5 phút tổng hợp các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi thuê nhà

Với tình hình giá nhà ở đang tăng cao, nhiều người chuyển qua thuê nhà để có nơi an cư ổn định cho mình. Khi thuê nhà, để hạn chế rủi ro về sau, bạn cần nắm rõ một số vấn đề pháp lý để đảm bảo lợi ích cho bản thân mình. Tham khảo các vấn đề pháp lý khi thuê nhà trong bài viết sau đây nhé. 

Thực trạng thuê nhà hiện nay

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định rằng nhu cầu thuê nhà ở đã tăng trong năm 2024. Với nguồn cung nhà ở còn hạn chế, giá nhà đất lại ngày càng tăng cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều người đã quyết định thuê nhà để ở thay vì mua nhà riêng. 

Giá nhà tăng cao, nhiều người chuyển qua thuê nhà để ở (Nguồn: Flickr)

Trên thị trường bất động sản cho thuê trong năm 2024, các chuyên gia nhận định rằng khó khăn sẽ tiếp tục do nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức và bất động sản vẫn cần thêm thời gian để phục hồi. Tuy nhiên, dự báo cho thị trường này là khó khăn sẽ dần giảm qua các tháng và có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, đặc biệt là ở các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu thuê của đại đa số người dân, bao gồm nhà trọ, phòng trọ, căn hộ chung cư cho thuê và nhà phố. 

(Nguồn: VnEconomy)

Các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi thuê nhà

Dưới đây là một số vấn đề pháp lý mà người đi thuê nhà cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi cho bản thân của mình. 

Điều kiện khi thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà ở là một sự thỏa thuận giữa hai bên, bên cho thuê và bên thuê nhà ở. Bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê. Theo Điều 119 của Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện thuê nhà đối với 2 bên như sau:

Bên cho thuê

• Là chủ sở hữu của nhà ở hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện các giao dịch về nhà ở.
• Nếu là cá nhân, chủ nhà phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch thuê nhà ở. Nếu là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân.

Bên thuê

• Cá nhân là người trong nước phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch thuê nhà ở.
• Cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư nước ngoài phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở và thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hợp đồng thuê nhà cần phải được lập thành văn bản

Theo Điều 121 của Luật Nhà ở, các giao dịch thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và hợp đồng thuê nhà ở phải bao gồm các nội dung sau:

Hợp đồng thuê phải được lập thành văn bản, mỗi bên giữ 1 bản (Nguồn: Lawnet)

• Thông tin của các bên bao gồm họ tên và địa chỉ của cá nhân hoặc tổ chức.
• Mô tả về đặc điểm của nhà ở và thửa đất liên quan.
• Giá thuê nhà ở (nếu có thỏa thuận về giá) và thời gian thanh toán tiền thuê.
• Thời hạn cho thuê và cách trả tiền thuê nhà.
• Thời gian giao nhận và thuê nhà ở.
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Chữ ký và thông tin cá nhân của các bên, bao gồm cả việc đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Về việc công chứng chứng thực, theo Điều 122 của Luật Nhà ở 2014, không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà. Các bên có thể tự nguyện yêu cầu công chứng, chứng thực tùy theo mong muốn của họ.

Điều chỉnh giá cho thuê nhà ở

Theo Điều 129 của Luật Nhà ở, có một số trường hợp khiến cho bên thuê có quyền điều chỉnh giá thuê trước khi hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở:

• Cải tạo nhà ở: Nếu bên cho thuê tiến hành cải tạo nhà ở và bên thuê đồng ý trong khi hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực, hai bên có thể thỏa thuận về giá thuê mới. Trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê.
• Các thỏa thuận khác trong hợp đồng: Có thể có các điều khoản khác trong hợp đồng như ảnh hưởng từ lạm phát, dịch bệnh Covid-19 và các sự kiện khác có thể làm thay đổi giá thuê.

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, người thuê cần kiểm tra kỹ các điều khoản liên quan đến điều chỉnh giá thuê. Bên cạnh đó, cần bổ sung các quy định về việc xử phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu chủ nhà điều chỉnh giá thuê không đúng với thỏa thuận ban đầu.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, có nhiều lý do khiến một trong hai bên có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Hai bên có thể tự thỏa thuận về các trường hợp mà mỗi bên được phép chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu không đạt được thỏa thuận, hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp sau:

• Khi bên cho thuê không tiến hành sửa chữa nhà ở khi có sự hư hỏng nặng.
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của một bên thứ ba.
• Khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách không hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước cho bên thuê theo thỏa thuận ban đầu.

Khi chấm dứt hợp đồng thuê một cách đơn phương, bên thuê cần thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Nếu vi phạm điều này hoặc chấm dứt hợp đồng không đúng theo quy định, bên thuê sẽ phải bồi thường cho bên cho thuê.

Vấn đề tiền điện, tiền nước

Nếu không hiểu rõ về quy định về tiền điện, tiền nước theo luật pháp, người thuê trọ như sinh viên, người lao động có thể phải trả một số tiền lớn hơn nhiều so với quy định. Quy định về tiền điện được thống nhất trên toàn quốc. Theo Thông tư số 23/ VBHN- BCT giá điện được quy định như sau:

• Đối với bên thuê nhà có hợp đồng thuê từ 12 tháng trở lên và đăng ký tạm trú, chủ nhà hoặc đại diện bên thuê ký hợp đồng mua bán điện.
• Trong trường hợp thuê nhà dưới 12 tháng và chủ nhà không kê khai đủ số người sử dụng điện, giá điện áp dụng là 2.014đ/KWh cho toàn bộ sản lượng điện.

Nếu chủ nhà tính giá điện cao hơn quy định, có thể bị phạt lên đến 10.000.000 đồng theo Nghị định 134/2013/NĐ-CP. Quy định về giá nước sạch theo Thông tư 44/2021 như sau:

• Đô thị đặc biệt, đô thị loại 1: Từ 3.500đ/m3 đến 18.000đ/m3.
• Đô thị loại 2, loại 3, loại 4, loại 5: Từ 3.000đ/m3 đến 15.000đ/m3.
• Khu vực nông thôn: Từ 2.000đ/m3 đến 11.000đ/m3.

Thời hạn cho thuê và giá thuê nhà

Giá thuê nhà là một vấn đề quan trọng mà người thuê luôn quan tâm. Thông thường, thời hạn thuê nhà và giá thuê nhà được thỏa thuận từ đầu trong hợp đồng thuê nhà. Người thuê có thể thỏa thuận giá thuê trong suốt thời gian thuê hoặc cố định số tháng/năm trong hợp đồng để tránh bị tăng giá đột ngột sau một thời gian sử dụng.

Nắm rõ thông tin về giá thuê và thời gian thuê (Nguồn: Maison Office)

Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê tiến hành cải tạo nhà và được sự đồng ý của bên thuê, thì bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá thuê. Cả 2 bên sẽ tiến hành thỏa thuận về giá thuê mới. Nếu không đạt được thỏa thuận, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Kinh nghiệm thuê nhà an toàn, hạn chế rủi ro

Khi đi thuê trọ hay thuê các căn hộ chung cư, nhà nguyên căn để ở, bạn cần nắm rõ một số kinh nghiệm thuê nhà sau đây.

• Nên đọc kỹ mọi điều khoản có trong hợp đồng thuê nhà
• Hỏi rõ về giá thuê nhà và thời gian thuê nhà trong bao lâu. Giá thuê có cố định hay không
• Hỏi rõ về giá điện, nước với chủ nhà
• Xem xét tình trạng của căn nhà trước khi thuê
• Trao đổi kỹ với chủ nhà để biết rõ về quy định thuê nhà
• Hãy chú ý đến vấn đề an ninh khu vực mà bạn cần thuê. 

Bài viết đã chia sẻ một số vấn đề pháp lý mà người thuê nhà cần biết. Nắm rõ các vấn đề trên có thể giúp bạn hạn chế được nhiều rủi ro khi đi thuê nhà để tự bảo vệ tài chính và quyền lợi cho bản thân của mình. 

Xem thêm:

Những ưu và nhược điểm khi giao dịch bất động sản với iBuyers

Cách giúp môi giới bất động sản thương lượng với khách hàng về giá