5 phút cập nhật luật bất động sản: 2 đề xuất sẽ có hiệu lực sớm 6 tháng

Trước đó, tại kỳ họp tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, với hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên, mới đây, Chính phủ đã đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm hơn 6 tháng, tức là từ ngày 01/07/2024, cùng thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Vậy hai bộ luật này có những điểm mới hay điểm nổi bật nào? Mời bạn cùng theo dõi trong bài viết về chủ đề pháp lý BĐS dưới đây nhé!

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15

Luật Nhà ở 27/2023/QH15 có nhiều điểm mới mang tính đột phá, góp phần hoàn thiện chính sách, thể chế, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở. 

Cụ thể, về lĩnh vực nhà ở xã hội (NOXH), Luật Nhà ở đã đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của địa phương, thúc đẩy nguồn cung và đảm bảo tính khả thi của các quy định. Trong đó, luật có đề cập đến các nội dung như hình thức phát triển NOXH, quỹ đất phát triển NOXH, đối tượng và điều kiện hưởng chính sách NOXH, ưu đãi với chủ đầu tư, xác định giá bán, giá thuê,...

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng bổ sung thêm 2 chính sách mới, bao gồm phát triển nhà ở lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang. Như vậy, ngoài việc mua, thuê, thuê mua NOXH, người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã tại khu công nghiệp còn được phép thuê nhà lưu trú công nhân.

Luật Nhà ở đề cập đến nhiều quy định cụ thể về loại hình nhà ở xã hội như hình thức phát triển, quỹ đất, đối tượng hưởng chính sách,... (Nguồn ảnh: Báo điện tử Chính phủ)

Về phát triển nhà ở, Luật Nhà ở đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về phát triển nhà ở công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, tái định cư. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có thể tham gia phát triển nhà ở.

Về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, luật cũng chuyển đổi các quy định của Nghị định hiện hành liên quan thành các điều luật cụ thể. Điều này giúp nâng cao hiệu lực pháp lý, bổ sung các quy định đặc thù để tạo hành lang pháp lý đầy đủ, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án và phát triển lĩnh vực này.

Luật Kinh doanh bất động sản

Cùng với đó, Luật Kinh doanh BĐS cũng có nhiều nội dung mới quan trọng, nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo tính thống nhất của việc giám sát, quản lý thị trường. Đây cũng là những nội dung thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững của thị trường.

Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS đã đề cập đến quy định công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện kinh doanh bất động sản với cá nhân, tổ chức; chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và sẽ hình thành trong tương lai. Đồng thời, luật này cũng đưa ra những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân để xây nhà ở, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại; sàn giao dịch và môi giới bất động sản; hợp đồng trong kinh doanh bất động sản;... 

Quy định về việc công khai thông tin bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là một trong các điểm nhấn nổi bật của Luật Kinh doanh BĐS (Nguồn ảnh: Thư Viện Pháp Luật)

Lợi ích của việc đẩy nhanh thời gian có hiệu lực của hai đề xuất trên

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, sở dĩ nên đẩy nhanh thời gian có hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vì:

• Hai luật này có vai trò thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của nhà nước trong phát triển và quản lý thị trường bất động sản, giúp cơ chế, chính sách được hoàn thiện, phát triển bền vững và thị trường vận hành thông suốt.
• Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động, phát triển ổn định, minh bạch, công khai và lành mạnh.
• Hỗ trợ khắc phục khó khăn, vướng mắc phát sinh khi triển khai chính sách phát triển NOXH, đẩy mạnh nguồn cung NOXH theo Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021 - 2030, cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Lời khuyên dành cho nhà đầu tư

Theo ông Đinh Minh Tuấn (Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai 2024 sẽ đem đến những tác động rất lớn đến thị trường và sẽ tạo ra nhiều thay đổi đến người mua sau khi được áp dụng. 

Tuy nhiên, dù được áp dụng sớm từ tháng 7/2024 nhưng phải đến năm 2025, Luật Đất đai mới thực sự tạo ra tác động đáng kể. Đây cũng là thời điểm mà thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới. Do đó, giai đoạn này là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tận dụng dòng tiền đầu tư bất động sản. Bởi vì, lúc này, thị trường đang trong giai đoạn bắt đầu phục hồi và chưa hoàn toàn tốt lên, giá bất động sản cũng chưa có nhiều biến động nên sẽ thích hợp để đầu tư bất động sản và tích lũy tài sản lâu dài, chờ thời cơ tăng giá.

Mặt khác, Luật Đất đai 2024 cũng có những quy định cụ thể về việc đánh thuế cao với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng. Vì vậy, nhà đầu tư nên thận trọng, tìm kiếm và lựa chọn các sản phẩm có thể khai thác thương mại như kinh doanh, cho thuê để tránh ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản của sản phẩm sau này khi đầu cơ tích lũy.

Nhà đầu tư năm lựa chọn sản phẩm bất động sản có thể cho thuê hoặc kinh doanh để tránh ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và tính thanh khoản sau này (Nguồn ảnh: VietnamBiz)

Cũng theo ông Tuấn, trong năm 2024, đất nền tiếp tục là loại hình đầu tư an toàn, bền vững nhất. Trong khi đó, căn hộ chung cư lại là lựa chọn phù hợp dành cho các nhà đầu tư thích tích lũy tài sản và tạo ra dòng tiền ổn định, đều đặn. Đặc biệt, các chủ đầu tư đang cố gắng tăng cung trước năm 2025 nên để thu hút người mua, sẽ có nhiều chính sách bán hàng, thanh toán ưu đãi, hấp dẫn ra đời hơn.

Về dài hạn, giá đất, vì bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tăng trưởng kinh tế, hạ tầng, thu nhập người dân nên được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Bên cạnh đó, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị thắt chặt. Bởi thế, nhà đầu tư đất nền nên ưu tiên những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ cơ sở hạ tầng và sổ đỏ.

(Nguồn: Batdongsan)

Như vậy, Chính phủ vẫn đang tích cực thúc đẩy các bộ, ban, ngành hoàn thiện hồ sơ cần thiết để trình Quốc hội, cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm 6 tháng, cùng thời điểm với Luật Đất đai 2024. Trước và sau khi các luật này có hiệu lực, thị trường chắc chắn sẽ có những biến đổi liên quan đến pháp lý BĐS. Do đó, nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ thị trường, chuẩn bị đủ vốn và tâm thái để sẵn sàng nắm bắt những cơ hội do sự thay đổi này tạo ra.

Xem thêm

Thị trường bất động sản phía Tây TP.HCM thu hút sự quan tâm của những người mua để ở

7 quy định mới đáng chú ý về bất động sản mà người bán nhà cần biết