Vay mua nhà lần đầu: 10 thuật ngữ bạn cần biết

1. Môi giới người mua và môi giới đăng tin

Thường có hai môi giới tham gia khi bạn mua nhà, đó là: 1 - "môi giới người bán", đại diện cho bạn và 2- "môi giới đăng tin", đại diện cho người bán nhà. Đại lý kép là khi chỉ có một đại lý đại diện cho cả hai bên của giao dịch và được coi là bất hợp pháp ở một số tiểu bang.

Khi mua nhà, bạn không phải trả tiền cho môi giới bất động sản của mình - họ sẽ nhận được tiền hoa hồng từ người bán.

2. Lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh

Các khoản cho vay thông thường bao gồm thế chấp "lãi suất cố định" và "lãi suất điều chỉnh".

• Lãi suất cố định là khoản vay có lãi suất xác định trước trong suốt thời hạn của khoản vay, phổ biến nhất là trong khoảng 15 và 30 năm. Một khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh có lãi suất thay đổi và phổ biến nhất là trong 5, 7 hoặc 10 năm.
• Các khoản thế chấp theo lãi suất có thể điều chỉnh có thể có ý nghĩa về mặt tài chính nếu bạn định bán hoặc tái cấp vốn cho căn nhà của mình trước khi giai đoạn giới thiệu kết thúc, nhưng nếu bạn định sở hữu căn nhà của mình lâu hơn năm năm thì ít rủi ro hơn nếu chọn một khoản vay lãi suất cố định. 

Hãy đảm bảo so sánh các mức lãi suất của ngân hàng để tìm ra khoản thế chấp tốt nhất, điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền về lâu dài. Ngoài ra, hỏi thêm bạn bè, gia đình và công ty môi giới bất động sản của bạn để biết các đề xuất của người cho vay. 

Bạn cũng nên sử dụng công cụ tính và thuế để tìm ra khoản thanh toán thế chấp hàng tháng tiềm năng của bạn khi xác định mức lãi suất nào là tốt nhất.

3. Phê duyệt trước khoản vay từ phía ngân hàng

Trước khi đăng ký vay thế chấp hoặc thậm chí bắt đầu tìm nhà, bạn nên nhận được phê duyệt trước khoản vay từ ngân hàng, là khoản ước tính số tiền họ sẽ cho bạn vay. Bản phê duyệt này sẽ giúp bạn xác định những gì bạn có thể mua được, và đảm bảo với những người bán nhà rằng bạn sẽ có thể nhận được khoản vay khi cần.

Khi xin phê duyệt trước khoản thế chấp, bạn nên hiểu rõ ngân hàng đang cung cấp những gì. Hỏi họ về chi phí đóng hồ sơ, những khoản phí nào liên quan, những gì bạn nhận được cho khoản phí đó và liệu họ có khóa khoản vay của bạn ở một mức lãi suất cụ thể hay không. Lưu ý rằng nếu cuối cùng bạn phải cạnh tranh để mua một căn nhà với những lời đề nghị khác, thì việc có một người cho vay địa phương có thể hữu ích. Các ngân hàng muốn được mọi người giới thiệu và thực sự quan tâm đến danh tiếng của họ; các môi giới người bán thích giao dịch với họ vì lý do này.

4. Đăng tin

Một trong những thuật ngữ bất động sản đầu tiên mà bạn có thể gặp phải là những gì mà các đại lý bất động sản thường gọi nhà để bán là “đăng tin” (listing). 

"Danh sách đăng tin" trên một trang web hiển thị thông tin về ngôi nhà, chẳng hạn như giá cả và số lượng phòng ngủ.

Để có một tin đăng nổi bật nhất, hãy sử dụng các trang web từ các công ty bất động sản như OneHousing thay vì các trang web tự đăng tin khác. Ảnh: Trang đăng tin Dự án Vinhomes Smart City của OneHousing.

OneHousing mang tới giải pháp công nghệ tối ưu tích hợp toàn bộ quá trình giao dịch xuyên suốt trên một nền tảng duy nhất. Thông qua nền tảng này, người mua nhà có thể tìm hiểu toàn bộ thông tin, hình ảnh của các căn hộ trong một dự án trước khi đi thăm quan nhà mẫu. 

5. Kiểm định chất lượng nhà ở

Tại Mỹ, sau khi đưa ra lời đề nghị mua nhà, rất có thể bạn sẽ cần lên lịch kiểm định chất lượng nhà ở với chi phí khoảng 200 đô la - 500 đô la, tùy thuộc vào thị giá và kích thước ngôi nhà. Tại Việt Nam cũng có dịch vụ thẩm định nhà ở, với mức giá trung bình từ khoảng 3 triệu đồng trở lên. 

Chuyên viên thẩm định sẽ đi qua mọi ngóc ngách, và xem xét những thứ như hệ thống ống nước, điện, nền móng, tường, hệ thống sưởi và các thiết bị.

Hãy hỏi xin giới thiệu về một chuyên viên kiểm định từ phía môi giới của bạn. Nếu họ phát hiện ra điều gì không ổn, bạn có thể thương lượng để người bán nhà tiến hành sửa chữa hoặc để giảm giá mua nhà.

6. Thẩm định giá

Khi bạn đăng ký vay thế chấp, ngân hàng của bạn sẽ yêu cầu thẩm định giá trị căn nhà bạn muốn mua. Một thẩm định viên sẽ đến khảo sát và ước tính giá trị của căn nhà dựa trên những căn nhà tương đương đã được bán trong khu vực và các công thức tài chính.

Nếu giá trị được thẩm định nhỏ hơn giá trị mà bạn định vay, bạn có thể không được chấp thuận cho khoản vay này. Ngân hàng không muốn đầu tư vào một ngôi nhà được định giá quá cao. Trước khi đưa ra lời đề nghị, hãy yêu cầu môi giới của bạn một phân tích thị trường và so sánh một chút, điều này sẽ cho bạn biết những ngôi nhà tương tự trong khu vực đã được giao dịch với mức giá nào. 

7. Điều khoản ràng buộc

Khi bạn đưa ra lời đề nghị mua nhà, bạn có thể chỉ định một số điều kiện nhất định phải đáp ứng trước khi giao dịch được thực hiện - những điều khoản bất động sản này được gọi là điều khoản ràng buộc người bán. 

Bạn phải đảm bảo rằng bạn thực sự có thể nhận được khoản vay (một khoản dự phòng tài chính), rằng việc kiểm tra tín dụng và tình hình tài chính không cho thấy bất kỳ điều gì đáng lo ngại và giá trị được thẩm định gần với số tiền bạn muốn thanh toán (dự phòng thẩm định ). Đó chỉ là một vài ví dụ; có một số  điều khoản khác mà bạn nên thảo luận với môi giới của mình.

Nếu bạn đang trong cuộc chiến về giá để mua một căn nhà, đôi khi điều đó có thể giúp rút ngắn thời gian dự phòng hoặc từ bỏ chúng hoàn toàn.

8. Đề nghị và hợp đồng

Sau khi tìm được ngôi nhà phù hợp, bạn sẽ đưa ra lời đề nghị mua căn nhà với sự trợ giúp từ phía môi giới hoặc luật sư. Nếu người bán phản đối đề nghị ban đầu của bạn, thường là vì họ muốn bán được với mức giá cao hơn hoặc bán nhanh hơn, lúc này bạn sẽ phải thương lượng lại với họ. Khi gửi đề nghị, bạn nên thêm dấu ấn cá nhân bằng cách bao gồm một bức thư giải thích lý do tại sao bạn muốn mua ngôi nhà này.

Chọn một chuyên viên môi giới có kinh nghiệm là chìa khóa để giành chiến thắng trong các cuộc đàm phán. Hãy tìm một chuyên viên đã thực hiện các giao dịch gần đây trong khu vực của bạn và nhớ đọc các bài đánh giá trực tuyến.

9. Phí đóng hồ sơ

Hãy chuẩn bị để trả nhiều khoản phí khác nhau khi quyết định mua một căn nhà. Thông thường, chi phí đóng hồ sơ cho việc mua nhà sẽ rơi vào khoảng 2-5% giá mua căn nhà và không bao gồm khoản trả trước. Các khoản phí thông thường bao gồm thuế tiêu thụ đặc biệt, chi phí xử lý khoản vay và bảo hiểm quyền sở hữu. Điều quan trọng là bạn phải nghiên cứu về các loại chi phí đóng hồ sơ, cân nhắc những chi phí nào có thể thương lượng được trước khi bạn sẵn sàng kết thúc giao dịch.

10. Bảo hiểm quyền sở hữu

Sau khi tất cả các cuộc đàm phán được thực hiện và người bán đã chấp nhận đề nghị của bạn, bạn sẽ nhận được thông báo về thay đổi quyền sở hữu nhà trong vòng một tuần. Hầu hết các ngân hàng yêu cầu bạn phải trả bảo hiểm quyền sở hữu như một phần của chi phí đóng hồ sơ. Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu tìm kiếm các hồ sơ công khai để đảm bảo rằng người bán nhà thực sự có quyền sở hữu căn nhà và rằng căn nhà không đang bị lưu giữ bởi ngân hàng hay người cho vay nào.

Nếu bạn có bảo hiểm quyền sở hữu và bạn bị mất nhà do tranh chấp quyền sở hữu, bạn có thể được bồi thường về tổn thất đó và giúp trang trải các khoản phí pháp lý liên quan đến quá trình tranh chấp.

Xem thêm:

• Các khái niệm lãi suất trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà
• Các khái niệm liên quan đến vay bất động sản dài hạn Techcombank
• Quy trình cơ bản khi vay mua căn hộ chuyển nhượng chưa sổ
• Vay tiền ngân hàng mua nhà: Những hình thức vay phổ biến bạn nên biết
• Phí trả nợ trước hạn và những điều cần lưu ý