Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất: khó khăn còn tồn đọng là gì?

Khi định giá đất, phương pháp so sánh được xem là một trong những công cụ hữu ích và phổ biến nhất. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này không phải lúc nào cũng đơn giản. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những khó khăn còn tồn đọng khi áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất, đồng thời đưa ra những gợi ý nhằm cải thiện quy trình này.

Phương pháp định giá đất so sánh là gì?

Phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh là một cách thức định giá dựa trên việc so sánh giá trị của một bất động sản cụ thể với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Mục tiêu là xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên thông tin về giá bán, vị trí, diện tích, điều kiện sử dụng, và các yếu tố khác của các bất động sản tương tự.

Phương pháp định giá so sánh được xem là công cụ hữu ích và phổ biến (Ảnh: VnEconomy)

Những điều kiện áp dụng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được áp dụng trong trường hợp có ít nhất 03 thửa đất với cùng mục đích sử dụng, có những điểm tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Điều kiện là người trúng đấu giá phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất (Ảnh: Tạp chí Công thương)

Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánh trong định giá đất

Kết quả từ các cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật trong thẩm định giá tại một số doanh nghiệp, cùng với ý kiến từ các thẩm định viên và thực tiễn áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây, đã chỉ ra một số vấn đề khó khăn và vướng mắc đáng lưu ý.

• Khó khăn lớn trong thẩm định giá bất động sản là xác định hồ sơ pháp lý có đủ điều kiện cho mục đích thẩm định theo hợp đồng hay không. Nhiều dự án đủ điều kiện cho mục đích đầu tư nhưng không phù hợp làm tài sản bảo đảm phát hành trái phiếu doanh nghiệp, làm tăng độ phức tạp trong việc phân tích hồ sơ pháp lý.
• Việc phân tích các đặc điểm pháp lý và kinh tế kỹ thuật của bất động sản rất phức tạp. Các thẩm định viên phải xác định khi nào quyền tài sản hình thành đầy đủ và giá trị của chúng có thể được xác định tại thời điểm thẩm định, điều này càng khó khăn trong bối cảnh các quy định về đất đai đa dạng và phức tạp.

Việc phân tích các đặc điểm pháp lý và kinh tế kỹ thuật của bất động sản rất phức tạp (Ảnh: Tập đoàn Trần Anh Group)

• Việc tìm kiếm bất động sản tương tự để so sánh gặp khó khăn, đặc biệt đối với nhóm đất nông nghiệp hay đất sản xuất, kinh doanh. Trong khi thông tin về nhà ở và đất ở đô thị khá dễ dàng thu thập, thông tin cho các loại bất động sản khác thường khan hiếm và khó tìm.
• Thẩm định viên thường gặp phải các thông tin bị làm giả hoặc không chính xác, đặc biệt trong các thị trường bất động sản địa phương. Việc thiếu quy định cho phép tiếp cận các nguồn thông tin đáng tin cậy từ cơ quan nhà nước gây khó khăn trong việc xác thực thông tin.
• Khảo sát hiện trạng bất động sản gặp khó khăn, đặc biệt với tài sản liên quan đến vụ án hình sự hoặc thi hành án dân sự. Thẩm định viên thường chỉ có thể khảo sát bên ngoài tài sản, điều này hạn chế khả năng đánh giá chính xác giá trị.
• Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, việc so sánh các yếu tố như tình trạng pháp lý và cơ sở hạ tầng là cần thiết. Tuy nhiên, một số thẩm định viên chưa thực hiện đầy đủ việc so sánh và phân tích, dẫn đến kết quả thẩm định giá có thể bị chênh lệch.
• Phương thức điều chỉnh và mức điều chỉnh trong phương pháp so sánh thường dựa trên nhận định chủ quan của thẩm định viên mà thiếu số liệu cụ thể. Điều này có thể gây ra những kết quả không chính xác trong thẩm định giá.
• Việc điều chỉnh trị số đàm phán mua bán hiện nay thường được thực hiện dựa trên ước lượng chủ quan mà không có số liệu thị trường. Cần có hướng dẫn rõ ràng hơn để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong quá trình thẩm định.
• Một số thẩm định viên gặp khó khăn trong việc điều chỉnh mức giá theo thời điểm giao dịch và các điều kiện khác. Các thông tin giá không phù hợp có thể làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, cần có hướng dẫn chi tiết hơn để đảm bảo tính chính xác.
• Việc xác định giá cuối cùng của tài sản cần phân tích chất lượng thông tin và đánh giá động thái thị trường. Hiện nay, chưa có hướng dẫn cụ thể về cách phân tích chất lượng thông tin và xu hướng thị trường, làm cho việc đưa ra kết luận chính xác về giá trị bất động sản trở nên khó khăn.

Thiếu hướng dẫn cụ thể về cách phân tích chất lượng thông tin và xu hướng thị trường (Ảnh: Tập đoàn Trần Anh Group)

Hy vọng bài viết trên đã cho bạn đọc thấy được những khó khăn trong việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất tại Việt Nam. Để cải thiện tình hình, cần có sự nỗ lực đồng bộ từ các cơ quan quản lý, các thẩm định viên và các bên liên quan trong việc cập nhật và chuẩn hóa quy trình, đồng thời nâng cao khả năng tiếp cận thông tin đáng tin cậy.

Xem thêm

Ứng dụng phương pháp thu nhập trong thực tế định giá đất như thế nào?

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư theo trình tự nào?