Tận dụng thị trường bất động sản để vượt qua lạm phát

Tài sản cứng

Theo Funrise, đầu tiên, chúng ta cần đến với khái niệm quan trọng nhất: Tài sản cứng (Hard assets) hay đôi lúc còn được định nghĩa là Tài sản thực (Real assets). Tài sản cứng là những tài sản có giá trị hữu hình, ví dụ như đất đai, xe cộ,... Ngược với Tài sản cứng là khái niệm Tài sản mềm, ví dụ như giá trị cổ phần, nhận diện thương hiệu, sở hữu trí tuệ,...

Trong đó, Tài sản cứng thuộc nhóm đầu tư đặc thù, và có tiềm năng vượt qua lạm phát. Xem xét đến tốc độ lạm phát suốt 60 năm qua, đặc thù này của nhóm đầu tư đã chứng tỏ được lợi thế riêng mạnh mẽ so với mặt bằng chung: có thể sinh lời kể cả trong lạm phát.

Bất động sản thuộc nhóm Tài sản cứng có đặc thù vượt qua lạm phát. Ảnh: Canva.

Tính chất của Tài sản cứng

Điều cơ bản khiến Tài sản cứng khác biệt với Tài sản mềm là vì chúng có được giá trị nội tại. Chính những giá trị đó là nền tảng để tài sản cứng đem lại lợi nhuận ngay cả khi lạm phát diễn ra.

Một tài sản được coi là có giá trị nội tại (giá trị tự nhiên) nếu chúng bị giới hạn về số lượng (hoặc có độ khan hiếm), và nếu chúng có thể được sử dụng trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ để phục vụ những nhu cầu cơ bản, thiết yếu của con người.

Ví dụ, vàng và kim cương có thể được bán để đổi lấy hàng hóa, dịch vụ hoặc tạo ra hàng hóa. Tương tự, dầu khí tự nhiên cũng có thể dùng để trao đổi hoặc tạo ra hàng hóa. Vì vậy, chúng có những giá trị nội tại cơ bản nhất để khai thác. 

Ngược lại, giá trị của tài sản mềm thường sẽ nằm trong suy nghĩ, quy ước của con người với nhau. Tiền giấy có thể bị mất giá về 0, vì cơ bản đó chỉ là một tờ giấy, được con người đồng ý quy ước giá trị trao đổi. Vì vậy, không những có thể mất giá, ta còn không thể dùng tiền giấy để sản xuất phục vụ nhu cầu cơ bản.

Trong trường hợp của bất động sản, cả đất đai và những gì được xây dựng trên đó đều bị hạn chế về nguồn cung trong tự nhiên. Từ đó, xét đến bất động sản cũng là xét đến 2 loại tài sản tách biệt: đất đai và những cấu trúc được xây dựng trên chúng.

Phân biệt Tài sản cứng (Tài sản thực) và Tài sản mềm. Infographic: OneHousing.

Trong bất động sản, không phải mọi mảnh đất đều có cùng giá trị. Tùy theo vị trí mà nhu cầu cho bất động sản đất ở một số nơi sẽ cao hơn, và lượng cung sẽ giảm nhanh chóng. Tuy vậy, lượng cung quỹ đất đai về tự nhiên vẫn là có hạn, dân số tăng lên - lượng cầu tăng lên, giá trị của bất động sản đất cũng sẽ có cùng xu hướng.

Tất cả những cấu trúc được xây dựng trên một mảnh đất cũng được coi là giới hạn về cả số lượng và kích thước (tùy vào diện tích đất và khả năng xây dựng). 

Vì vậy, một tòa nhà có thể được xem là một tài sản tách biệt, bao gồm các nguyên liệu thô (vật liệu xây dựng, nội thất,...). Nếu như giá của những nguyên liệu đó tăng lên, thì chi phí để xây dựng được một bất động sản nhà (hay còn gọi là chi phí thay thế) cũng sẽ tăng lên. Khi đó, giá trị của bất động sản nhà cũng tăng lên tương ứng.

Sức mạnh của giới hạn tự nhiên

Tài sản cứng có thể giữ lại được giá trị kể cả khi lạm phát tăng lên vì 2 lý do chính: bị hạn chế về số lượng tự nhiên và có ứng dụng giá trị. Giá trị đó khiến chúng ít bị phụ thuộc dựa vào những biến đổi thị trường.

Cụ thể hơn, hầu hết các cổ phiếu và trái phiếu được trao đổi công khai đều mất giá khi Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index - CPI) tăng lên. Trong khi đó, với sự phụ thuộc thấp vào các thị trường khác, tài sản cứng vẫn duy trì được giá trị vốn có.

Ngược lại, theo Tuổi trẻ (tháng 3/2021), quỹ đất ở các thành phố lớn đang dần cạn. Tình trạng “Đất chật người đông” khiến cho giá đất và cả giá đền bù giải tỏa cũng tăng lên chóng mặt.

Theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills:  "Đối với bất kỳ thị trường BĐS nào, những dự án ở khu trung tâm tài chính thường là những dự án BĐS cao cấp và đắt nhất. Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Đơn cử như tại Hà Nội là quận Hoàn Kiếm và tại TP. Hồ Chí Minh là quận 1, đều được coi là vị trí trung tâm đắc địa. Với quỹ đất hữu hạn và quy định nghiêm ngặt về quy hoạch, hạn chế xây dựng nhà cao tầng, nguồn cung BĐS cao cấp tại khu vực trung tâm rất hạn chế. Trong trường hợp có quỹ đất thì chi phí đất quá cao, có những vị trí có giá lên tới 1 tỷ đồng/m2. Điều này giải thích cho nguồn cung hạn chế của BĐS cao cấp tại các khu vực trung tâm.

Về tương lai, nguồn cung bất động sản cao cấp tại khu vực trung tâm khó có khả năng tăng nhiều, bởi quỹ đất hạn chế và quy định nghiêm ngặt về quy hoạch. Điều này càng tạo cơ hội hấp thụ đối với các sản phẩm đã vốn đã sở hữu vị trí tốt, lại còn được đầu tư bài bản về chất lượng."

- Dẫn theo nguồn Tuổi trẻ Online.

Đại văn hào Mark Twain với câu nói nổi tiếng “Mua đất đi, họ không còn làm ra nó nữa đâu”. Ảnh: LinkhousemienTrung.

Lạm phát và sự thay đổi giá trị

Hai động lực lớn nhất của lạm phát là: tăng trưởng kinh tế và suy thoái tiền tệ.

Tăng trưởng kinh tế nhanh có thể dẫn đến lạm phát khi các công ty bắt đầu tăng giá hàng hóa và dịch vụ. Và vì nhu cầu cho những hàng hóa - dịch vụ đó tăng lên, sản xuất được thúc đẩy và chi phí sản xuất cũng sẽ tăng lên tương ứng.

Chi phí sản xuất bao gồm giá vật chất và tiền công. Sản xuất tăng lên, nhu cầu cho nhiều vật chất và nhân công hơn nữa tăng lên, sự cạnh tranh để giành lấy chúng cũng vì thế mà gay gắt hơn.

Cạnh tranh giành vật chất dẫn đến tăng giá sản phẩm => tăng chi phí sản xuất => tăng giá trên thị trường. Tương tự với nhân công, khi hiểu được nhu cầu doanh nghiệp, nhân công có thể đòi hỏi mức lương cao hơn, việc này cũng dẫn đến kết quả tương tự.

Một lưu ý rất quan trọng là tăng giá nguyên vật liệu (bao gồm cả tài sản cứng) có thể làm tăng chi phí sản xuất. Vì vậy, việc tăng giá tài sản cứng có thể gây ra lạm phát, và lạm phát lại có thể khiến tăng giá tài sản mềm. Nhưng ngược lại, tài sản cứng vừa có thể tăng giá trong quá trình mở rộng kinh tế vừa có thể chống lại sự suy giảm của các cơ chế kinh tế.

Nói chung, kể cả khi giá cả hàng hóa tăng lên, giá của tài sản cứng cũng có thể bắt kịp lạm phát, giữ vững được giá trị nội tại. Trong đó, bất động sản là một hình thức đầu tư chứa nhiều cơ hội và giá trị bền vững. 

Theo nghiên cứu của VNRex, bất động sản chung cư có sự phát triển tích cực trong suốt gần 3 năm. Ảnh: VNRex.

Ngược lại, xét đến thị trường chứng khoán - tài sản mềm, có thể thấy được biên độ biến động lớn và tính rủi ro cao, phụ thuộc vào thị trường. Ảnh: NDH.

Báo cáo đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ 5 năm (2016 - 2020) của Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù bị ảnh hưởng khá nặng nề bởi dịch Covid-19, nhưng khi dịch bệnh dần được kiểm soát, hoạt động kinh doanh bất động sản trên cả nước đã bắt đầu sôi động trong những tháng cuối năm 2020, với nhiều dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ nhờ hàng loạt chính sách mới trực tiếp hỗ trợ thị trường, nhất là các Luật Đầu tư sửa đổi 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và các thông tư về phát triển các loại hình bất động sản…

Đáng chú ý, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi một số điều của Luật Xây dựng (Luật số 62/2020/QH14). Trong đó, nhiều quy định có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2020 như: quy định về thẩm quyền báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng của chủ đầu tư; quy định về miễn giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế; quy định về bãi bỏ thẩm quyền của Bộ Xây dựng và giao UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt...

Các quy định mới này đã thổi “luồng gió mới”, tạo thuận lợi cho công tác quản lý của các bộ, ngành, địa phương, cũng như người dân trong xây dựng công trình; đồng thời, chủ đầu tư tháo gỡ được những “nút thắt” trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư, rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng.

Hoạt động kinh doanh bất động sản đặc biệt nhạy cảm với việc thay đổi chính sách của Nhà nước. Các chính sách bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất condotel, officetel; thúc đẩy các dự án chậm triển khai và các chính sách liên quan như nới lỏng tín dụng ngân hàng; giảm thuế, quỹ và các công cụ tài chính; tăng trách nhiệm cho chủ đầu tư…, sẽ đảm bảo cho thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn.

- Theo Thời báo Tài chính Việt Nam.

Xem thêm:

• Lãi suất ngân hàng giảm, nên đầu tư vào đâu để sinh lời?
• 3 điểm khó về đồng tiền của nhà đầu tư bất động sản căn hộ và cách tháo gỡ
• 6 hình thức đầu tư tài chính cá nhân: Ưu nhược điểm và tỷ suất sinh lời