5 phút đi qua bức tranh chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không ngừng thay đổi, đánh dấu bằng những xu hướng và chu kỳ mới rõ rệt. Bài viết sau đây sẽ phác thảo bức tranh toàn cảnh của thị trường BĐS hiện tại, từ sự tăng giá của chung cư ở các thành phố lớn đến sự phục hồi của thị trường đất nền. Hãy dành 5 phút điểm qua những diễn biến chính trong chu kỳ mới của thị trường BĐS, nhận diện cơ hội và thách thức có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của bạn.

Thực trạng thị trường bất động sản quý I/2024

Giá chung cư tại Hà Nội tăng cao

Giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận với giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh

Theo báo cáo mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng cao, hiện tại tiệm cận với giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh. Vào quý I/2024, giá trung bình của chung cư tại thủ đô đạt 46 triệu đồng/m2, so với 48 triệu đồng/m2 ở TP. Hồ Chí Minh. Trong vòng 6 năm trở lại đây, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng đáng kể, với mức tăng trưởng đạt 70%, cao hơn mức tăng 55% của TP. Hồ Chí Minh.

Giá chung cư tại Hà Nội tăng cao tiệm cận với giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh (Nguồn: Bất Động Sản)

Nguyên nhân sự tăng giá chung cư Hà Nội

• Nguồn cung chung cư hạn chế

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn, phân tích rằng nguyên nhân chính của sự tăng giá này là do nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có những biện pháp pháp lý nhằm tháo gỡ cho các chủ đầu tư, số lượng căn hộ mới chỉ đáp ứng được khoảng 20.000 - 30.000 căn mỗi năm, trong khi nhu cầu thường niên lên tới 70.000 - 80.000 căn.

• Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng cao, bao gồm người mua tại TP.HCM

Một thông tin thú vị khác được Batdongsan.com.vn tiết lộ là lượng quan tâm tới chung cư Hà Nội từ người dân TP. Hồ Chí Minh đã tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến nay, trong khi sự quan tâm của người dân tại TP. Hồ Chí Minh đến chung cư trong thành phố chỉ tăng gấp đôi. Điều này cho thấy, chung cư Hà Nội đang ngày càng thu hút được sự chú ý của khách hàng từ miền Nam, nhất là khi giá cả tại đây vẫn ổn định và còn thấp hơn so với TP. Hồ Chí Minh.

Theo báo cáo, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội từ đầu năm 2023 dao động từ 4,1% đến 4,9%, trong khi con số này ở TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt từ 3,9% đến 4,5%. Sự chênh lệch này cùng với sự quan tâm từ các chủ đầu tư miền Nam đã làm tăng nhu cầu và lực cầu đối với chung cư Hà Nội, đặc biệt là đối với các dự án mới.

Sự ổn định và tăng trưởng của thị trường nhà riêng 

Sự tăng trưởng của thị trường nhà riêng trong quý I/2024

Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho quý I/2024, thị trường nhà riêng đã thấy sự cải thiện đáng kể cả về mức độ quan tâm lẫn lượng giao dịch. Cụ thể, 39% số môi giới tham gia khảo sát báo cáo rằng lượng giao dịch nhà riêng duy trì ổn định, trong khi có đến 17% cho biết giao dịch tăng từ 10% đến 50% trong những tháng đầu năm. Nhu cầu mua nhà riêng đã tăng từ 3% đến 24% so với năm ngoái, đặc biệt là trong phân khúc giá từ 2 đến 4 tỷ đồng.

Sự quan tâm đến nhà riêng tăng rõ rệt tại các khu vực ngoại thành

Ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, sự quan tâm đến nhà riêng tăng rõ rệt tại các khu vực ngoại thành. Tại Hà Nội, các quận như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, và Đống Đa đã ghi nhận mức tăng quan tâm từ 26% đến 43%. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, các quận như Bình Thạnh, Thủ Đức và Tân Bình cũng cho thấy nhu cầu tăng từ 10% đến 14%.

Phục hồi và dự báo tăng trưởng cho thị trường đất nền

Thị trường đất nền đang dần hồi phục sau thời gian dài trầm lắng (Nguồn: Kinh tế môi trường)

Sự khởi sắc trở lại của thị trường đất nền

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền đang dần hồi phục sau thời gian dài trầm lắng. Từ quý II năm 2023, sự quan tâm đến đất nền chỉ chiếm 44% so với mức cao nhất trong thời kỳ sốt đất năm 2021, nhưng vào quý I năm 2024, con số này đã tăng lên 48%.

Nhu cầu mua đất nền tăng mạnh đặc biệt tại các huyện ngoại thành

Tại miền Bắc, đặc biệt là các huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Long Biên và Hoài Đức, nhu cầu mua đất nền đã tăng mạnh, từ 1.7 đến 2 lần so với quý I năm 2023. Trong khi đó, ở miền Nam, mức độ quan tâm đã không còn giảm và thực tế cho thấy một sự gia tăng từ 13% đến 25% tại các quận như Quận 9, Quận 12, Thủ Đức và Hóc Môn. Về giá, miền Nam chứng kiến sự giảm nhẹ 3% so với năm trước, trong khi miền Bắc lại tăng tới 25% và miền Trung tăng 4%.

Đánh giá và dự đoán của chuyên gia

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định rằng đất nền đang trở lại với vai trò là "kênh đầu tư vua", đặc biệt là phân khúc dưới 2 tỷ đồng. Ông cũng chỉ ra rằng từ cuối năm 2023 đến nay, đã xuất hiện nhiều nhóm đầu tư lớn săn đất nền, dẫn đến kỳ vọng về sự tăng giá khi nhu cầu càng rõ ràng hơn.

Ông Tuấn nhấn mạnh ba yếu tố chính thúc đẩy sự phục hồi của thị trường đất nền: Tính chu kỳ của thị trường, sự điều chỉnh giá tại một số khu vực và các thay đổi pháp lý sắp tới. Đặc biệt, ông nhấn mạnh về sự siết chặt phân lô bán nền theo luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025, dự báo nguồn cung sẽ giảm mạnh, nhưng nhu cầu đất nền sẽ không giảm trong dài hạn, khiến giá cả có xu hướng tăng.

Dự báo xu hướng: thị trường bất động sản dự kiến sẽ bước vào một chu kỳ mới

Chuyên gia Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc công ty, nhận định rằng thị trường đang thể hiện những dấu hiệu tích cực của sự đảo chiều, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư và nhà riêng. Với sự tăng lên về mức độ quan tâm và thanh khoản, thị trường BĐS dự kiến sẽ bước vào một chu kỳ mới. Ông dự đoán rằng, vào đầu năm 2025, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn củng cố, và nếu những chính sách hỗ trợ hiệu quả được áp dụng, hầu hết các loại hình bất động sản sẽ tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào đầu năm 2026.

Thị trường BĐS đang thể hiện những dấu hiệu tích cực của sự đảo chiều (Nguồn: Báo Lao Động)

Phân tích cơ hội và thách thức cho các bên trong bức tranh chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều thay đổi rõ rệt từ quý I/2024, mang đến cả cơ hội và thách thức cho các bên liên quan bao gồm người mua, người bán, nhà phát triển và nhà đầu tư BĐS. Dưới đây là phân tích chi tiết về cơ hội và thách thức cho từng nhóm này.

Người mua

Cơ hội

• Cơ hội cho người mua sớm: Người mua sớm có cơ hội đầu tư vào các dự án chung cư và nhà riêng trước khi giá cả tăng cao hơn nữa, đặc biệt là tại các khu vực ngoại thành đang phát triển nhanh chóng.
• Lựa chọn đa dạng: Sự mở rộng của thị trường nhà riêng ở các khu vực ngoại thành cung cấp nhiều lựa chọn hơn về mặt không gian và giá cả.

Thách thức

• Khả năng tiếp cận giảm: Giá bất động sản tăng cao có thể hạn chế khả năng tiếp cận của người mua, đặc biệt là người mua nhà lần đầu hoặc những người có thu nhập trung bình.
• Biến động pháp lý: Những thay đổi trong quy định pháp lý có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu và các vấn đề pháp lý khác, làm phức tạp quá trình mua bán.

Người bán và nhà phát triển bất động sản

Cơ hội

• Bất động sản tăng giá: Người bán có cơ hội thu lợi nhuận cao do giá bất động sản tăng, đặc biệt là ở các thành phố lớn và khu vực có nhu cầu mua sắm mạnh mẽ.
• Nhu cầu tăng cao: Sự tăng trưởng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn và khu vực ngoại thành, cung cấp cơ hội để phát triển các dự án mới.
• Thị trường rộng mở: Nhà phát triển có cơ hội mở rộng thị trường, đặc biệt là ở các khu vực ngoại thành và các thành phố mới nổi với nhu cầu bất động sản đang tăng.

Thách thức

• Thách thức về nguồn cung và quy hoạch: Việc giới hạn nguồn cung và các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt có thể làm tăng chi phí và kéo dài thời gian hoàn thành dự án.
• Rủi ro tài chính: Nhà phát triển phải đối mặt với rủi ro tài chính cao hơn do chi phí đầu tư ban đầu lớn và khả năng trì hoãn trong các quyết định phê duyệt dự án.

Nhà đầu tư

Chu kỳ mới của thị trường bất động sản mở ra cơ hội đầu tư đa dạng và khả năng sinh lời cao (Nguồn: Báo quốc tế)

Cơ hội

• Lợi suất thuê cao và sự tăng giá bất động sản: Với lợi suất cho thuê ổn định và tăng giá bất động sản, nhà đầu tư BĐS có thể thu được lợi nhuận đáng kể từ việc cho thuê hoặc bán lại các bất động sản.
• Phục hồi thị trường đất nền: Sự phục hồi của thị trường đất nền, đặc biệt là ở các huyện ngoại thành và miền Bắc, mở ra cơ hội đầu tư BĐS sinh lời cao.
• Đa dạng hóa đầu tư: Thị trường BĐS đa dạng cho phép nhà đầu tư lựa chọn các loại hình đầu tư khác nhau, từ chung cư, nhà riêng đến đất nền, phù hợp với chiến lược đầu tư cá nhân.

Thách thức

• Rủi ro pháp lý: Các thay đổi trong luật đất đai và quy định phân lô có thể ảnh hưởng đến dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư BĐS.
• Biến động thị trường: Những biến động từ chính sách vĩ mô và kinh tế toàn cầu có thể làm suy yếu khả năng sinh lời của các khoản đầu tư.

Thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến những thay đổi quan trọng có thể mang lại cơ hội lớn nhưng cũng không kém phần thách thức cho tất cả các bên liên quan. Mỗi nhóm có những điểm mạnh riêng để tận dụng và những rào cản cần vượt qua để đạt được thành công trong một thị trường đang biến động.

Tìm hiểu gói vay mua nhà của Techcombank: Lựa chọn tài chính linh hoạt và hiệu quả

Techcombank cung cấp các gói vay mua nhà  hấp dẫn nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. (Nguồn: Techcombank)

Khi bạn đang cân nhắc mua nhà và tìm kiếm các giải pháp tài chính phù hợp, một trong những lựa chọn đáng để xem xét là sản phẩm vay mua nhà của Techcombank. Với các điều khoản lãi suất cạnh tranh và chính sách vay linh hoạt, Techcombank cung cấp các lựa chọn tài chính hấp dẫn nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. 

Lãi suất cạnh tranh

Techcombank cung cấp mức lãi suất vô cùng hấp dẫn với lãi suất cố định từ chỉ 10.5%/năm, giúp khách hàng có thể dễ dàng dự tính và quản lý chi phí tài chính của mình một cách hiệu quả hơn. 

Ngoài ra, ngân hàng còn có chính sách giảm trừ lãi suất vay lên đến 1.2%/năm trong giai đoạn lãi suất thả nổi, tùy thuộc vào từng nhóm khách hàng, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính trong quá trình vay vốn.

Phí trả nợ trước hạn linh hoạt

Techcombank hiểu rằng hoàn cảnh tài chính của mỗi người có thể thay đổi, do đó ngân hàng sẽ hỗ trợ khách hàng trong việc trả nợ trước hạn. Phí trả nợ trước hạn được áp dụng rất linh hoạt, chỉ từ 0.5% - 1%/năm và được miễn phí hoàn toàn từ năm thứ 6 trở đi. 

Chính sách vay linh hoạt

• Tài trợ trên giao dịch đặt cọc: Ngân hàng có thể tài trợ ngay trên giao dịch đặt cọc của khách hàng, giúp quá trình mua nhà trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn.
• Đa dạng hóa hình thức giải ngân: Khách hàng có thể chọn lựa hình thức giải ngân phù hợp với nhu cầu của mình, từ giải ngân một lần cho đến giải ngân từng phần tùy theo tiến độ của dự án.

Thời hạn cho vay dài hạn, không giới hạn độ tuổi vay vốn

Techcombank cung cấp thời hạn cho vay lên tới 35 năm, một trong những mức thời hạn dài nhất hiện nay trên thị trường. Điều này giúp khách hàng giảm bớt áp lực về tài chính hàng tháng và phân bổ chi phí một cách hợp lý hơn trong suốt quá trình vay vốn. Đặc biệt, ngân hàng cũng không giới hạn độ tuổi vay vốn, mở rộng cơ hội cho cả những khách hàng trung niên và cao tuổi.

Trên đây là bức tranh phác thảo những diễn biến chính trong chu kỳ mới của thị trường BĐS tại Việt Nam. Qua đó, chúng ta có thể thấy được cả những cơ hội lớn và các thách thức đáng kể mà nhà đầu tư BĐS và người mua nhà cần lưu ý. Hy vọng những thông tin này sẽ hỗ trợ bạn trong việc đưa ra các quyết định đầu tư thông minh và kịp thời. 

Xem thêm

8 cẩm nang "chốt đơn" khách hàng dành cho giới môi giới bất động sản

Quá trình hình thành và phát triển nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam