Bất ngờ: Phân khúc bất động sản nào nguồn cung tăng mạnh nhưng giá vẫn “chóng mặt”?

Thông thường, nguồn cung tăng nhanh thì tỷ lệ lấp đầy sẽ trở nên thấp, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn trong thanh khoản như hiện nay. Vậy liệu có phân khúc nào ngược lại không? Có phân khúc bất động sản nào nguồn cung tăng mạnh nhưng giá vẫn “chóng mặt” không? Cùng tìm hiểu đáp án qua bài viết bên dưới đây để xây dựng cho bản thân nguồn tài chính đầu tư bất động sản phù hợp nhé!

Phân khúc bất động sản tăng nguồn cung

Báo cáo của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 và 2024 từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy rằng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tiếp tục duy trì vị thế là “ngôi sao” dẫn đường. Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc của SGO Homes đánh giá rằng năm 2024, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng, có sự phát triển mạnh, hấp dẫn dòng vốn đầu tư. 

Theo thông tin cập nhật tháng 3/2024 của trang Cafebiz được chia sẻ trong báo cáo thị trường mới đây, đại diện của JLL Việt Nam cho hay, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp vẫn luôn ở mức 80 - 90%. Nguồn cung phân khúc này gia tăng tương ứng với tỷ lệ hấp thụ ròng rất cao. Xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và lĩnh vực logistics được dự báo sẽ còn tiếp diễn nhiều năm tới đây.

Năm 2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại thị trường Việt Nam diễn ra khá khả quan. Tại khu vực ngoại thành TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, hiện nay đang lần lượt là 78% và 92%. Nhờ vậy, giá thuê đất công nghiệp cũng tăng cao trong giai đoạn năm 2022 - 2023, đạt mức 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở khu vực ngoại thành TP. Hồ Chí Minh. 

Cùng với đó, phân khúc nhà xưởng và nhà kho đã được xây sẵn cũng đang phát triển sôi động. Lĩnh vực này thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài rất mạnh kể từ năm 2018 với số lượng nhà đầu tư tăng hơn gấp 5 lần. 

Theo VARS, năm 2023 dù thị trường bất động sản còn gặp khó khăn nhưng tình hình thu hút đầu tư vẫn đạt được kết quả tốt. Chỉ tính riêng ngoại thành TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà kho được xây sẵn đã đạt đến 2,1 triệu m2, góp phần tạo ra một thị trường khá ưu ái đối với khách thuê. Điều này đã góp phần thúc đẩy hạ tầng, kinh tế địa phương, tạo tiền đề cho công nghiệp và bất động sản nhà ở, cho thuê phát triển.

Cũng theo JLL, chỉ trong 3 tháng cuối năm, khu vực phía Nam ước tính chào đón hơn 460.000m2 diện tích nhà kho xây sẵn. Các dự án chủ yếu được phát triển bởi các chủ đầu tư BWID, LOGOS hay Emergent Capital Partners và Cainiao, cùng với đó chính là tỷ lệ hấp thụ khá tốt (Nguồn: Cafebiz, tháng 3/2024).

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng (Nguồn: CafeF)

Vì sao tăng nguồn cung nhưng giá vẫn không giảm?

Dù được đánh giá là phân khúc hiện đang có hoạt động tốt nhất trên thị trường ngày nay khi những chỉ số kinh doanh đạt mức tốt và giá đất khu công nghiệp cũng tăng cao. Tuy vậy, giá vẫn không có dấu hiệu giảm bởi có hai áp lực chính đang “đè nặng” lên phân khúc bất động sản công nghiệp.

Áp lực đầu tiên là từ triển vọng lợi nhuận giảm. Theo đó, tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính đầu tư cao, thời hạn sử dụng đất ngắn và sự cạnh tranh đến từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn một số đáng kể trong khu vực châu Á. Theo thông tin từ JLL, riêng phân khúc nhà kho đã được xây sẵn, trong vòng khoảng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra thêm những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn để có thể cải thiện hiệu suất tài sản.

Áp lực thứ hai chính là sự cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng, đáng kể đến như Thái Lan. Giá thuê đất công nghiệp tại khu vực ngoại thành của Bangkok hiện đang dao động ở mức 82 - 164 USD/m2/ thời hạn thuê. Con số này thấp hơn hẳn so với khu vực ngoại thành Hà Nội (dao động từ 80 - 250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP. Hồ Chí Minh (dao động từ 95 - 280 USD/m2/thời hạn thuê) (Nguồn: Cafebiz, tháng 3/2024).

Ngoài ra, mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao cũng sẽ là trở ngại khá lớn trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào thị trường Việt Nam. Mặc dù đã ký kết nhiều FTA song phương và đa phương đa dạng, chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng đã phần nào ảnh hưởng nhất định đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

Mức thuế toàn cầu và phí logistics cao cũng sẽ là trở ngại khá lớn trong việc thu hút đầu tư vào thị trường Việt Nam (Nguồn: Vietnam Finance)

Trên đây là những thông tin giải đáp cho vấn đề phân khúc bất động sản nào có nguồn cung tăng mạnh nhưng giá vẫn “chóng mặt”. Hy vọng qua bài viết, bạn sẽ thuận lợi hơn trong việc xây dựng kế hoạch đầu tư bất động sản hiệu quả, phù hợp với thị trường hiện nay.

Xem thêm

Các con giáp được tuổi mua nhà, đầu tư bất động sản năm 2024

Ngân hàng kích thích nhu cầu vay vốn mua nhà