Các bài toán đầu tư căn hộ và kinh nghiệm rút ra

Bất động sản luôn là kênh đầu tư tiềm năng, đặc biệt là căn hộ chung cư với tính thanh khoản cao và phù hợp với nhiều đối tượng nhà đầu tư. Tuy nhiên, đầu tư căn hộ, đặc biệt theo kiểu đầu tư lướt sóng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro nếu bạn không trang bị đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm. Do đó bài viết này sẽ cung cấp cho bạn thông tin về các bài toán đầu tư căn hộ thường gặp và kinh nghiệm rút ra trong lĩnh vực tài chính đầu tư và đầu tư lướt sóng để giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và hiệu quả nhất. 

Mục đích đầu tư căn hộ và kinh nghiệm rút ra

Hiện nay, đầu tư vào căn hộ chung cư đang trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều người trẻ nhờ vào những ưu điểm tiện lợi mà nó mang lại. Tuy nhiên, mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu và chiến lược tài chính đầu tư riêng, dẫn đến việc lựa chọn phương án đầu tư cũng khác nhau. Do đó để tối ưu hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư, bạn đọc có thể tham khảo 4 mục đích đầu tư căn hộ phổ biến cùng những kinh nghiệm rút ra từ thực tế như sau:

Đầu tư lướt sóng

Đầu tư lướt sóng căn hộ là phương án đầu tư tiềm năng với khả năng sinh lời nhanh chóng trong thời gian ngắn (thường từ 1-3 tháng). Tuy nhiên, bên cạnh lợi nhuận cao, phương án này cũng đi kèm với rủi ro không hề nhỏ. 2 câu chuyện thực tế sau đây là minh chứng cho hai trường hợp đầu tư lướt sóng thành công và thất bại dành cho những ai quan tâm đến lĩnh vực tài chính đầu tư cần tham khảo

Hình thức đầu tư căn hộ lướt sóng là như thế nào? (Nguồn: Rever)

• Câu chuyện 1: Anh An, với kinh nghiệm và mối quan hệ rộng, đã mua sỉ 12 căn hộ và bán lại 8 căn với mức chênh lệch cao, thu về lợi nhuận 400 triệu đồng. Tuy nhiên, anh cũng chịu lỗ 2 căn do bán giá vốn và bỏ cọc 2 căn.
• Câu chuyện 2: Bạn Linh, với vốn đầu tư ban đầu chỉ 50 triệu đồng, đã mua được 1 căn hộ và có cơ hội bán chênh lệch 50 triệu ngay lập tức. Tuy nhiên, do đánh giá sai lầm về thị trường, bạn Linh đã không bán được và buộc phải bán lỗ 20 triệu để tránh mất cọc.

Nhìn chung, đầu tư lướt sóng căn hộ mang lại ưu điểm lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, phù hợp với nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi và khả năng xoay vòng vốn nhanh. Tuy nhiên, đi kèm với lợi nhuận là rủi ro cao, bao gồm việc bỏ cọc, bán lỗ và thị trường biến động. Để thành công trong việc đầu tư lướt sóng căn hộ, nhà đầu tư cần có kỹ năng, kinh nghiệm và mối quan hệ tốt trong ngành bất động sản.

Một số yêu cầu để đầu tư lướt sóng thành công:

• Dự án thật sự nóng hổi: Số lượng booking cao, tỷ lệ chênh lệch giữa booking và mua cao.
• Mối quan hệ rộng: Có nguồn hàng đẹp và khả năng bán ra nhanh chóng.
• Sẵn sàng cắt lỗ: Bỏ cọc, bán lỗ để xoay vòng vốn.
• Có phương án ra hàng: Tự chạy hoặc có team môi giới hỗ trợ.

Tóm lại, từ 2 bài toán trên, các chuyên gia tài chính đầu tư nhận định rằng đầu tư lướt sóng căn hộ không phải là phương án dành cho mọi nhà đầu tư. Nó chỉ thích hợp cho những người có kinh nghiệm và kiến thức vững về thị trường bất động sản. Trước khi quyết định tham gia, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và không nên tham gia nếu không có đủ kỹ năng và mối quan hệ cần thiết. Lướt sóng căn hộ có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng đồng nghĩa với rủi ro cao mà nhà đầu tư không thể tránh khỏi. 

Tích lũy tài sản

Đầu tư căn hộ không chỉ là kênh tài chính đầu tư sinh lời mà còn là phương thức tích lũy tài sản hiệu quả, phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là những người trẻ có thu nhập ổn định. Bài viết này sẽ phân tích hai bài toán đầu tư thực tế để làm rõ ưu điểm và lưu ý khi lựa chọn phương án tích lũy tài sản bằng đầu tư căn hộ.

Đầu tư căn hộ với mục đích tích lũy tài sản sẽ mang lại giá trị lâu dài (Nguồn: Báo Thanh Niên)

• Câu chuyện 1: Với thu nhập hằng tháng cao, bạn có thể tích lũy đủ tiền mua căn hộ sau 5-6 năm. Tuy nhiên, thay vì chờ đợi, bạn lựa chọn mua căn hộ tại Palm Heights với chính sách thanh toán 1% - 1,5%/tháng. Sau 2 năm, bạn bán ra và thu về lợi nhuận 300 triệu đồng trên tổng số tiền bỏ ra là 1,2 tỷ.
• Câu chuyện 2: Khách hàng của bạn cũng mua căn hộ tại Palm Heights với mục đích tích lũy tài sản. Anh quyết định vay thêm 1 tỷ để nhận nhà và hoàn thiện, sau đó cho thuê với mức giá tương đương tiền trả ngân hàng. Khi đạt lợi nhuận 700-800 triệu, anh sẽ bán ra.

Phương thức đầu tư căn hộ với mục đích tích lũy tài sản như vậy có thể mang lại 1 số ưu điểm nhất định cho nhà đầu tư như sau:

• Tích lũy tài sản an toàn: Giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, giúp bạn tích lũy tài sản an toàn và bền vững.
• Dễ dàng mua bán, khai thác: Căn hộ là tài sản có tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán khi cần thiết. Với ưu điểm dễ khai thác, kênh đầu tư này thu hút đông đảo khách hàng trẻ tuổi, chưa có tích lũy tài sản lớn nhưng có thu nhập hằng tháng cao. 
• Có thể cho thuê: Khi không sử dụng, bạn có thể cho thuê căn hộ để tạo dòng thu nhập thụ động.

Lưu ý cần cân nhắc khi đầu tư theo phương án tích lũy tài sản:

• Chọn các chủ đầu tư uy tín, có phương thức thanh toán lâu dài và đáng tin cậy.
• Ưu tiên các dự án có chính sách vay tốt, như không tính lãi suất trong 2 năm đầu (như Khang Điền cung cấp).
• Tránh vay quá ngắn hoặc quá nhiều để không gây áp lực chi trả lãi cao.
• Luôn sẵn lòng chi trả hết phần gốc còn lại khi lãi suất ngân hàng tăng đột ngột.
• Phù hợp với người mua nhà lần đầu hoặc người có kế hoạch tích lũy tài sản hướng tới sự độc lập tài chính trong tương lai.

Đầu tư cho thuê

Đầu tư căn hộ cho thuê là một trong những kênh tài chính đầu tư phổ biến, thu hút nhiều nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời ổn định và tạo dựng thu nhập thụ động lâu dài. Để đánh giá một cách khách quan, chi tiết hơn về phương án đầu tư này, bạn đọc có thể tham khảo 2 trường hợp thực tế sau 

Đầu tư cho thuê thu hút nhiều nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời ổn định (Nguồn: Khải Hoàn Land)

Trường hợp thứ nhất, khách hàng mua căn hộ cho thuê với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận. Việc lựa chọn thời điểm mua căn hộ rất quan trọng. Trong giai đoạn đầu dự án, giá căn hộ thường đề xuất giá tốt nhất, với tiềm năng tăng giá cao. Ngược lại, khi dự án gần thời điểm bàn giao, có thể khai thác cho thuê sớm với giá bán ưu đãi. 

Trường hợp còn lại, khách hàng hướng đến tự do tài chính thường mua căn hộ để tạo dòng thu nhập thụ động ổn định. Họ chọn mua căn hộ ở giai đoạn đầu dự án với giá tốt và tiềm năng tăng giá cao, đồng thời lợi nhuận từ cho thuê lâu dài. Một lựa chọn khác là mua lại căn hộ từ nhà đầu tư cần xoay vòng vốn, thường với giá tốt hơn thị trường và lợi nhuận cho thuê ổn định.

Lưu ý quan trọng trong quá trình đầu tư căn hộ cho thuê:

• Kết hợp tích lũy tài sản và đầu tư sau bán lại:

• Ưu tiên mua từ đầu dự án để có giá tốt nhất.
• Mua lại căn hộ từ nhà đầu tư cần xoay vòng vốn trước thời điểm nhận nhà.

• Lợi nhuận cho thuê:

• Khung lợi nhuận trung bình: 4% - 7%/năm.
• Lợi nhuận cao hơn khi mua giá rẻ, giá thị trường tăng cao.

Tuy nhiên, đầu tư căn hộ cho thuê cũng đi kèm với những rủi ro và nhược điểm. Đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn, rủi ro thanh khoản và chi phí quản lý, sửa chữa có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn dự án phù hợp và có kế hoạch quản lý hiệu quả để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Đầu tư bán lại

Đầu tư căn hộ để bán lại là một chiến lược tài chính đầu tư mà nhiều người quan tâm, nhằm mục đích đạt lợi nhuận trong ngắn hạn (2-3 năm) thông qua việc mua và bán lại căn hộ. Để thành công trong phương án này, nhà đầu tư cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng và tối ưu hóa chiến lược đầu tư của mình. Phân tích sâu hơn dưới đây sẽ giúp làm rõ hơn về mục đích và cách thức đầu tư căn hộ để bán lại:

Hình thức đầu tư căn hộ để mua bán lại khá được nhiều người quan tâm (Nguồn: Nhadatvui)

Trong trường hợp bán lại trong vòng 2-3 năm, các yếu tố quan trọng bao gồm:

• Yếu tố chờ:

• Hạ tầng giao thông: Việc hoàn thiện hoặc triển khai hạ tầng giao thông trong giai đoạn đầu dự án thường thúc đẩy giá trị căn hộ.
• Dân cư: Mật độ dân cư tăng cao thường tạo ra nhu cầu mua nhà, đẩy giá bán lên.
• Dự án mới: Sự xuất hiện của dự án lớn lân cận thường nâng cao giá trị khu vực.

• Thị trường bán hàng:

• Mức độ sôi động: Tỷ lệ booking/cọc cao (3/1) thường cho thấy nhu cầu mua cao.
• Số lượng căn hộ: Dự án lớn (>500 căn) thường khiến giá tăng do nguồn cung khan hiếm.

Trong trường hợp bán lại sau 2-5 năm, các yếu tố quan trọng bao gồm:

• Quy hoạch khu vực:

• Hạ tầng: Quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích thường ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
• Dân cư: Sự gia tăng dân cư thường thể hiện nhu cầu nhà ở và tiềm năng tăng giá.

• Chủ đầu tư:

• Uy tín: Thương hiệu uy tín và chất lượng hoàn thiện cao thường thu hút người mua và đẩy giá bán lên.
• Tiện ích: Các tiện ích đẹp, đồng bộ thường tạo sức hút cho dự án, nâng cao giá trị căn hộ.

• Quỹ đất:

• Hạn chế: Quỹ đất hạn chế và nguồn cung khan hiếm thường đẩy giá trị căn hộ lên cao.

Lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư bao gồm:

• Phân tích thị trường kỹ lưỡng: Nắm bắt xu hướng, tiềm năng khu vực và nhu cầu mua bán để lựa chọn dự án phù hợp.
• Tính toán khả năng tài chính: Cân nhắc vốn đầu tư, lãi suất vay và các chi phí phát sinh để đảm bảo lợi nhuận.
• Kiên nhẫn và linh hoạt: Theo dõi thị trường và điều chỉnh chiến lược đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận.

Nhìn chung, đầu tư căn hộ để bán lại là kênh tài chính đầu tư tiềm năng với lợi nhuận trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng, phân tích kỹ lưỡng và có kế hoạch đầu tư rõ ràng để đạt được thành công.

Bài viết trên đây đã phân tích, đánh giá chi tiết về các bài toán thực tế liên quan đến việc đầu tư căn hộ, tùy thuộc vào mục tiêu lợi nhuận, khả năng tài chính đầu tư và chiến lược đầu tư, bạn đọc có thể lựa chọn 1 trong 4 phương án đã được đề cập ở trên.  Lưu ý rằng, bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, nhà đầu tư vẫn cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư cho riêng mình.

Xem thêm

Những yếu tố nhà đầu tư cá nhân cần xem xét trước khi xây dựng kế hoạch đầu tư tài chính

Lập kế hoạch quản lý tài chính cá nhân - chìa khóa giúp rút ngắn khoảng cách từ con số 0 đến tự do tài chính