Ai được miễn đóng thuế khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất?

Trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất, một số trường hợp đặc biệt sẽ được hưởng chính sách miễn đóng thuế. Những trường hợp này được quy định rõ ràng trong luật pháp về thuế đất đai. Tùy thuộc vào đối tượng thực hiện, chính sách miễn đóng thuế có thể khác nhau. Điều này đòi hỏi các bên liên quan phải nắm rõ quy định của pháp luật để đảm bảo việc giao dịch được thực hiện đúng pháp luật và tránh những rủi ro không mong muốn.

Tìm hiểu về các loại thuế phải đóng khi mua bán nhà đất

Thuế trước bạ

Thuế trước bạ là khoản tiền mà chủ sở hữu tài sản phải đóng khi đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2015/NĐ-CP của Chính Phủ, mức thuế trước bạ với đất được tính theo công thức sau:

Thuế trước bạ = (Giá đất) x (Diện tích đất) x (0.5%)

Ở đây, 0.5% là tỷ lệ lệ phí do Nhà nước quy định, diện tích đất tính bằng mét vuông còn giá đất được xác định dựa trên bảng giá do UBND tỉnh nơi có đất ban hành. Ví dụ, nếu bạn mua mảnh đất thổ cư trên đường X với diện tích 80m2, giá đất là 1,8 triệu VNĐ/m2 thì thuế trước bạ cần nộp sẽ là: 0,5% x 80 x 1.800.000 = 720.000 VNĐ.

Hồ sơ khai thuế trước bạ được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để giải quyết thủ tục đăng ký và cấp sổ đỏ, sổ hồng. Người nộp thuế trước bạ thực hiện đóng tiền vào ngân sách Nhà nước trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp thuế trước bạ do Cơ quan Thuế gửi.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định hiện hành, người bán đất phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc hai bên thỏa thuận với nhau và trong trường hợp được đồng ý, người mua đất có thể là người chịu trách nhiệm nộp thuế. Mức thuế cần nộp được quy định theo Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất và được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng (tức giá mua bán) là số tiền mà hai bên thỏa thuận và được ghi chép trong hợp đồng chuyển nhượng. Ví dụ, nếu bạn mua một mảnh đất với giá trị tài sản trong hợp đồng là 500 triệu đồng, thì số tiền thuế TNCN cần nộp sẽ là: 500.000.000 x 2% = 10.000.000 VNĐ.

Theo quy định hiện hành, người bán đất phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (Nguồn: Luatvietnam)

Các chi phí khác

Ngoài những chi phí đã đề cập, còn có một số khoản phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Phí công chứng việc lập hợp đồng chuyển nhượng (tính theo mức giá được niêm yết tại các văn phòng công chứng), phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất (tương đương 0,15% giá trị của việc chuyển nhượng), phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và phí đo vẽ lại thửa đất,...

Lần đầu mua nhà: Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì

Những trường hợp được miễn đóng thuế khi mua bán nhà đất

Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một thửa đất hoặc một nhà ở

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, khi cá nhân chuyển nhượng nhà đất và chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng duy nhất một lô đất, thu nhập từ việc chuyển nhượng đó sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, để được hưởng miễn thuế theo quy định này, cá nhân cần đáp ứng ba điều kiện sau đây:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ được sở hữu một nhà ở hoặc chỉ có quyền sử dụng một lô đất. Trong trường hợp vợ chồng sở hữu chung một nhà ở hoặc quyền sử dụng chung một lô đất, và đó cũng là căn nhà và lô đất duy nhất của cả hai, nhưng một trong hai vợ chồng lại sở hữu riêng một căn nhà hoặc lô đất khác, khi thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà/đất chung, vợ hoặc chồng chưa sở hữu căn nhà/đất riêng sẽ được miễn thuế.
• Cá nhân cần phải sở hữu nhà, đất ít nhất trong 183 ngày tính từ thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất là ngày cấp sổ đỏ, sổ hồng
• Cá nhân chỉ được miễn thuế khi chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Điều này có nghĩa là nếu cá nhân có quyền sở hữu hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất duy nhất, nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì sẽ không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Để xác minh rằng tài sản thực sự là duy nhất, bạn cần phải kê khai thông tin này cho cơ quan có thẩm quyền và chịu trách nhiệm với những gì đã kê khai. Nếu phát hiện việc kê khai không chính xác, bạn sẽ không được miễn thuế và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Người bán sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chỉ có một ngôi nhà hoặc một thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng (Nguồn: Accgroup)

Mua bán nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng và huyết thống

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Để được hưởng miễn thuế, hồ sơ cần nộp tùy theo từng trường hợp như sau:

• Chuyển nhượng giữa vợ và chồng: Cần nộp bản sao sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà đất do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).
• Chuyển nhượng giữa cha mẹ đẻ và con đẻ: Cần nộp bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy khai sinh. Nếu là con ngoài giá thú thì cần có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền. Nếu là con nuôi thì cần có bản sao sổ hộ khẩu và quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.
• Với trường hợp chuyển nhượng nhà đất giữa ông bà nội với cháu nội, hoặc ông bà ngoại với cháu ngoại, hồ sơ miễn thuế cần bao gồm bản sao giấy khai sinh của cháu nội/ngoại và bản sao sổ hộ khẩu có ghi rõ mối quan hệ gia đình giữa ông bà và cháu.
• Còn đối với trường hợp chuyển nhượng nhà đất giữa anh, chị, em ruột, hồ sơ miễn thuế yêu cầu bản sao sổ hộ khẩu hoặc giấy khai sinh của các bên và các giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống.
• Đối với việc chuyển nhượng nhà đất giữa bố mẹ chồng với con dâu hoặc bố mẹ vợ với con rể, hồ sơ miễn thuế cần có bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa bố mẹ chồng với con dâu hoặc bố mẹ vợ với con rể, hoặc bản sao giấy chứng nhận kết hôn của cả hai vợ chồng (con dâu và con rể).

Một số lưu ý giúp hạn chế tối đa rủi ro khi thực hiện mua bán nhà đất

Để giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà đất, các chuyên gia cũng như những người có kinh nghiệm trong việc mua bán bất động sản đã chia sẻ một số điều cần lưu ý như sau:

• Xác minh thông tin của bên bên bán là điều cần thiết. Việc này vô cùng quan trọng để đảm bảo người mua có thật sự quyền sử dụng mảnh đất đó theo đúng quy định pháp luật. Nếu không xác minh được thông tin này, người mua dễ dàng bị lừa trong quá trình giao dịch. Do đó, cần nghiên cứu kỹ lưỡng thông tin liên quan đến chủ thể đất, liệu đó có phải là tài sản riêng hay tài sản chung.
• Mua bất động sản có sổ đỏ để tránh các vấn đề tranh chấp và bảo đảm quyền lợi trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi sau này. Người mua nên tìm hiểu kỹ tình trạng hợp thức hóa đất, đảm bảo rằng mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và nếu chưa, hỏi rõ lý do vì sao.

Nên ưu tiên mua bán nhà đất có sổ đỏ để tránh các vấn đề tranh chấp sau này (Nguồn: Lapphap)

• Trước khi quyết định mua, người mua nên kiểm tra xem mảnh đất có nằm trong khu vực được quy hoạch hay không. Thông tin này có thể tìm hiểu thông qua UBND xã, huyện hoặc phòng tài nguyên môi trường nơi mảnh đất tọa lạc. Nên mua trực tiếp với người bán, không qua trung gian, để tránh tranh chấp và hạn chế việc đổ lỗi lẫn nhau trong trường hợp xảy ra sự cố.
• Trong giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn như bất động sản, vấn đề đặt cọc luôn đòi hỏi sự cẩn trọng. Bên bán thường yêu cầu bên mua đặt cọc để tạo niềm tin, nhưng người mua cần lưu ý rằng việc đặt cọc nên được lập văn bản, có công chứng hoặc người làm chứng.
• Việc mua bán phải được lập văn bản và công chứng. Việc lập văn bản cho hợp đồng mua bán và công chứng là bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng.
• Sau khi công chứng hợp đồng mua bán, các bên tham gia nên sử dụng hình thức thanh toán tại ngân hàng thay vì các địa điểm khác. Thanh toán tại ngân hàng không chỉ thuận tiện mà còn tránh rủi ro khi tiền mặt không đếm kỹ, tránh tiền giả hoặc nguy cơ mất mát khi mang quá nhiều tiền mặt. Ngoài ra, nên hạn chế việc thanh toán bằng ngoại tệ vì nếu hợp đồng bị vô hiệu hóa, có thể gây thiệt hại cho các bên.

Như vậy, việc miễn đóng thuế khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất là một chính sách quan trọng áp dụng cho những đối tượng cụ thể. Trong quá trình mua bán bất động sản, việc nắm rõ những trường hợp được miễn thuế sẽ giúp người dân và doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đồng thời tối ưu hóa tài chính và giảm bớt gánh nặng chi phí. Để tránh những rủi ro phát sinh và đảm bảo quyền lợi của mỗi bên, việc tư vấn từ chuyên gia và đối tác pháp lý là vô cùng quan trọng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Người vay mua chung cư lần đầu cần biết những gì về biên độ lãi suất thả nổi?

Những điều cần biết về việc mua bán nhà trên giấy