Báo cáo thị trường chung cư Hà Nội đầu năm: Giá bán căn hộ tiếp tục tăng

 Tình hình giá thị trường chung cư liên tục tăng cao được đánh giá là do nguồn cung căn hộ trở nên khan hiếm trong những năm gần đây. Trong khi đó, giá nhà ở thấp tầng và các phân khúc khác lại ghi nhận mức giảm sâu khoảng 10 - 20% so với cùng kỳ năm trước. Người mua đang chuyển hướng tìm kiếm các loại hình nhà ở khác nhau dựa trên sự biến động của giá cả và tính chất của sản phẩm.

Chung cư Hà Nội tháng 1/2024: Căn hộ trung cấp đồng loạt tăng giá 

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 1/2024 của Batdongsan, dù có sự giảm lượng tin đăng và sự chậm lại của sự quan tâm, giá nhà chung cư tại Hà Nội vẫn duy trì mức mới trong tháng qua. Trong bối cảnh thị trường bất động sản thường chững lại vào thời gian gần Tết, xu hướng này là điều dễ hiểu.

Số lượng tin đăng về căn hộ bình dân và trung cấp đã giảm đi 20% và 11% tương ứng, trong khi căn hộ cao cấp giảm ít nhất chỉ khoảng 10%. Hiện tượng này không khó giải thích bởi nguồn cung trong phân khúc bình dân và trung cấp vẫn đang khan hiếm, khiến chúng lép vế trên thị trường.

Thị trường giao dịch chung cư giảm mạnh đầu năm 2024 (Nguồn: Smoney)

Điều này cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung trong phân khúc này trên thị trường lớn hơn so với các phân khúc khác. Sự quan tâm từ phía người tiêu dùng vẫn tập trung vào các sản phẩm ở phân khúc tầm trung như bình dân và trung cấp, không có dấu hiệu đáng kể của sự giảm đi so với tháng trước. 

Tuy nhiên, sự giảm mạnh nhất về mức độ quan tâm lại thuộc về căn hộ cao cấp, chỉ còn khoảng 3%. Con số này cho thấy mức giá cao đã khiến cho phân khúc này không được lòng phần lớn người tiêu dùng.

Trên thị trường bất động sản của Hà Nội trong năm 2024, xu hướng giá bán của các căn hộ bình dân và trung cấp đang dần tăng lên. Với mức tăng ước lượng khoảng 2% so với tháng 12 năm trước. 

Giá tăng tập trung chủ yếu vào các phân khúc nhà ở phổ thông, hướng tới khả năng chi trả của đa số dân chúng. Trái lại, giá bán của căn hộ cao cấp lại ghi nhận mức sụt giảm khoảng 2%. Dường như, sự chuyển động này cho thấy một phần của thị trường đang di chuyển về các phân khúc nhà ở phổ thông và trung cấp hơn.

Trong khi đó, trên thị trường cho thuê, quan sát thấy một giảm sút đáng kể với mức độ quan tâm giảm đi 8% và lượng tin đăng giảm 5%. Sự suy giảm này có thể được giải thích bởi sự suy giảm tổng thể của thị trường cho thuê, đặc biệt là do sự giảm nhu cầu trước kỳ nghỉ Tết. 

Không chỉ riêng căn hộ, mà hàng loạt các loại hình bất động sản khác như nhà riêng, nhà mặt phố, cửa hàng và văn phòng cũng ghi nhận sự suy giảm về mức độ quan tâm Ví dụ, tỷ lệ suy giảm ở nhà riêng và nhà mặt phố lần lượt là 9% và 16%, 19% và 34%.

Thị trường chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng?

Trong thời gian tới, giá nhà chung cư sẽ tiếp tục tăng vì dòng sản phẩm này đang hướng tới nhu cầu ở thực, đây là điểm sáng của thị trường bất động sản. Khan hiếm nguồn cung trong thị trường chung cư ở Hà Nội đang trở thành vấn đề lớn. Đặc biệt là khi tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động đang gia tăng, đẩy mạnh mặt bằng giá.

Dự đoán giá chung cư vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới (Nguồn: CafeF)

Với tốc độ đô thị hóa khoảng 51%, Hà Nội cần ít nhất mỗi năm khoảng 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nguồn cung đã không đáp ứng được con số này. Dự báo cho thị trường chung cư Hà Nội năm 2024 là vẫn sẽ gặp thách thức từ khan hiếm nguồn cung, nhu cầu tiếp tục tăng, làm gia tăng áp lực lên giá nhà chung cư.

Việc đầu tư và triển khai các dự án bất động sản kéo dài đã làm cho thị trường chung cư Hà Nội vẫn thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung bình dân và nhà ở xã hội. Cùng với đó, việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu xây dựng, nhân công và giá đất cũng làm gia tăng giá nhà chung cư.

Để thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung giá rẻ, cần phải có các cơ chế, chính sách rõ ràng. Các cơ chế và chính sách này sẽ hỗ trợ các chủ đầu tư muốn điều chỉnh lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội. 

Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát danh mục dự án đầu tư, lựa chọn bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Đồng thời, cũng nên tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, kèm theo phương án vay vốn khả thi và khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Các dự án căn hộ gây chú ý với mức giá khủng

Trong thị trường bất động sản Hà Nội, dự án Masteri West Heights Tây Mỗ đang làm nổi bật với mức giá "khủng" gần đây. Các căn hộ tại dự án này đạt đến mức giá gần 100 triệu đồng/m2, đặt ra một tiêu chuẩn mới cho khu vực phía Tây của thủ đô. 

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dần khan hiếm (Nguồn: Báo tài nguyên và môi trường)

Mỗi căn hộ, tùy theo diện tích và hướng, sẽ có mức giá khác nhau, dao động từ 70 đến 90 triệu đồng/m2. Đồng thời, chủ đầu tư cũng đang triển khai 3 tòa chung cư Masteri Lumiere Evergreen. Dự kiến hoàn thành vào giữa năm 2026, với mức giá từ 62 đến 79 triệu đồng/m2 trên các trang mua bán.

Tuy nhiên, giá bất động sản ở khu vực này đã trải qua sự tăng đột biến trong vài năm gần đây. Đáng chú ý là dự án Vinhomes Smart City, khi bàn giao căn hộ vào đầu năm 2020, giá trung bình chỉ khoảng 35-40 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã tăng lên khoảng 50-55 triệu đồng/m2. Các dự án khác như Green Symphony hay Hoàng Thành Pearl cũng không ngoại lệ, với mức giá từ 39-50 triệu đồng/m2.

Lượng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 324.378 giao dịch thành công tính đến hết quý III, giảm 41,29% so với năm 2022. Trong đó, giao dịch đất nền chỉ đạt 35,79%, giao dịch căn hộ cũng giảm đáng kể, chỉ còn 63,07% so với năm trước. 

Sự suy giảm này được lý giải bởi nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây ngày càng khan hiếm. Mặc dù có một số dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III năm 2023. Nhưng vẫn cần theo dõi sát các diễn biến và tiếp tục các biện pháp tháo gỡ trong thời gian tới để ổn định thị trường.

Một số chuyên gia cũng lưu ý rằng giá thị trường chung cư đang ở mức khá cao trong khi giá bán các sản phẩm thấp tầng như nhà liền kề và biệt thự vẫn ổn định và hợp lý. Thực tế này có thể dẫn đến một xu hướng mới, trong đó các nhà đầu tư có thể sẽ tìm kiếm các cơ hội đầu tư trong phân khúc nhà thấp tầng vào năm 2024.

Xem thêm

Tín hiệu tích cực khiến thị trường bất động sản 'phá băng'

Thị trường bất động sản 'ấm' lại nhờ nhu cầu tìm kiếm tăng sau Tết