Bất động sản: Vẫn loay hoay bài toán gỡ vốn?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự biến động đầy khó lường. Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chịu ảnh hưởng từ đại dịch và các yếu tố khác, việc tìm ra các giải pháp phù hợp để giải quyết vấn đề vốn đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Bài viết này sẽ phân tích thị trường đầu tư bất động sản hiện tại và những khó khăn của thị trường về vấn đề vốn. Cùng tìm hiểu chi tiết dưới đây.

Thị trường bất động sản và dòng vốn bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản

Năm 2023 đã kết thúc với nhiều biến động trong thị trường bất động sản Việt Nam. Tổng thể, đây là một giai đoạn đầy thách thức, nhưng cuối cùng đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường.

Thị trường bất động sản có dấu hiệu tích cực trở lại (Nguồn: Đại Đoàn Kết)

Trong quý 4/2023, nguồn cung bất động sản đã ghi nhận hơn 7000 sản phẩm mới ra mắt, nâng tổng nguồn cung lên 21.774, tăng 6% so với quý 3/2023. Số lượng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3/2023 và gấp đôi so với các quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2022.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục dẫn đầu với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư quốc tế vào cuối năm 2023. Việc giảm lãi suất trung bình khoảng 2 - 3% so với đầu năm đã kích thích nhu cầu của các nhà đầu tư lớn và nước ngoài.

(Nguồn: Báo Chính phủ 3/2024)

Dòng vốn bất động sản

Nguồn vốn tín dụng cho bất động sản trong năm 2023 ước tăng khoảng 6% so với năm 2022. Tuy nhiên, vốn tư nhân, đặc biệt là vốn đăng ký của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đã giảm đáng kể, khoảng 45%, với vốn đăng ký giảm 35,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Đáng chú ý nhất là dòng vốn FDI (đầu tư trực tiếp từ nước ngoài) đã đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam với tổng số 4,7 tỷ USD (đứng thứ 2/18 trong lĩnh vực này). Điều này cho thấy sự định hình của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang hướng tới việc xây dựng cấu trúc vốn ổn định và giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, để chuẩn bị cho một năm tiếp theo đầy biến động.

Nguồn vốn bất động sản đầy biến động (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố rằng, đến cuối năm 2023, dư nợ trong lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. Trong số này, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 22%, chiếm khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, các ngân hàng chia sẻ rằng, tín dụng bán lẻ đang giảm mạnh do xu hướng tiêu dùng bất động sản giảm từ năm 2023 và kéo dài đến tháng 1/2024, do kinh tế gặp khó khăn, thu nhập của người dân giảm, và thị trường bất động sản trầm lắng. Đồng thời, số lượng dự án mới được cấp phép trong năm 2023 cũng rất ít, khiến thị trường thiếu nguồn cung.

Bất động sản vẫn loay hoay bài toán gỡ vốn?

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) lưu ý rằng, các doanh nghiệp trong ngành vẫn đối diện với tình trạng "khát" vốn. Điều này là do phần lớn doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu mỏng, và hoạt động kinh doanh của họ phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Tuy nhiên, cả hai nguồn vốn lớn nhất, đó là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đều đang có biến động mạnh trong thời gian gần đây.

Mặc dù lãi suất huy động và cho vay mới từ các ngân hàng thương mại đã giảm hơn 2% so với cuối năm 2022, các chuyên gia đánh giá rằng, doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng trong năm 2024.

Vốn vẫn là vấn đề khó khăn của nhiều doanh nghiệp (Nguồn: VnEconomy)

Do thỏa thuận tín dụng chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính mạnh mẽ và quỹ đất lớn với các dự án sạch. Trong khi đó, tài sản đảm bảo cho khoản vay của phần lớn doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng được yêu cầu, do ngân hàng đang thận trọng hơn trong việc giải ngân và ưu tiên cho khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Trước biến động của thị trường, để giảm phụ thuộc vào ngân hàng, các chủ đầu tư trong ngành bất động sản đã ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung và dài hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ 2018 đến 2021. Tuy nhiên, cho đến nay, kênh trái phiếu đang trong quá trình hồi phục sau những biến động, và áp lực trả nợ vẫn chưa được giải quyết triệt để.

(Nguồn: laodong tháng 3/2024)

Giải pháp cho bài toán gỡ vốn

Hiện nay, việc thu hút nguồn vốn tài chính đầu tư từ hoạt động kinh doanh bất động sản trong tương lai đang trở nên vô cùng quan trọng đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, cũng như đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Để thực hiện điều này, các giải pháp cần được triển khai một cách đồng bộ, từ việc tạo ra nguồn vốn khởi đầu cho đến giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án.

Theo TS. Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư của DGCapital, việc giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án bất động sản là yếu tố quan trọng nhất đối với bất kỳ giải pháp nào nhằm mở cửa nguồn vốn. Hiện nay, nếu không có hồ sơ pháp lý đầy đủ, không có ngân hàng nào dám cung cấp vốn cho các chủ đầu tư, cũng như không có nhà đầu tư nào sẵn lòng mua trái phiếu bất động sản và các thương vụ M&A bất động sản cũng sẽ gặp khó khăn.

Cần phối hợp các cơ quan, doanh nghiệp để giải quyết vấn đề vốn (Nguồn: VietnamBiz)

VARS cũng đưa ra quan điểm rằng, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển, cần phải khôi phục các kênh vốn đang gặp khó khăn. Điều này bao gồm việc cơ quan quản lý sớm ban hành các hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án tái khởi động, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở phổ thông và nhà ở xã hội. Việc này sẽ thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ và duy trì dòng tiền luân chuyển.

Ngoài các kênh vốn truyền thống, thị trường cũng cần các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, và các hình thức đầu tư trực tiếp, gián tiếp từ nước ngoài. Các cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu cơ chế minh bạch thông tin và tăng cường phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, cần thúc đẩy hoạt động xếp hạng tín nhiệm để phản ánh đúng rủi ro của doanh nghiệp, giúp nhà đầu tư có cái nhìn khách quan về mức độ rủi ro trước khi đầu tư.

(Nguồn: Laodong tháng 3/2024)

Trong bối cảnh đầy biến động và thách thức của thị trường đầu tư bất động sản, việc gỡ vốn vẫn là một bài toán khó khăn đối với các doanh nghiệp trong ngành. Tuy nhiên, để thị trường có thể phục hồi và phát triển, việc khơi thông nguồn vốn là điều không thể thiếu. Để giải quyết vấn đề này, cần phải kết hợp các giải pháp toàn diện từ việc giải quyết các vướng mắc pháp lý cho các dự án, thúc đẩy sự minh bạch và tiến hành xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, cũng cần tạo điều kiện thuận lợi để các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác nhau có thể tham gia vào thị trường một cách linh hoạt và hiệu quả.

Xem thêm 

Bất động sản: Kênh đầu tư tiềm năng khi lãi suất tiết kiệm giảm?

Những tuổi kinh doanh bất động sản "đụng đâu thắng đó" trong năm 2024