Bất động sản hạ nhiệt: "Cơn sốt" qua đi, "tay ngang" liệu có trụ lại?

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, ngành môi giới bất động sản đang đối diện với nhiều thay đổi đáng kể. Cụ thể là không còn cho phép các cá nhân tự do hành nghề môi giới bất động sản như trước đây. Họ phải hoạt động dưới sự giám sát của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, đảm bảo tính chuyên nghiệp và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Bất động sản hạ nhiệt

Năm 2023 chứng kiến một biến động đáng chú ý trên thị trường bất động sản của TP. HCM, khi lần đầu tiên trong gần 5 năm, giá bán nhà đất giảm. Nhà liền thổ ổn định ở mức giá, trong khi căn hộ giảm nhẹ từ 1% - 4% ở các phân khúc trung cấp và bình dân so với năm trước, vẫn ổn định ở khoảng 51 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá giảm mạnh thông qua các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán và lãi suất hấp dẫn.

Giá mua bán nhà đất đang trong tình trạng giảm (Ảnh: Xây dựng chính sách chính phủ)

Chính sách chiết khấu lên đến 30% - 45% cho thanh toán nhanh cùng các ưu đãi về lãi suất và tiến độ thanh toán đã được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Điều này không chỉ làm tăng cường thanh khoản mà còn giúp giảm giá nhà xuống một cách hiệu quả.

Tại website Batdongsan vào tháng 03/2024 giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, khoảng 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm trước do sự gia tăng nguồn cung tại các vị trí xa trung tâm. Trong khi đó giá căn hộ trung bình giảm 3% so với quý trước và 1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 3.168 USD/m2.

Mặt bằng giá thứ cấp của các căn hộ chung cư tại nhiều khu vực ở TP. HCM đã giảm đáng kể, với biên độ trung bình từ 5% đến 10%. Nhiều khu vực thậm chí đã ghi nhận mức giảm lên đến 15% - 17% so với đầu năm 2023. Đặc biệt là các dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc đối mặt với chậm trễ trong tiến độ xây dựng.

Đối với đất nền, bất động sản hạ nhiệt khiến xu hướng giảm giá đã lan rộng cả vào mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp. Đây là loại hình bất động sản chứng kiến sự xuất hiện của hiện tượng cắt lỗ. Thị trường đất nền thứ cấp còn ghi nhận mức giảm từ 15 - 30% so với đầu năm 2023, đặc biệt là ở các khu vực ven biển có xu hướng cắt lỗ sâu từ 35 - 40%.

(Nguồn tin CafeF, cập nhật 03/2024)

Số lượng môi giới nhà đất có chứng chỉ thấp

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra có khoảng 100.000 cá nhân môi giới đang hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 40.000 trong số đó tham gia hoạt động với chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Số lượng môi giới nhà đất đang gia tăng (Ảnh: VnExpress)

Số lượng còn lại tham gia vào thị trường bất động sản trong giai đoạn "sốt nóng", nhưng không có đào tạo chuyên sâu và kiến thức hành nghề. Họ thường là các cá nhân hành nghề tự do, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp từ bất kỳ cơ quan nào. Hoạt động của họ thường mang tính tự phát, tập trung vào việc thực hiện giao dịch nhanh chóng và tối ưu hóa lợi ích cá nhân. Thậm chí là việc lợi dụng thời cơ để "thổi giá" nhà đất, ôm hàng, hoặc thậm chí là lừa đảo khách hàng.

Hậu quả của những hoạt động này gây ra nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Chúng xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và làm mất hình ảnh của các môi giới bất động sản chân chính.

Khó khăn vẫn sẽ diễn ra vào năm 2024

Xu hướng thiếu hụt nguồn cung bất động sản tại TP. HCM được dự báo sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2024. Đi kèm với đó là sự lệch pha trong nguồn cung, khi các dự án bất động sản cao cấp vẫn chiếm ưu thế trên thị trường.

Thành phố sẽ tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới ở cả phân khúc căn hộ chung cư và nhà liền thổ, dự kiến có khoảng 8.000 - 10.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường. Các căn hộ cao cấp được dự báo sẽ tiếp tục giữ vị thế ưu việt, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân với giá dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm.

Dự báo về sự biến động của thị trường bất động sản TP. HCM trong năm 2024 cho thấy sự ít biến động trong sức cầu. Thanh khoản khó cải thiện trong nửa đầu năm, nhưng dự kiến sẽ có sự khởi sắc từ quý 3.

Các chính sách pháp lý được thảo luận và triển khai, giúp giải quyết các vấn đề về pháp lý và thúc đẩy phục hồi kinh tế. Mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ ít biến động, và đà giảm giá ở thị trường thứ cấp không còn phổ biến như trong năm 2023.

Năm 2024 khi bất động sản hạ nhiệt, dự kiến nguồn cung mới sẽ tăng trưởng trở lại, với dự kiến đón nhận hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn sẽ còn hạn chế, nhu cầu lớn sẽ duy trì giá bán ở mức cao, khó có thể giảm giá như trong năm 2023.

Nhiều dự án giao thông trọng điểm đang được triển khai, như cao tốc TP. HCM – Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Vành đai 3 ở TP. HCM và các tỉnh phía Nam. Cùng với đó, việc thông qua các luật liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai mới đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản TP. HCM hồi phục.

Quản lý hoạt động môi giới

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã được thông qua đặt ra nhiều điểm mới nhằm siết chặt hoạt động môi giới bất động sản. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề. Họ phải làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc một doanh nghiệp kinh doanh.

Bộ luật mới giúp quản lý chặt chẽ môi giới bất động sản (Ảnh: Bất động sản tuần 123)

Thêm vào đó, theo khoản 1 của Điều 62, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ chỉ được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Ngoài ra, theo Điều 48 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản được yêu cầu nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.

Khi thị trường bất động sản hạ nhiệt sẽ là cơ hội tốt để ngành nghề môi giới nhà đất vực dậy. Để đáp ứng được các yêu cầu mới từ pháp luật, môi giới cần phải nhanh chóng cập nhật kiến thức, nâng cao kỹ năng, tận dụng mọi cơ hội mới mà thị trường mang lại. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định mới sẽ giúp họ tránh được rủi ro pháp lý và tăng cường uy tín trong ngành nghề của mình.

Xem thêm 

Đâu là phân khúc bất động sản có lãi cao hơn vàng trong 9 năm qua?

3 quy tắc làm giàu từ đầu tư bất động sản: 7 năm, 50% và 2%