Bất động sản 2024 khép lại với nhiều biến động: Nhà đầu tư nên kỳ vọng gì ở 2025?

Thị trường bất động sản 2024 đã trải qua một năm đầy biến động, khiến không ít nhà đầu tư phải đau đầu. Những biến số về kinh tế, chính sách và nguồn vốn đã tạo ra nhiều thách thức nhưng cũng mở ra không ít cơ hội. Vậy sau một năm đầy thử thách, nhà đầu tư nên kỳ vọng gì vào 2025? Liệu thị trường có khởi sắc hơn hay vẫn còn những rủi ro tiềm ẩn? Hãy cùng nhìn lại bức tranh tổng thể của năm qua và dự đoán xu hướng sắp tới.

Nhìn lại thị trường bất động sản 2024 đầy biến động

Năm 2024 chứng kiến nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản với hàng loạt chính sách quan trọng, sự biến động về giá cả và những xu hướng đầu tư mới. Đây là một năm đầy thử thách nhưng cũng mở ra không ít cơ hội cho những ai biết nắm bắt. Vậy, điều gì đã tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường trong năm qua?

Gói tín dụng 100.000 tỷ đồng: Cú hích cho nhà ở xã hội

Một trong những điểm sáng đáng chú ý của thị trường bất động sản 2024 chính là việc Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng 100.000 tỷ đồng từ trái phiếu Chính phủ để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Đây được xem là động thái nhằm giải quyết bài toán thiếu hụt vốn trầm trọng, tạo cơ hội sở hữu nhà cho hàng triệu người thu nhập thấp.

Theo kế hoạch, gói tín dụng này sẽ được giải ngân theo từng giai đoạn, từ năm 2025 đến 2030, mỗi năm khoảng 16.500 - 17.500 tỷ đồng. Điều này không chỉ giúp các chủ đầu tư có thêm động lực triển khai dự án mà còn thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ hơn. 

Bên cạnh đó, sự hỗ trợ này cũng có thể kích thích các doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở giá rẻ, vốn là lĩnh vực ít hấp dẫn trong nhiều năm qua. Nhìn chung, dù chưa thể tác động ngay lập tức nhưng gói tín dụng này hứa hẹn sẽ mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong những năm tới.

Gói tín dụng từ trái phiếu chính phủ thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội (Ảnh: Báo Quân đội Nhân dân)

Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Cơ hội mới cho dự án nhà ở thương mại

Một thay đổi quan trọng khác trong năm 2024 là việc thí điểm chính sách cho phép doanh nghiệp bất động sản được chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại. Chính sách này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 và được áp dụng trong vòng 5 năm. Đây được xem là một bước đi đột phá giúp mở rộng quỹ đất cho các dự án nhà ở, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển.

Để chính sách này phát huy hiệu quả, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, đảm bảo việc chuyển nhượng đất diễn ra minh bạch và đúng mục đích. Nếu được thực hiện tốt, đây có thể là động lực lớn giúp thị trường bất động sản 2024 - 2025 có thêm nguồn cung mới, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân.

Kiểm soát thị trường: Ngăn chặn "phát triển nóng" và đóng băng

Bên cạnh những chính sách hỗ trợ, Chính phủ cũng rất quyết liệt trong việc kiểm soát thị trường, nhằm ngăn chặn nguy cơ "phát triển nóng" hoặc "đóng băng". Điều này thể hiện rõ qua Nghị quyết 161 năm 2024, yêu cầu bộ, ngành và địa phương có biện pháp điều tiết hợp lý, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động mạnh. Khi thì sốt đất khắp nơi, giá bị đẩy lên cao ngất ngưởng, khi thì thị trường trầm lắng, giao dịch đình trệ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư mà còn gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế chung. Do đó, việc kiểm soát thị trường một cách chặt chẽ là vô cùng cần thiết.

Nỗ lực ngăn chặn tình trạng đóng băng bất động sản (Ảnh: Báo Thanh niên)

Một trong những giải pháp đang được nghiên cứu là đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà đất. Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đều ủng hộ phương án này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, giúp giá bất động sản ổn định hơn. Dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều, nhưng đây có thể là một bước đi đúng đắn để giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Điểm nóng tại các địa phương: Những khu vực nào đang bứt phá?

Ngoài những chính sách vĩ mô, thị trường bất động sản 2024 cũng chứng kiến sự chuyển động mạnh mẽ tại nhiều tỉnh thành. TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai… đều có những thay đổi đáng chú ý, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

• TP.HCM: Chính quyền thành phố đã "cởi trói" cho đất hỗn hợp theo Luật Đất đai mới, giúp các dự án có thể triển khai nhanh hơn, tháo gỡ khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và mở ra cơ hội đầu tư mới.
• Hà Nội: Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành hơn 15.500 căn nhà ở xã hội trước năm 2025, trong đó nhiều dự án lớn đã được cấp phép và triển khai.
• Hải Phòng: Đang chuẩn bị khởi công khu công nghiệp Tiên Thanh với vốn đầu tư gần 4.600 tỷ đồng, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế.
• Bình Dương: Ngoài việc điều chỉnh bảng giá đất, tỉnh này cũng sắp khởi công dự án hơn 1.300 căn hộ Green City Bình Dương, góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường.
• Đồng Nai: Công ty TV Holdings đã khởi công dự án Fresia Riverside với 3 tòa tháp cao 30 tầng, cung cấp hơn 1.100 căn hộ, trong khi một dự án nhà ở xã hội khác tại Biên Hòa cũng đang được triển khai.

Điểm nóng trong các phân khúc bất động sản 2024

Năm 2024 chứng kiến nhiều thay đổi đáng chú ý trên thị trường bất động sản. Một số phân khúc ghi nhận sự tăng trưởng mạnh về giá và mức độ quan tâm, trong khi các loại hình khác lại gặp không ít thách thức. 

Chung cư tiếp tục giữ “ngôi vương” về mức độ quan tâm và giá bán

Thị trường bất động sản 2024 chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc căn hộ chung cư. Theo dữ liệu từ Batdongsan, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư tăng 4% so với quý 1/2022, trong khi các loại hình khác đều sụt giảm. Không chỉ hút khách, chung cư còn là phân khúc có mức tăng giá mạnh nhất, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Căn hộ chung cư vẫn là phân khúc thống lĩnh thị trường bất động sản 2024 (Ảnh: VnExpress)

Giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 đạt mức cao kỷ lục. Tại Hà Nội, giá bán trung bình đạt 61 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM ghi nhận mức giá trung bình 55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp thậm chí còn chạm ngưỡng 250 triệu đồng/m2, phản ánh rõ nét sự sôi động của thị trường.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao. Theo khảo sát, 70% môi giới tại Hà Nội nhận định các dự án chung cư tại đây bán tốt hoặc rất tốt, con số này tại TP.HCM cũng đạt hơn 40%. Điều này cho thấy, dù mặt bằng giá chung cư liên tục tăng nhưng nhu cầu ở thực vẫn đủ lớn để duy trì thị trường ổn định.

Đất nền bắt đầu phục hồi nhưng vẫn còn nhiều thách thức

Sau một năm 2023 trầm lắng, thị trường bất động sản 2024 chứng kiến sự phục hồi đáng kể của phân khúc đất nền. So với quý 1/2023, mức độ quan tâm đối với đất nền Hà Nội tăng 75%, TP.HCM ghi nhận mức tăng 26%. Đây là dấu hiệu tích cực cho thấy nhà đầu tư đã dần quay trở lại với phân khúc này sau giai đoạn đóng băng.

Mặc dù có sự phục hồi về mức độ quan tâm, nhưng giá bán đất nền tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình đạt 70 triệu đồng/m2, còn TP.HCM là 57 triệu đồng/m2. 

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến đất nền chính là chi phí vay vốn. Dù chính sách tín dụng có phần nới lỏng hơn so với 2023, nhưng lãi suất vẫn là rào cản lớn đối với nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tốc độ phát triển hạ tầng tại một số khu vực vùng ven chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, khiến nhiều người còn e dè khi xuống tiền.

Bất động sản thấp tầng: Giá neo cao, lợi suất cho thuê suy giảm

Bất động sản thấp tầng, bao gồm nhà phố, nhà riêng và biệt thự, tiếp tục duy trì mức giá cao trong năm 2024. Khác với phân khúc chung cư hay đất nền, bất động sản thấp tầng lại đối mặt với một thách thức lớn: lợi suất cho thuê giảm sút đáng kể.

Bất động sản thấp tầng không còn sức hút với nhà đầu tư (Ảnh: CafeF)

Nguyên nhân chính khiến cho lợi suất cho thuê của nhà phố và nhà riêng đi xuống là sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử. Ngày càng nhiều người tiêu dùng chuyển sang mua sắm online thay vì đến các cửa hàng truyền thống, khiến nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh giảm mạnh.

Lợi suất cho thuê của nhà phố và nhà riêng chỉ ở mức khoảng 3%/năm, tương đương với giai đoạn đầu năm 2021. Đây là con số thấp so với kỳ vọng của nhà đầu tư, khiến nhiều người cân nhắc lại chiến lược đầu tư vào phân khúc này. Trong khi giá bán vẫn neo cao, khả năng tạo ra dòng tiền từ cho thuê lại không còn hấp dẫn như trước, buộc nhà đầu tư phải tìm kiếm những hướng đi mới để tối ưu lợi nhuận.

Dự báo kỳ vọng cho nhà đầu tư ở thị trường bất động sản 2025

Bước sang năm 2025, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Một số phân khúc đang cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt; xu hướng đô thị hóa cùng nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng, tạo động lực giúp thị trường sôi động hơn.

Thị trường bất động sản 2024 dù nhiều biến động nhưng đã đặt nền móng cho sự phục hồi trong năm tới. Những thay đổi trong chính sách, đặc biệt là các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích lớn. Hành lang pháp lý dần hoàn thiện sẽ giúp quá trình đầu tư trở nên thuận lợi, hạn chế rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại. Khi các doanh nghiệp quốc tế tìm kiếm thị trường mới, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục hưởng lợi lớn. Cùng với đó, vốn đầu tư công đổ mạnh vào hạ tầng sẽ tác động tích cực đến thị trường, tạo cơ hội sinh lời cho các nhà đầu tư nhanh nhạy.

Nhà đầu tư nên thận trọng và nắm bắt cơ hội tốt trên thị trường bất động sản 2025 (Ảnh: VnEconomy)

Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội này, doanh nghiệp cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật mới, tránh rủi ro pháp lý. Nhà đầu tư cá nhân cũng nên ưu tiên những dự án minh bạch, chủ đầu tư uy tín, sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý để đảm bảo an toàn trong dài hạn.

Dù thị trường bất động sản 2024 có nhiều biến động, nhưng điều đó không có nghĩa là 2025 sẽ hoàn toàn ảm đạm. Với những tín hiệu tích cực từ chính sách và xu hướng dịch chuyển của dòng vốn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm ra cơ hội nếu biết nắm bắt đúng thời điểm. Quan trọng nhất, hãy giữ vững tâm lý, cập nhật thông tin liên tục và có chiến lược linh hoạt để thích nghi với mọi biến động sắp tới.

Xem thêm

Nhìn lại các sự kiện bất động sản nổi bật tại TP. HCM trong năm 2024

Những thay đổi lớn về chính sách có thể ảnh hưởng đến bất động sản TP. HCM năm 2025