có công chứng có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho người mua.

Tìm hiểu kỹ quy định trước khi giao dịch: So với Luật Nhà ở 2014, quy định mới siết chặt việc thế chấp và giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép. Người mua cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý để đảm bảo quyền lợi khi giao dịch.

Xác minh nguồn gốc và tính pháp lý của đất: Yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán trước đó, giấy phép xây dựng, biên lai nộp thuế đất, hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu khác. Việc này giúp bạn đánh giá xem bất động sản có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ trong tương lai hay không.
Hợp đồng mua bán và công chứng: Trong trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng thường chỉ được lập dưới dạng giấy tay và không được công chứng, dẫn đến rủi ro pháp lý cao. Bạn nên yêu cầu lập hợp đồng chi tiết, rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời tìm hiểu kỹ về thủ tục mua bán nhà trong trường hợp này.

Lưu ý kiểm tra sổ đỏ khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất (Ảnh: Thư viện Pháp luật)

Xác minh tình trạng nhà đất trước khi mua

Trước khi quyết định mua nhà đất, việc xác minh tình trạng của bất động sản là bước quan trọng để đảm bảo giao dịch an toàn và tránh những rủi ro không đáng có. Dưới đây là một số phương pháp giúp bạn kiểm tra xem nhà đất có đang trong diện tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch hay không.

Nhà đất thuộc diện tranh chấp

Để đảm bảo bất động sản bạn dự định mua không vướng vào các tranh chấp pháp lý, bạn có thể thực hiện các bước sau:

Liên hệ với Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường nơi có nhà đất: Cơ quan này quản lý hồ sơ địa chính và giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai. Bằng cách tiếp xúc trực tiếp với cán bộ địa chính hoặc UBND, bạn có thể biết được thông tin về tình trạng tranh chấp của thửa đất.
Hỏi thăm người dân xung quanh: Những người sống lâu năm trong khu vực thường nắm rõ lịch sử và tình trạng pháp lý của mảnh đất. Việc trò chuyện với họ có thể giúp bạn thu thập thêm thông tin hữu ích.
Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự: Cơ quan này có thể cung cấp thông tin về việc thửa đất có liên quan đến các bản án, quyết định thi hành án hay không.
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai: Bằng cách nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, bạn có thể nhận được thông tin chính xác về tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm cả việc có tranh chấp hay không.

Nhà đất nằm trong quy hoạch

Việc kiểm tra xem nhà đất có nằm trong diện quy hoạch giúp bạn tránh mua phải bất động sản có thể bị thu hồi hoặc hạn chế quyền sử dụng trong tương lai.

Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã: Tại đây, bạn có thể xem bản đồ quy hoạch và nhận thông tin chi tiết về mục đích sử dụng đất của thửa đất quan tâm.

Tra cứu trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện: Nhiều địa phương đã cung cấp thông tin quy hoạch trực tuyến, giúp bạn dễ dàng tra cứu thông tin quy hoạch của thửa đất.
Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân địa phương: Những người này thường nắm rõ thông tin về quy hoạch và có thể cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai: Bằng cách nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, bạn sẽ nhận được thông tin chính xác về việc thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không.

Kiểm tra xem nhà đất có đang bị tranh chấp hay dính quy hoạch không (Ảnh: Money Stewards)

Tham khảo thông tin nhà đất từ các cơ quan có thẩm quyền

Khi mua nhà đất, việc tham khảo thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền là bước quan trọng giúp bạn đảm bảo tính pháp lý của bất động sản. Đây cũng là cách để tránh những rủi ro liên quan đến tranh chấp, quy hoạch hay các vấn đề pháp lý khác trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà.

Một trong những nơi bạn nên đến để kiểm tra là Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương nơi có bất động sản. Đây là cơ quan quản lý thông tin quy hoạch, giúp bạn xác định mảnh đất có nằm trong khu vực quy hoạch công trình công cộng, khu dân cư hay bị hạn chế xây dựng không

Đồng thời, bạn cũng có thể kiểm tra xem mục đích sử dụng đất có thay đổi gì so với thông tin ghi trên Sổ đỏ hay không. Việc này giúp bạn tránh mua phải đất thuộc diện quy hoạch, không thể sử dụng theo nhu cầu của mình.

Bên cạnh đó, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã/phường là nơi nắm rõ tình trạng pháp lý của nhà đất trong khu vực. Khi đến UBND, bạn có thể hỏi về tình trạng tranh chấp, tránh mua phải tài sản đang có vấn đề pháp lý với bên thứ ba.

Ngoài ra, đây cũng là nơi bạn có thể kiểm tra xem chủ sở hữu trước đó đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như đóng thuế đất, phí sử dụng đất hay chưa. Nếu còn khoản nợ thuế, có thể ảnh hưởng đến quá trình sang tên và quyền lợi của bạn sau khi giao dịch hoàn tất.

Đến các cơ quan có thẩm quyền để nắm rõ thông tin liên quan đến nhà đất đang giao dịch (Ảnh: Báo điện tử Chính phủ)

Nhờ vào việc tham khảo thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền, bạn sẽ có cái nhìn chính xác và đầy đủ hơn về bất động sản trước khi tiến hành thủ tục mua bán nhà. Điều này không chỉ giúp bạn yên tâm hơn khi giao dịch mà còn hạn chế được những rủi ro pháp lý về sau.

Những lỗi pháp lý phổ biến cần tránh khi mua nhà đất

Khi mua nhà đất, để tránh những rủi ro pháp lý, bạn nên lưu ý các điểm sau:

Kiểm tra tính pháp lý của tài sản: Đảm bảo nhà đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), không bị tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc bị kê biên để thi hành án.
Tránh giao dịch bằng giấy tay hoặc vi bằng: Việc mua bán nhà đất qua giấy tay hoặc lập vi bằng thừa phát lại không được pháp luật công nhận, dễ dẫn đến tranh chấp và mất quyền lợi.
Cẩn trọng với nhà đất chung sổ: Mua nhà đất chung sổ có thể gây khó khăn trong việc tách sổ, chuyển nhượng và dễ phát sinh tranh chấp giữa các đồng sở hữu.
Xác minh thông tin chủ sở hữu: Đảm bảo giao dịch với đúng chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất, tránh trường hợp giả mạo giấy tờ hoặc lừa đảo.
Thực hiện công chứng và sang tên đúng quy định: Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực và thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý.

Kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua không chỉ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có mà còn đảm bảo quyền lợi lâu dài về sau. Hãy luôn cẩn trọng, đừng vội vàng tin vào lời rao bán hấp dẫn mà bỏ qua bước xác minh quan trọng này. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn tự tin hơn khi thực hiện các thủ tục mua bán nhà và có được căn nhà ưng ý một cách an toàn, hợp pháp!

Xem thêm

Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Mua bán nhà đất ủy quyền: Ai chịu thuế? Những rủi ro & lưu ý cần biết