Các chỉ số tài chính khi phân tích ngành Bất động sản khu công nghiệp

Trong các loại hình đầu tư cơ bản, bất động sản khu công nghiệp đã trở thành một ngành đầy tiềm năng và hấp dẫn cho nhiều người trong thời gian gần đây. Để hiểu rõ hơn về sức hút và tiềm năng của ngành này, phân tích các chỉ số trung bình ngành bất động sản là một công cụ quan trọng. Trong bài viết này, OneHousing đề cập đến 5 chỉ số để bạn theo dõi và đánh giá hiệu suất của các công ty hoạt động trong lĩnh vực này.

Bất động sản khu công nghiệp là gì?

Bất động sản khu công nghiệp là một loại hình được sử dụng cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và logistics. Loại hình này bao gồm các khu đất được chia thành các lô để cho thuê hoặc bán cho các doanh nghiệp, các nhà xưởng, nhà kho, trung tâm phân phối và các cơ sở hạ tầng liên quan.

Bất động sản khu công nghiệp có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của một quốc gia, vì nó tạo ra không gian cho các doanh nghiệp hoạt động, tạo ra việc làm, thu hút đầu tư nước ngoài và tăng năng suất. Bất động sản khu công nghiệp cũng góp phần bảo vệ môi trường vì nó giúp tập trung các hoạt động gây ô nhiễm vào một khu vực nhất định, giảm thiểu sự lan truyền và tác động đến các khu dân cư.

Bất động sản công nghiệp có tiềm năng phát triển lớn. (Nguồn: VNEconomy).

Đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp là một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư vì nó mang lại thu nhập ổn định và lâu dài từ tiền thuê hoặc bán lô đất, tăng giá trị tài sản theo thời gian và ít rủi ro hơn so với các loại bất động sản khác.

Một trong những cách đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp là mua cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp. Cổ phiếu này gồm các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, như phát triển, quản lý, vận hành hoặc cho thuê các khu đất, nhà xưởng, nhà kho và các cơ sở hạ tầng. Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có thể mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư vì nó phản ánh sự tăng trưởng của nhu cầu và giá thuê bất động sản khu công nghiệp, cũng như sự phát triển của các ngành công nghiệp liên quan.

Các chỉ số trung bình ngành bất động sản khu công nghiệp

Tỷ lệ lấp đầy

Đây là một chỉ số đánh giá phần trăm diện tích đất trong khu công nghiệp đã được các doanh nghiệp thuê, và thường được dùng như một thước đo để đánh giá mức độ thành công của một dự án. Có một số yếu tố có thể tác động đến tỷ lệ sử dụng đất trong ngành bất động sản khu công nghiệp, bao gồm:

Vị trí: Khu công nghiệp nằm ở vị trí thuận lợi, gần các trung tâm kinh tế, có hệ thống giao thông thuận tiện thường có tỷ lệ sử dụng đất cao hơn.

Cơ sở hạ tầng: Khu công nghiệp có cơ sở hạ tầng hiện đại, đầy đủ tiện ích thường có tỷ lệ sử dụng đất cao hơn.

Chính sách: Khu công nghiệp được hưởng các chính sách ưu đãi của chính phủ, như thuế suất thấp, thường có tỷ lệ sử dụng đất cao hơn.

Nhu cầu thị trường: Nhu cầu của thị trường có thể biến đổi theo thời gian, tùy thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế, và do đó có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ sử dụng đất của các khu công nghiệp.

Tỷ lệ lấp đầy = Diện tích đất đã được thuê hoặc bán/Tổng diện tích đất của khu công nghiệp

Tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy rằng dự án đang thu hút được sự quan tâm của các doanh nghiệp. Ngược lại, tỷ lệ sử dụng đất thấp cho thấy rằng khu công nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư thường ưu tiên các dự án có tỷ lệ sử dụng đất cao để đảm bảo lợi nhuận của khoản đầu tư.

Tỷ lệ trống

Đây là một chỉ số để đo lường phần trăm diện tích đất trong khu công nghiệp chưa được thuê, và thường được dùng như một thước đo để đánh giá mức độ dư thừa của nguồn cung của thị trường. Tỷ lệ không sử dụng thấp cho thấy rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp đang phát triển mạnh. Ngược lại, tỷ lệ không sử dụng cao cho thấy rằng khu công nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Có một số nguyên nhân có thể dẫn đến tỷ lệ không sử dụng cao, bao gồm:

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đón nhiều cơ hội trong những năm qua. (Nguồn: FineAnt).

Giảm nhu cầu thị trường: Doanh nghiệp không có nhu cầu hoặc không có đủ nguồn lực để mở rộng sản xuất hoặc đầu tư mới.

Cung cung cấp vượt quá nhu cầu: Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp tăng cao hơn nhu cầu của thị trường.

Yếu tố cạnh tranh: Khu công nghiệp có thể bị cạnh tranh bởi các dự án khu công nghiệp khác được triển khai với giá thuê và các chính sách ưu đãi hấp dẫn hơn.

Tỷ lệ trống = Diện tích đất chưa được thuê hoặc bán / Tổng diện tích đất của khu công nghiệp

Tỷ lệ không sử dụng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê và giá trị của bất động sản khu công nghiệp. Khi tỷ lệ không sử dụng cao, giá thuê và giá trị của bất động sản khu công nghiệp sẽ giảm và ngược lại.

Giá thuê trung bình

Trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, chỉ số giá thuê trung bình đóng vai trò quan trọng, giúp đánh giá sự hấp dẫn của thị trường.

Chỉ số này được tính bằng cách:

Giá thuê trung bình = Tổng giá trị bất động sản khu công nghiệp / Tổng diện tích đất khu công nghiệp

Giá thuê trung bình có liên hệ mật thiết với tỷ lệ lấp đầy và giá trị của bất động sản khu công nghiệp. Khi giá thuê trung bình tăng, tỷ lệ lấp đầy và giá trị bất động sản khu công nghiệp cũng tăng theo và ngược lại. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần liên tục cập nhật thông tin về giá thuê trung bình trên thị trường để đưa ra các quyết định đầu tư và kinh doanh phù hợp

Thu nhập hoạt động ròng

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng tạo lợi nhuận của một dự án trong ngành bất động sản khu công nghiệp.

NOI được tính bằng cách lấy tổng doanh thu hoạt động trừ đi chi phí hoạt động.

Một NOI cao cho thấy rằng dự án khu công nghiệp đang hoạt động hiệu quả và có khả năng tạo ra lợi nhuận cao. Điều này có thể là kết quả của:

Tỷ lệ lấp đầy cao: Dự án có tỷ lệ lấp đầy cao sẽ tạo ra doanh thu cao.

Giá thuê cao: Dự án có giá thuê cao sẽ tạo ra doanh thu cao.

Chi phí hoạt động thấp: Dự án có chi phí hoạt động thấp sẽ tạo ra lợi nhuận ròng cao hơn.

Theo Savills, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc và Nam đều trên 80%. (Nguồn: Người quan sát).

Nhà đầu tư nên chọn những dự án khu công nghiệp có NOI cao vì đây là những dự án có tiềm năng tăng lợi nhuận.

Tỷ lệ vốn hóa

Trong ngành bất động sản khu công nghiệp, tỷ lệ vốn hóa (Cap rate) là một chỉ số thường được dùng để đánh giá giá trị của một dự án.

Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng cách chia giá trị của khu công nghiệp cho tổng diện tích đất của khu công nghiệp.

Một tỷ lệ vốn hóa cao cho thấy rằng dự án khu công nghiệp có giá trị cao và ngược lại. Chỉ số này có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như:

Tỷ lệ lấp đầy: Một tỷ lệ lấp đầy cao sẽ tạo ra doanh thu và nâng tầm giá trị cho khu công nghiệp.

Giá thuê: Một giá thuê cao cũng sẽ tạo ra doanh thu cao hơn cho khu công nghiệp.

Thu nhập hoạt động ròng: Một dự án có thu nhập hoạt động ròng cao sẽ có khả năng sinh lời và giá trị cao hơn.

Yếu tố ngoại cảnh: Các dự án có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng đầy đủ và hiện đại sẽ có tỷ lệ vốn hóa cao hơn.

Tóm lại, phân tích các chỉ số tài chính này cùng với việc theo dõi xu hướng thị trường và các yếu tố kinh tế xã hội sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện về ngành bất động sản khu công nghiệp. Điều này sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh trong lĩnh vực này.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Đầu tư bất động sản là gì? Nguyên tắc đầu tư hiệu quả F1 nên lưu ý

Giao dịch bất động sản qua sàn và những điều cần biết