Bồi thường khi thu hồi đất thế nào khi diện tích trên sổ đỏ khác diện tích thực tế?

Trong quá trình quản lý đất đai và phát triển đô thị, một trong những vấn đề thường gặp là sự không khớp giữa diện tích thực tế của một miếng đất và diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ. Tình trạng này có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, từ sai sót trong quá trình đo đạc, đến các thay đổi tự nhiên hoặc do các hoạt động xây dựng và phát triển. Trong trường hợp diện tích thực tế khác biệt so với diện tích ghi trên sổ đỏ, việc xác định bồi thường khi thu hồi đất đai trở nên phức tạp và đòi hỏi sự phối hợp giữa các bộ phận chính trị, pháp lý và kỹ thuật. Cùng tìm hiểu cách bồi thường trong trường hợp này ở bài phân tích chi tiết dưới đây.

Thu hồi đất đai và bồi thường đất là gì?

Dựa trên điều 3 của Luật Đất đai 2013, các điều khoản 11 và 12 giải thích về quy trình thu hồi đất và bồi thường đất như sau:

• Thu hồi đất bởi Nhà nước là quá trình mà chính phủ quyết định thu lại quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức mà Nhà nước đã cấp hoặc từ người sử dụng đất vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.
• Bồi thường đất là quá trình mà Nhà nước trả lại giá trị của quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức sau khi đã thu hồi diện tích đất, bồi thường đó được thực hiện cho người sử dụng đất tương ứng.

Hiểu khái niệm thu hồi đất đai và bồi thường đất (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Quyền của người sử dụng đất

Theo Mục 1 Chương 11 của Luật Đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như sau:

Các quyền của người sử dụng đất bao gồm:

Quyền chung:

• Người dùng đất được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác mà liên quan đến đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả tài chính đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích từ các công trình do Nhà nước xây dựng nhằm bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp.
• Nhận sự hướng dẫn và hỗ trợ từ phía Nhà nước trong quá trình cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo vệ khi bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai.
• Được đền bù khi chính phủ thu hồi đất theo quy định của Luật hiện hành.
• Có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp và vi phạm pháp luật về đất đai.

Người sở hữu đất cần hiểu các quyền của mình (Nguồn: Hòa nhập)

Quyền đặc biệt:

• Các quyền bao gồm việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tái thuê, thừa kế, tặng, thế chấp, và góp vốn đối với quyền sử dụng đất.
• Có các hạn chế về quyền sử dụng đất đối với các thửa đất kề nhau.
• Có quyền lựa chọn các phương thức thanh toán tiền thuê đất.

Bồi thường thế nào khi diện tích đất thực tế khác diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Dựa theo quy định của Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, khi Nhà nước thu hồi đất và diện tích đo đạc thực tế không tương đồng với diện tích được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc bồi thường và hỗ trợ đất được thực hiện như sau:

Trong trường hợp thu hồi đất khi diện tích thực tế không khớp với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc bồi thường được thực hiện như sau:

• Nếu diện tích đo đạc thực tế ít hơn so với diện tích ghi trên giấy tờ, bồi thường sẽ được tính theo diện tích thực tế.
• Trong trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ do sai sót trong quá trình đo đạc trước đó hoặc do người sử dụng đất không kê khai đầy đủ, mà không có sự thay đổi trong ranh giới đất và không có tranh chấp, bồi thường sẽ được xác định dựa trên diện tích thực tế.
• Nếu diện tích đất nhiều hơn được xác nhận là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền từ người sử dụng đất trước đó, và không có tranh chấp, bồi thường sẽ dựa trên diện tích thực tế.
• Trường hợp diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn chiếm, không sẽ không được bồi thường.
• Bồi thường về tài sản gắn liền với đất sẽ tuân theo quy định của pháp luật.

Tùy trường hợp mà có những biện pháp bồi thường khác nhau (Nguồn: VnEconomy)

Theo đó, trong trường hợp diện tích thực tế của đất khác biệt so với diện tích ghi trên giấy tờ, việc bồi thường có thể được tính theo diện tích thực tế hoặc theo diện tích ghi trên giấy tờ.

Như vậy, việc xử lý các trường hợp diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ khu thu hồi đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan mà còn tạo ra một cơ sở pháp lý minh bạch và công bằng, góp phần vào việc quản lý đất đai và tài nguyên đất của đất nước một cách hiệu quả và bền vững.

Xem thêm

Hoạt động đầu tư bất động sản hứa hẹn tăng mạnh trong năm 2024?

Thị trường bất động sản thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài