3 thách thức lớn tại thị trường nhà ở? Cần làm gì để vượt qua?

Thị trường bất động sản hiện nay vừa trải qua một năm đầy khó khăn, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở. Nguồn cung và thanh khoản đều gặp nhiều thách thức đã tạo ra những diễn biến phức tạp cho thị trường này. 

Các chuyên gia dự đoán rằng những vấn đề này sẽ tiếp tục tồn tại và kéo dài đến năm 2024. Trước thực trạng này đã đòi hỏi các biện pháp ổn định và bền vững để giải quyết những khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở.

3 thách thức lớn tại thị trường nhà ở hiện nay

Thiếu nhà ở bình dân và thừa nhà giá cao

Theo dữ liệu từ Savills, trong năm 2023, cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội chỉ có ba căn có giá dưới 2 tỷ đồng. Tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền đã leo thang trong năm 2023 khi hầu hết các dự án mới đều thuộc phân khúc trung và cao cấp. 

Trong tổng số nguồn cung mở bán mới trong năm vừa qua, các căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP HCM.

Khảo sát của VnExpress với hơn 1.000 độc giả cho thấy, phần lớn nhu cầu mua nhà dưới 02 tỷ đồng. Khoảng 41% người tham gia khảo sát cho biết, họ có đủ ngân sách để mua chung cư trong khoảng từ 1-2 tỷ đồng và 25% đủ để mua trong phân khúc dưới 01 tỷ đồng. 

Tuy nhiên với mức giá hiện tại, nhiều kế hoạch mua nhà trong năm nay đã phải tạm hoãn. Một nửa số người tham gia khảo sát cho biết, họ không muốn mua vì giá chung cư hiện tại quá cao, vượt quá khả năng tài chính của họ.

Thị trường thiếu vắng nhà ở thương mại giá bình dân (Nguồn ảnh: Báo Tin tức)

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cơ cấu sản phẩm trên thị trường nhà ở đang trở nên mất cân đối khi thiếu vắng hoàn toàn nhà ở thương mại giá bình dân. Nếu so với năm 2019, phân khúc này chiếm 30% tổng nguồn cung mở bán mới, hiện tại chỉ còn khoảng 6%. Mức giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2 chỉ còn có ở dự án nhà ở xã hội hoặc những dự án ở các tỉnh vùng ven.

Theo ông Đính, nguồn cung khó có thể tăng lên trong thời gian ngắn nên nghịch lý thiếu nhà bình dân và dư nhà giá cao có thể tiếp tục xuất hiện trong 2024. Sự ràng buộc từ pháp lý khiến các cơ quan quản lý cần phải cẩn trọng hơn trong việc phê duyệt các dự án; đồng thời gây ra khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận thị trường, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển các dự án mới.

Nhà ở xã hội có nơi thừa nơi thiếu

Cách đây 8 tháng, hơn 1.300 người thu nhập thấp đã phải tham gia vào quá trình bốc thăm để có cơ hội mua 149 căn nhà ở xã hội tại dự án NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Giá bán của các căn hộ này là 19,5 triệu đồng/m2, đã bao gồm thuế VAT.

Tình hình tương tự không phải hiếm ở các đô thị lớn khác. Vào cuối năm 2023, tỉnh Đồng Nai cũng đã tiến hành quá trình bốc thăm cho người lao động tại chung cư A6 - A7, thuộc phường Quang Vinh, TP Biên Hòa. Số lượng hồ sơ đăng ký cao gấp đôi so với số căn hộ được mở bán. Giá bán cho dự án này khoảng 18,8 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, trái ngược với cảnh "đắt hàng", nhiều dự án nhà ở xã hội lại gặp khó khăn khi mở bán lên đến hàng chục lần vẫn không thu hút được người mua. Ví dụ như dự án AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội đã mở bán 27 lần trong vòng 9 năm nhưng vẫn chưa hết. 

Hoặc ở Bắc Ninh, dù đã bán được hơn 350 căn nhà ở công nhân vào giữa năm 2023 nhưng vẫn còn "ế" hơn 1.300 căn. Mặc dù, đây là một trong những tỉnh có nhiều khu công nghiệp nhất miền Bắc.

Thị trường nhà ở xã hội nơi thừa nơi thiếu (Nguồn ảnh: Báo Thanh niên)

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, vị trí của dự án sẽ quyết định đến khả năng thanh khoản của các dự án nhà ở, bao gồm cả nhà ở xã hội. Ông nhấn mạnh rằng, không phải tất cả các khu đô thị từ loại I đến loại III đều phải dành một phần đất để xây dựng nhà ở xã hội. 

Việc phát triển các dự án cũng cần có kế hoạch quy hoạch hợp lý, đặc biệt ở các khu vực có mức độ đô thị hóa cao và dân cư đông đúc, tránh tình trạng quy hoạch "miếng ngon đem bán, miếng xấu làm quà".

Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home- Ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết, cảnh hàng nghìn người xếp hàng để mua căn hộ xã hội chỉ là trường hợp đặc biệt ở một số dự án có vị trí trung tâm (một lợi thế không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng có). 

Ông cũng nhấn mạnh, khi quỹ đất ở trung tâm đô thị ngày càng khan hiếm trong khi mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội của nhiều địa phương lại đặt ở mức độ cao, nghịch lý về tình trạng thiếu và dư nhà xã hội có thể tiếp tục diễn ra nếu không có kế hoạch quy hoạch hợp lý.

Giá nhà tăng ngược chiều với nền kinh tế

Khi thị trường bất động sản bắt đầu đi vào giai đoạn suy thoái từ giữa năm 2022, nhiều người đã kỳ vọng rằng giá nhà sẽ giảm mạnh như thời kỳ khủng hoảng năm 2008-2009. Đặc biệt, năm 2023 được dự báo là thời điểm thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những khó khăn toàn diện và mong đợi về việc giảm giá nhà trở nên cao hơn.

Tuy nhiên, các số liệu từ nhiều tổ chức nghiên cứu cho thấy rằng, giá chào bán của căn hộ chung cư và nhà liền thổ vẫn tiếp tục tăng mạnh mẽ và duy trì ở mức cao cho dù nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn. 

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 đạt khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, giá nhà liền thổ cũng tăng 9% trong quý, đạt mức khoảng 142 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, hầu hết các dự án nhà ở sơ cấp vẫn giữ nguyên mức giá bán.

Giá nhà tăng cao, ngược chiều với nền kinh tế (Nguồn ảnh: VnEconomy)

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc của Batdongsan cho biết, trái với kỳ vọng về việc giảm giá mạnh mẽ của bất động sản trong năm 2023, mặt bằng giá trên thị trường thực tế lại tăng nhẹ 6% so với đầu năm. 

Tình hình này có thể tiếp tục đối mặt với thách thức trong năm 2024 khi nguồn cung bất động sản khó mở rộng trong thời gian ngắn. Đồng thời, nhiều yếu tố như chi phí đầu vào bao gồm giá đất, nguyên vật liệu xây dựng cùng với việc chủ đầu tư ưu tiên nhà cao cấp, sang trọng cũng đang góp phần làm tăng giá nhà.

Chuyên gia cảnh báo rằng việc tăng giá nhà liên tục, vượt qua khả năng thanh toán của đa số người dân có thể dẫn đến những hệ lụy tiêu cực như hình thành khung giá "ảo", gây ra sự mất cân bằng cung cầu cũng như làm giảm thanh khoản trên thị trường. 

Giải pháp dài hạn vẫn là tăng cường phát triển hạ tầng giao thông và kết nối vùng nhằm thúc đẩy nguồn cung các dự án nhà ở với giá hợp lý và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

(Nguồn tin: Cafeland)

Thị trường bất động sản hiện nay cần làm gì để vượt qua thách thức?

Theo quan điểm từ Giám đốc cấp cao tại Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá nhà ở ở mức cao lựa chọn khả thi cho những người muốn mua nhà là thị trường bất động sản thứ cấp.

Thị trường này mang lại nhiều ưu điểm như sự đa dạng về lựa chọn, phù hợp với khả năng tài chính và đảm bảo về pháp lý hơn. Ví dụ, giá của các căn biệt thự thứ cấp trên mỗi mét vuông đất thấp hơn so với giá trung bình của các căn biệt thự sơ cấp 7%, còn các căn liền kề thứ cấp có giá thấp hơn so với các sản phẩm sơ cấp đến 24% và các căn nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn so với các sản phẩm sơ cấp trên thị trường 40%.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3, 4 và 5 sẽ mở rộng thêm thị trường nhà ở tại Hà Nội, tập trung vào việc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ ở các khu vực trung tâm mà còn ở các khu vực ngoại ô và tỉnh lân cận.

Sự phát triển của cơ sở hạ tầng sẽ giúp thúc đẩy nhu cầu nhà ở với giá cả hợp lý và cung cấp quỹ đất lớn hơn. Điều này được coi như một điểm tích cực đối với nguồn cung giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thành phố Hà Nội.

Sự phát triển cơ sở hạ tầng sẽ giúp thúc đẩy nhu cầu nhà ở (Nguồn ảnh: Dân Trí)

Đặc biệt, theo quan điểm của Giám đốc cấp cao tại Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, việc thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và đặc biệt Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đối với thị trường. 

Cùng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điều khoản mới có tính đột phá sẽ giúp giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới và bổ sung nguồn cung mới vào thị trường.

Một trong số các điều khoản nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) chính là việc loại bỏ khung giá đất, thay vào đó áp dụng các phương pháp định giá đất theo nguyên tắc của thị trường. Quốc hội đã xác định 4 phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh; thu nhập; thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. 

Điều này được coi như một bước đột phá quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, tạo ra những thay đổi căn bản trong lĩnh vực kinh tế của chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.

(Nguồn tin: Báo Đại biểu Nhân dân)

Như vậy, thị trường nhà ở đang đối diện với những thách thức đáng kể nhưng cũng đồng thời mang đến các cơ hội phát triển. Để vượt qua các thách thức cần phải thúc đẩy sự đổi mới trong lĩnh vực xây dựng và phát triển hạ tầng cũng như tạo ra các chính sách hỗ trợ phù hợp để giảm bớt áp lực tài chính đối với người mua nhà. 

Bằng cách này, thị trường bất động sản hiện nay mới có thể vượt qua những thách thức và tiến tới một tương lai sáng hơn và bền vững hơn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Thị trường địa ốc chuyển biến tích cực, nhà đầu tư đang gom đất chờ cơ hội

Chung cư có còn dẫn đầu trong danh mục đầu tư bất động sản?