4 loại phí cần nộp khi làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Việc sở hữu bất động sản là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người. Trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bất động sản, thủ tục làm sổ đỏ là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Cùng OneHousing khám phá xem 4 loại phí cần nộp khi làm sổ đỏ, đặc biệt là làm sổ đỏ không có giấy tờ ngay trong bài viết dưới đây.

Sổ đỏ là gì và tầm quan trọng của sổ đỏ?

Sổ đỏ là một giấy tờ quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, chứng nhận quyền sở hữu tài sản đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác. Sổ đỏ do cơ quan nhà nước cấp và có giá trị pháp lý cao, giúp chủ sở hữu có thể chứng minh được quyền sử dụng, quyền sở hữu và quyền thừa kế đối với tài sản đó.

Sổ đỏ là gì và tầm quan trọng của sổ đỏ? (Nguồn: Vietlaw)

Tầm quan trọng của sổ đỏ rất lớn trong các giao dịch bất động sản. Việc sở hữu một căn nhà hay một mảnh đất được chứng nhận bằng sổ đỏ giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý. Khi có sổ đỏ, chủ sở hữu có thể yên tâm sử dụng và tận dụng tài sản của mình một cách hiệu quả.

Ngoài ra, sổ đỏ còn là một tiêu chuẩn để đánh giá giá trị của tài sản bất động sản. Điều này giúp các chủ sở hữu có thể vay vốn và thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản của mình. Sổ đỏ cũng là cơ sở để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, cho thuê hay bán tài sản bất động sản.

Việc có sổ đỏ là rất quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu và thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Tìm hiểu những loại đất nào không được cấp sổ đỏ?

4 loại phí cần nộp khi làm sổ đỏ không có giấy tờ

Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Tiền sử dụng đất là số tiền lớn nhất khi được trao Giấy chứng nhận nếu thuộc đối tượng phải nộp. Pháp luật không xác định mức tiền cụ thể về tiền sử dụng đất tuỳ thuộc từng thửa đất và diện tích hoặc vị trí mỗi mảnh đất.

4 loại phí cần nộp khi làm sổ đỏ không có giấy tờ (Nguồn: raoxyz)

Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì chủ hộ gia đình và người được trao Giấy chứng nhận sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất khi có các điều kiện như:

• Đang sử dụng đất trước thời điểm ngày 01/7/2014.
• Có đăng ký thường trú ở địa bàn và trực tiếp làm nông, lâm nghiệp, nuôi trồng hải sản và làm muối ở địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn/địa bàn điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
• Đã được UBND cấp xã đến nơi có đất chứng nhận là hộ đã sử dụng đất lâu dài và không có tranh chấp.

Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp 1: Thu tiền sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân có đất và đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong những trường hợp giấy tờ quy định theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

 *Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm về đất đai (như không lấn, chiếm).

Theo khoản 1 của Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở hoặc công trình kiến trúc xây dựng hình thành trước ngày 15/10/1993 và vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm theo quy định Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp Giấy chứng nhận sẽ thu tiền sử dụng đất như sau:

• Nếu đất đã có nhà ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích đất ở đang sử dụng vượt hạn mức công nhận đất ở đối với mỗi hộ gia đình, cá thể và nếu diện tích đất ở ngoài hạn mức công nhận đất ở (nếu có) sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất ở (giá đất được UBND cấp tỉnh thành định theo từng trường hợp và thông thường sẽ cao hơn giá đất theo bảng giá đất).
• Trường hợp sử dụng đất có công trình kiến trúc không phải là nhà ở thì nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để kinh doanh phi nông nghiệp theo diện được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời gian sử dụng dài hạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

 * Đất có vi phạm luật đất đai (xâm chiếm)

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đã vi phạm quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi sử dụng đất để ở, nhưng hiện tại đạt được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ở, họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ sau:

• Với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất: nộp 50% tiền sử dụng đất.
• Với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất: nộp 100% tiền sử dụng đất.

Nếu sử dụng đất xây dựng công trình, không phải nhà ở và được cung cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất dùng để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn lâu dài, chủ sở hữu cũng phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thuộc loại đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 3 của Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Tiền sử dụng đất trong khi cấp Giấy chứng nhận (Nguồn: Toplist)

Trường hợp 2: Đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 cho đến trước 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định theo khoản 1 của Điều 100 Luật Đất đai 2013

*Khi bắt đầu sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất và không vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi bắt đầu sử dụng đất, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

• Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có nhà ở: nộp 50% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Đối với diện tích vượt hạn mức (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể ngay trong thời điểm có quyết định về việc công nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp sử dụng đất sở hữu công trình xây dựng, không phải nhà ở và được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn lâu dài, chủ sở hữu cũng phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể theo loại đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 3 của Điều 126 Luật Đất đai 2013.

*Khi bắt đầu sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 2 của Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã vi phạm quy định ở Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Nếu có diện tích vượt hạn mức giao đất ở, phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm quyết định công nhận về quyền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất công trình xây dựng, không phải nhà ở và được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn lâu dài, chủ sở hữu cũng phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể theo loại đất sản xuất để kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng đất cao nhất được quy định tại khoản 3 của Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp 3: Thu tiền sử dụng đất trong việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định và được cấp Giấy chứng nhận, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

• Đất có nhà ở từ trước 15/10/1993, có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định pháp luật thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đất có nhà ở ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004, có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất, mức thu tiền như sau:

• Nếu giấy tờ chứng minh nộp tiền để sử dụng đất theo mức quy định của pháp luật đất đai vào năm 1993 thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
• Nếu giấy tờ chứng minh nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai trong năm 1993 thì số tiền đã nộp sẽ được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm % diện tích đã thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp tiền; diện tích đất còn lại tính thu tiền sử dụng đất theo chính sách cùng giá đất ngay tại thời điểm có quyết định công nhận về quyền sử dụng đất.

Đất có chỗ ở từ 01/7/2004 và không có hồ sơ chứng tỏ đã đóng tiền để được sử dụng đất và đã được trao Giấy chứng nhận tính thu tiền sử dụng đất như sau:

• Đất đã được sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở thuộc hạn mức giao đất ở tại thời điểm theo giá đất cụ thể trong Bảng giá đất vào thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền. Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.
• Đất đã được sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất thuộc hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định trong Bảng giá đất. Thu 100% tiền sử dụng đất theo hướng giá đất cụ thể ngay tại thời điểm có quyết định việc công nhận quyền sử dụng đất cho diện tích vượt hạn mức giao đất ở.

Trường hợp 4: Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai sau 01/7/2004 hoặc trước 01 tháng 7 năm 2014, nếu đã được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định 123/2017/NĐ-CP thì hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 22 tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc do được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ sau 01/7/2004 đến trước 01/7/2014, nếu nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 210 Luật đất đai 2013 thì sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo khung giá đất cụ thể.

Nếu có giấy tờ xác nhận đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì số tiền đã nộp sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp nhưng mức trừ không được quá số tiền sử dụng đất phải nộp

Đối với người sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là đất nông nghiệp và được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất phi nông nghiệp theo phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng vĩnh viễn thì phải đóng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định của nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Pháp luật đất đai 2013 vào thời điểm có quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí trước bạ khi trao Giấy chứng nhận cũng áp dụng như công thức trên và theo NĐ 10/2022/NĐ-CP:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất theo Bảng giá đất × Diện tích) x 0.5%

Giá 1m2 đất dùng tính lệ phí trước bạ là giá đất trong Bảng giá đất được UBND cấp tỉnh công bố vào thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là phần diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc và cung cấp cho cơ quan thuế.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Phí thẩm định về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điểm i của khoản 1 Điều 5 tại Thông tư 85/2019/TT-BTC. Đây là khoản phí phải đóng khi cấp sổ đỏ, đặc biệt là đối với công tác thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, về quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mức phí thẩm định được quy định căn cứ trên tổng diện tích của thửa đất, mức độ phức tạp của các loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện thực tế của địa phương.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhậ

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quy định theo khoản 5 của Điều 3 tại Thông tư 85/2019/TT-BTC. Mức thu lệ phí sẽ khác nhau giữa từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Tuy nhiên, một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không phải nộp lệ phí trong khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Việc làm sổ đỏ không có giấy tờ là một quy trình phức tạp và tốn kém. Tuy nhiên, nếu bạn muốn bảo vệ quyền sở hữu của mình và tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai, đây là một bước cần thiết. Hy vọng thông tin về các loại phí cần nộp khi làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình này.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm: 

Cần lưu ý gì khi mua nhà chung sổ đỏ?

Nếu mua nhà đất chung sổ đỏ thì có bán lại được không?