Bất động sản ngày càng phụ thuộc vào vốn từ ngân hàng

Với sự phát triển của thị trường bất động sản và sự tăng trưởng của nhu cầu về nhà ở và cơ sở kinh doanh, vốn ngân hàng đã trở thành một yếu tố then chốt quyết định đối với việc mua bán và đầu tư vào bất động sản.

Tín dụng chiếm 50 - 70% tổng vốn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, một chuyên gia kinh tế, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã có sự biến đổi đáng kể trong vòng 2 năm qua. Trái ngược với sự ổn định của tỷ trọng vốn tự có và vốn đầu tư nước ngoài, tỷ trọng của nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng đã có những biến động mạnh mẽ, cho thấy doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào tín dụng từ ngân hàng.

Năm 2021, tỷ trọng của nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, vào năm 2022, tỷ trọng này đã giảm xuống chỉ còn 7,7%. Ngược lại, tín dụng từ ngân hàng đã tăng từ 46% năm 2021 lên gần 74% vào năm 2022. Điều này cho thấy sự chuyển đổi rõ rệt trong nguồn cung vốn và mức độ phụ thuộc của doanh nghiệp bất động sản vào tín dụng ngân hàng.

Chuyên gia tài chính, tiến sĩ Đinh Thế Hiển đưa ra nhận định: Trong mô hình kinh doanh hiện tại, việc tăng cấp tín dụng từ ngân hàng cho các công ty bất động sản sẽ dẫn đến việc gia tăng sự thâm dụng vốn. Với tỷ lệ vốn từ ngân hàng chiếm đến 70% giá trị tổng của bất động sản và thời hạn thu hồi trung bình là 10 năm, cao gấp 4 lần so với các ngành sản xuất kinh doanh khác, thực tế là tác động của việc này có thể lên đến 3 - 4 lần so với các ngành khác có cùng mức vay. Do đó, từ góc độ dài hạn, điều này có thể gây ra tình trạng bất ổn.

Ngoài ra, hơn 70% nhà đầu tư hoạt động theo chiến lược lướt sóng, trong khi chiếm tỉ lệ nhỏ trong việc sở hữu và khai thác bất động sản. Do đó, khi giá cả bất động sản trở nên ổn định, sự giảm đột ngột về thanh khoản sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến việc thu hồi dòng tiền của các ngân hàng.

Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), năm 2023, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng 6,75%. Trong đó, cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7%, nhưng cho vay cho mục đích kinh doanh bất động sản đã tăng đến 22%. Tuy nhiên, cơ cấu của việc huy động vốn và cho vay vẫn tồn tại một số rủi ro mất cân đối về kỳ hạn. Nguồn vốn huy động ngắn hạn chiếm hơn 80%, trong khi có tới 50% tổng dư nợ cho vay là trung và dài hạn. Ngoài ra, theo thông tin từ Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam được xếp vào nhóm các quốc gia có tỷ lệ tín dụng/GDP cao nhất trên toàn cầu.

Khuyến khích người dân vay vốn ngân hàng để mua nhà

Ngân hàng Nhà nước đã chứng nhận việc cung cấp mức room tín dụng lên đến 15% ngay từ đầu năm 2022, tương đương với khả năng bơm vào nền kinh tế số tiền lên đến 2 triệu tỷ đồng. Mặc dù dư địa này rất lớn, nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, việc vốn thực sự lưu thông trong nền kinh tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm khả năng tiêu thụ vốn từ phía doanh nghiệp và người dân, khả năng duy trì mức lãi suất ổn định, cũng như khả năng đáp ứng các điều kiện tín dụng của ngân hàng từ phía người dân và doanh nghiệp.

Nổi bật trong tình hình hiện tại là trong khi các doanh nghiệp bất động sản đang cần vốn lớn, người mua nhà lại thể hiện sự e dè. Phân tích về việc lãi suất giảm, nhưng người dân vẫn không mạnh mẽ trong việc vay vốn để mua nhà hoặc sửa nhà, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh, đã lý giải rằng lãi suất cho vay vẫn chưa giảm đáng kể. Dù lãi suất vay mua nhà năm đầu khá hấp dẫn (6 - 7%/năm), nhưng do vay mua nhà thường là vay dài hạn, người dân vẫn phải đối mặt với lãi suất thả nổi cao. Hiện tại, lãi suất thả nổi đang phổ biến ở mức 10 - 12%/năm, mức này chưa thực sự hấp dẫn với người vay. Theo các chuyên gia, mặc dù dư địa cho tín dụng tiêu dùng bất động sản còn rất lớn, nhưng khả năng mở rộng trong năm 2024 vẫn chưa chắc chắn. Hiện nay, tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ chiếm 14% tổng dư nợ, trong khi tại các nước khác, việc vay ngân hàng mua nhà và sửa nhà chiếm tới 20 - 25% tổng dư nợ tín dụng. Điều này cho thấy tiềm năng mở rộng của lĩnh vực này vẫn còn rất lớn.

Vào đầu năm 2024, xu hướng vay ngân hàng mua nhà, sửa nhà có biến động tích cực hơn. Một trong những ngân hàng có chính say cho vay mua nhà nhiều ưu điểm phải kể đến đó là Techcombank. Ngân hàng Techcombank mang lại nhiều ưu đãi khi vay mua nhà, bao gồm lãi suất cạnh tranh chỉ từ 10,5%/năm và hạn mức cho vay lên đến 70% giá trị của tài sản đảm bảo. Thời hạn vay linh hoạt kéo dài lên đến 35 năm giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng và quản lý tài chính dễ dàng hơn cho khách hàng. Thủ tục đơn giản và quy trình giải ngân nhanh chóng, chỉ trong vòng 3 ngày, giúp khách hàng có thể sở hữu ngôi nhà ngay lập tức. Đội ngũ nhân viên tư vấn chuyên nghiệp của Techcombank sẵn sàng hỗ trợ khách hàng, giải đáp mọi thắc mắc và tìm kiếm sản phẩm vay phù hợp nhất cho bạn. 

Techcombank với giải pháp vay mua nhà nhiều ưu điểm (Nguồn: Scash)

Như vậy, những nghiên cứu và phân tích trên cho thấy bất động sản ngày càng phụ thuộc vào vốn từ ngân hàng, nhưng đang có thay đổi tích cực từ đầu năm 2024. Dự đoán 2024 các dự án bất động sản sẽ trở lại với nhiều điểm sáng hơn. Các doanh nghiệp sẽ có sự “cải tổ” trong dòng tiền và những chính sách phù hợp của Ngân hàng nhà nước sẽ đem lại nhiều thuận lợi cho người vay. 

Xem thêm

Làm thế nào để môi giới bất động sản cân bằng giữa công việc và cuộc sống

Quy tắc đạo đức nghề nghiệp trong nghề môi giới bất động sản