Bất động sản thứ cấp Hà Nội nửa đầu 2025: Giao dịch giảm 20%, cao tầng hồi phục rõ rệt từ quý II

Thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội quý I năm 2025 trải qua giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi tổng lượng giao dịch ghi nhận giảm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự chững lại không đồng nghĩa với đóng băng hoàn toàn. Những chuyển biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào những sản phẩm dễ tiếp cận, có vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Tổng quan thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội: Giao dịch giảm nhưng không “đóng băng”

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, 6 tháng đầu năm 2025 tổng lượng giao dịch thị trường thứ cấp đạt khoảng 31.200 căn, giảm 20% so với cùng kỳ năm 2024. Mặc dù mức giảm này là đáng kể, nhưng thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng”.

Các dữ liệu cho thấy sự phục hồi rõ nét bắt đầu từ tháng 3, khi giao dịch cao tầng bật tăng mạnh trở lại, dao động ở mức 2.800-3.400 căn/tháng, vượt cả mức trung bình năm 2024 là 2.800 căn/tháng.

Thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch giảm nhưng không “đóng băng” (Nguồn: Báo Chính Phủ)

Lượng giao dịch trong quý 1/2025 chỉ đạt khoảng 11.500 căn, giảm mạnh 31% so với quý trước. Tuy nhiên, sang quý 2/2025, thị trường ghi nhận mức phục hồi khi đạt gần 20.300 căn, tăng khoảng 77% so với quý 1, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm 2024.

Về cơ cấu sản phẩm, trong 6 tháng đầu năm, loại hình căn hộ cao tầng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 47%, tiếp theo là thổ cư (43%), thấp tầng và các loại hình khác chiếm tỷ trọng nhỏ. Trong khi phân khúc cao tầng gần như giữ ổn định so với 2024, thì thổ cư sụt giảm đáng kể.

Nguyên nhân chính của xu hướng sụt giảm đến từ lực cầu và lực bán yếu ở phân khúc thổ cư. Giá bán cao, thanh khoản thấp và thiếu sự điều chỉnh giá đã khiến dòng tiền dịch chuyển khỏi phân khúc này. Trong khi đó, nhà thấp tầng gần như không có tăng trưởng so với năm trước, duy trì mức thấp chỉ 400-500 căn/tháng. Các nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với sản phẩm ít thanh khoản, nhất là ở khu vực ngoại thành hoặc vùng ven.

Trong khi 2 tháng đầu năm 2025 ghi nhận sự giảm tốc rõ rệt, nhưng từ tháng 3 trở đi, thị trường bất động sản thứ cấp bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Đặc biệt, phân khúc căn hộ cao tầng dẫn dắt đà phục hồi nhờ mặt bằng giá giữ ổn định, nguồn cung đều và nhu cầu ở thực lẫn đầu tư tăng trở lại.

Phân khúc cao tầng dẫn sóng phục hồi: Vì sao khách quay lại mua căn hộ?

Một điểm sáng nổi bật trong bức tranh bất động sản thứ cấp Hà Nội đầu năm 2025 chính là sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao tầng. Trong tổng số 31.200 giao dịch, có khoảng 14.700 căn hộ cao tầng được giao dịch, chiếm 47% thị phần, tăng so với mức 42% cùng kỳ năm ngoái. Đây là tỷ lệ cao nhất trong vòng hai năm trở lại đây, cho thấy phân khúc này đang “hút” khách trở lại thị trường.

Sự trở lại của căn hộ cao tầng có thể lý giải bằng nhiều yếu tố:

• Giá bán hợp lý và không tăng mạnh so với thời điểm 2024, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua thực và nhà đầu tư dài hạn.  
• Nguồn cung ổn định, chủ yếu đến từ các dự án mở bán tại các quận ngoài trung tâm, nơi có mức giá “mềm” và diện tích đa dạng.
• Dễ tiếp cận tài chính: Các ngân hàng đang duy trì chính sách cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, đặc biệt dành cho người mua nhà lần đầu.
• Tâm lý người mua ở thực đã quay lại thị trường sau thời gian chờ đợi, nhất là khi giá đất nền không còn hấp dẫn như trước.

Thống kê từ tháng 3/2025 cho thấy mức giao dịch cao tầng đạt từ 2.800-3.400 căn/tháng, vượt ngưỡng trung bình năm 2024 và tiếp tục duy trì ổn định trong tháng 4 và tháng 5. Điều này chứng minh rằng phân khúc căn hộ đang là “điểm tựa” quan trọng cho thị trường thứ cấp hiện nay.

Phân khúc cao tầng đang dẫn sóng phục hồi trong thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội (Nguồn: Thương Trường)

Điểm danh nhóm quận giao dịch mạnh nhất và xu hướng dịch chuyển vùng mua

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội ghi nhận sự bứt phá của 5 quận: Hà Đông, Long Biên, Gia Lâm, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai. Đây là những khu vực chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch bất động sản thứ cấp toàn thành phố, cho thấy sức hút mạnh mẽ từ phía người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

• Nam Từ Liêm là quận dẫn đầu với khoảng 4.600 giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2025, tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng ấn tượng trong bối cảnh toàn thị trường đang giảm tốc.
• Quận Hoàng Mai và Gia Lâm duy trì lượng giao dịch ổn định, đạt 3.100 căn và 4.500 căn tương đương cùng kỳ 2024.
• Quận Hà Đông và Long Biên lại ghi nhận mức giảm từ 10-25% do giao dịch thổ cư sụt giảm trong cả 2 quý đầu năm.

Dữ liệu giao dịch phản ánh rõ xu hướng khách hàng dần dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm thành phố như Cầu Giấy, Đống Đa hay Ba Đình để hướng về các quận ven. Lý do chủ yếu đến từ giá nhà đất tại trung tâm đã vượt ngưỡng tiếp cận của phần lớn người mua ở thực, trong khi nguồn cung mới lại hạn chế.

Điểm chung của 5 quận dẫn đầu là đều nằm ở khu vực ven trung tâm, có nhiều dự án mới được chào bán trong thời gian gần đây, đặc biệt là các dự án cao tầng với mức giá hợp lý và pháp lý minh bạch. Ngoài ra, hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện cũng góp phần lớn vào sức hấp dẫn của các khu vực này. Điển hình như tuyến vành đai 3,5, các tuyến metro, hoặc hạ tầng giao thông mở rộng giúp việc di chuyển vào nội đô thuận tiện hơn.

Khách hàng có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm thành phố (Nguồn: Diễn đàn Đô Thị)

Thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội nửa đầu năm 2025 tuy không còn sôi động như giai đoạn trước nhưng cũng không rơi vào trạng thái “đóng băng”. Phân khúc cao tầng đóng vai trò là “trụ đỡ” cho toàn thị trường nhờ mức giá hợp lý, nguồn cung ổn định và nhu cầu ở thực tăng trở lại. Trong khi đó, sự dịch chuyển khỏi trung tâm về các quận ven thủ đô với hạ tầng hoàn thiện tiếp tục là xu thế rõ nét.

Xem thêm:

Giao dịch căn hộ thứ cấp Vinhomes Ocean Park 48%, giá bán phân hóa theo phân khu

Giao dịch thứ cấp cao tầng Hà Nội tăng 39% trong T4/2025, Vinhomes dẫn dắt cuộc đua