Bức tranh "ảm đạm" của thị trường bất động sản: Phân tích và dự báo.

Thị trường bất động sản hiện đang chứng kiến một bức tranh khá ảm đạm và phức tạp, đặc biệt là sau nhiều biến động kinh tế, cùng ảnh hưởng từ đợt đại dịch toàn cầu. Việc giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, tăng lãi suất và áp lực từ nguồn cung cầu không đồng đều đã đồng loạt gây ra những thách thức lớn cho thị trường này. Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết tài chính đầu tư sau đây.

Tình trạng thiếu nhà giá rẻ, dư thừa nhà ở cao cấp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đang trải qua một giai đoạn đầy biến động và thiếu hụt trong phân khúc nhà ở giá rẻ. Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết thị trường hiện tại chủ yếu tập trung vào căn hộ trung cấp và cao cấp, với giá từ 25-70 triệu đồng/m2. Đối diện với điều này, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không xuất hiện trên thị trường.

Dữ liệu của Savills cũng cho thấy tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở giá rẻ. Trong 100 căn hộ mới bán ra tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có 3 căn có giá dưới hai tỷ đồng. Sự mất cân đối này ngày càng trở nên rõ ràng khi phần lớn các dự án mới ra mắt đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP Hồ Chí Minh.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, đặt ra mối quan ngại về sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường nhà ở. Ông Đính lưu ý rằng phần trăm nguồn cung nhà ở giá bình dân giảm đáng kể từ 30% xuống còn 6%, và các dự án có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chủ yếu xuất hiện ở những dự án nhà ở xã hội hoặc ở các tỉnh vùng ven.

Theo ông Đính, nguồn cung khó có thể tăng trong ngắn hạn do nút thắt pháp lý và quản lý thận trọng trong việc phê duyệt dự án. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp, không chỉ trong việc thanh toán nợ mà còn ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới. Với tình hình trên, nghịch lý thiếu nhà bình dân thừa nhà giá cao có thể tiếp tục trong năm nay, làm tăng áp lực cho người mua nhà và tăng cảm giác không an ninh về nhà ở trong cộng đồng.

Nghịch lý thiếu nhà ở giá rẻ, thừa nhà ở cao cấp (Nguồn: CafeF)

Giá nhà vẫn tăng mặc dù nền kinh tế đang gặp khó khăn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chứng kiến sự suy thoái từ giữa năm 2022, kỳ vọng về điều chỉnh giá nhà đặc biệt khốc liệt như thời kỳ khủng hoảng tài chính 2008-2009 đã xuất hiện. Năm 2023, dù nền kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản không giảm nhiệt theo chiều hướng dự kiến. Thậm chí, theo dữ liệu của nhiều tổ chức nghiên cứu, giá chào bán chung cư và nhà liền thổ vẫn tiếp tục tăng, đồng thời duy trì ổn định, trái ngược với diễn biến chung của nền kinh tế.

Điển hình, theo Savills, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức giá mới cao kỷ lục, với giá 51-70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới và tăng 24% so với năm 2022. Điều này thể hiện sự đàn áp giữa cung và cầu, khi các căn hộ trong khoảng giá này vẫn đạt được sự quan tâm lớn từ phía người mua, chiếm 49% tổng số căn bán được. Điều ngạc nhiên là giá liền kề và nhà phố thương mại cũng không giảm sút, thậm chí tăng 3% theo quý, đạt 194 triệu đồng/m2 đất và 328 triệu đồng/m2 đất tương ứng.

Tuy nhiên, bức tranh tích cực này không phản ánh hoàn toàn thực tế của thị trường. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội, đã chỉ ra rằng các phân khúc như biệt thự, liền kề, và nhà phố đang đối mặt với những thách thức đáng kể. 

Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, các chỉ số tăng trưởng âm, nhưng giá bất động sản vẫn liên tục tăng cao. Mức giá và phân khúc sản phẩm cũng đang thay đổi đáng kể, khi nhà ở thấp tầng giá dưới 20 tỷ đồng giảm từ 80% xuống còn 50%, trong khi những sản phẩm trên 30 tỷ đồng tăng từ 10% lên 23% tổng nguồn cung, tạo ra một thách thức lớn cho khả năng kinh doanh và cho thuê của nhà phố. Điều này cho thấy sự không cân đối và khó khăn trong thị trường bất động sản khi nền kinh tế gặp khó khăn.

Giá nhà tăng trong khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn (Nguồn: Thông tin chính phủ)

Dự báo bức tranh thị trường tương lai

Dự báo cho thị trường bất động sản trong tương lai đang đối mặt với những thách thức đáng kể, khi mặt bằng chung thị trường dự kiến sẽ tăng nhẹ 6% so với đầu năm, ngược lại với kỳ vọng giảm giá mạnh trong năm 2023. Tuy nhiên, tình trạng này có thể tạo ra những khó khăn trong ngắn hạn cho thị trường nhà ở trong năm 2024.

Nguồn cung khó khăn là một trong những thách thức chính, khiến cho việc khơi thông nguồn cung trở nên khó khăn. Điều này đặt ra lo ngại về việc tăng giá nhà do sự khan hiếm của nguồn cung. Đồng thời, yếu tố khách quan như chi phí đầu vào, bao gồm đất đai, nguyên vật liệu, và lãi vay, cũng đang tăng lên, đóng góp vào áp lực tăng giá.

Chưa hết, yếu tố chủ quan cũng đang góp phần làm gia tăng giá nhà. Chủ đầu tư ưu tiên xây dựng nhà cao cấp, hạng sang, làm cho khả năng mua nhà của phần đông người dân trở nên khó khăn hơn. Chuyên gia cảnh báo rằng, nếu tình trạng này tiếp tục, giá nhà có thể liên tục tăng và vượt qua khả năng chi trả của đa số người dân.

Hậu quả tiềm ẩn của việc giá nhà liên tục tăng có thể hình thành khung giá ảo, gây lệch pha cung cầu và gây ra sự sụt giảm thanh khoản trên thị trường. Điều này ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường, tạo ra những biến động không ổn định và khó dự đoán.

Tóm lại, thị trường bất động sản trong tương lai đang đối mặt với những thách thức đa dạng từ nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào tăng, đến sự ưu tiên của chủ đầu tư. Điều này đặt ra nhiều nguy cơ về việc tăng giá nhà và tác động tiêu cực đến khả năng mua nhà của cộng đồng, cũng như đối mặt với nguy cơ hình thành một thị trường không ổn định và khó dự đoán.

Những thông tin trên đây đã phần nào giúp bạn có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản, từ đó giúp bạn dễ dàng đưa ra được quyết định đầu tư thông minh và sáng suốt.

Xem thêm

2024: Thời điểm nhà đầu tư bất động sản xuống tiền?

Đất ODT là gì? Giải mã 4 thắc mắc về đầu tư đất ODT