Phân tích thị trường: Chuyên gia tài chính lý giải ưu điểm đầu tư bất động sản so với đầu tư chứng khoán

Thị trường đầu tư chứng khoán có nhiều lợi thế, từ việc dễ tiếp cận đến tính thanh khoản cao. 

Trong khi đó, thị trường bất động sản luôn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, dựa trên tính ổn định, lợi thế thông tin và tính phân mảnh.

Thị trường bất động sản - cụ thể là Thị trường tư nhân đến thời điểm hiện tại vẫn chứng tỏ được những điểm vượt trội hơn ở sự ổn định, sự phụ thuộc ít vào tăng trưởng đầu tư của Thị trường công khai nói chung.

Thị trường công khai và Thị trường tư nhân

Dù là đầu tư bất động sản hay chứng khoán, nhà đầu tư cũng cần theo dõi chặt chẽ biến động thị trường.

Thị trường có thể được phân loại theo nhiều yếu tố khác nhau như chức năng, vấn đề, sản phẩm... Tuy mỗi yếu tố đều phục vụ một mục đích quan trọng riêng, sự khác nhau lớn nhất chính là sản phẩm đầu tư đó đang ở thị trường loại nào  -  Thị trường công khai (public markets) hay Thị trường tư nhân (private markets).

• Cổ phiếu, trái phiếu, hàng hóa,... được giao dịch công khai được coi là nguồn đầu tư thuộc Thị trường công khai.
• Ngược lại, thị trường bất động sản lại thuộc Thị trường tư nhân. 

Tuy nhiên, thị trường rộng lớn đó lại có tính bất ổn và phụ thuộc cao hơn. Chúng ta sẽ phân tích kỹ hơn lý do của việc này dưới đây.

Infographic: Tâm Tạ - OneHousing

Thị trường chứng khoán cần dựa vào tính ổn định và phụ thuộc 

Như đã trình bày ở trên, đầu tư chứng khoán là hình thức đầu tư tại thị trường công khai. Theo đó, tính bất ổn và phụ thuộc tồn tại bên trong mỗi giao dịch đầu tư, tuy nhiên mức độ của chúng lại khác nhau tùy theo từng tầng lớp, kiểu loại và thị trường đầu tư cụ thể. Đây là hai thước đo quan trọng nhất để phân biệt thị trường công khai (public markets) và thị trường tư nhân (private markets).

• Sự phụ thuộc là thước đo mức độ các tăng trưởng của các nguồn đầu tư ảnh hưởng đến nhau. Đó hoàn toàn có thể là tác động tích cực, tiêu cực hoặc không có một mối quan hệ tương quan nào. Nói chung, càng đầu tư vào nhiều nguồn ít phụ thuộc vào nhau, bạn sẽ càng có một nguồn thu nhập đa dạng. 
• Tính bất ổn là một rủi ro phi hệ thống (unsystematic risk) và có thể được giảm thiểu bằng cách đa dạng hóa nguồn đầu tư, đặc biệt là những nguồn có ít sự phụ thuộc với nhau. Khi đó, bạn sẽ có thể tránh được những rủi ro nghiêm trọng vì đã “dự phòng” cho mình nhiều nguồn tách biệt trong trường hợp một doanh nghiệp, lĩnh vực, thị trường,... quan trọng nào đó suy thoái.

Ví dụ: Khi giá cả trong ngành dầu khí tăng, cả ngành hàng không và tiêu dùng đều chịu ảnh hưởng nhất định do chi phí vận chuyển. Chi phí vận chuyển chính là yếu tố phụ thuộc giữa 3 nguồn đầu tư của bạn, vì vậy, bạn chưa hề đa dạng hóa được hiệu quả các nguồn đầu tư. Nếu đổ tất cả nỗ lực đầu tư vào đây, bạn sẽ dễ gặp thiệt hại lớn.

Tại sao Thị trường tư nhân lại hiệu quả? 

• Tính phụ thuộc thấp

Vận hành khác biệt so với Thị trường công khai, Thị trường tư nhân thúc đẩy đầu tư đồng thời tạo điều kiện đa dạng hóa rủi ro và giảm thiểu tính phụ thuộc.

Với đặc thù sản phẩm, bất động sản được xếp vào nhóm đầu tư thị trường tư nhân. Thị trường bất động sản khó có thể bị ảnh hưởng bởi những biến động thị trường bình thường, vì chúng chỉ phụ thuộc vào những yếu tố lớn hơn, tác động đến toàn bộ nền kinh tế (suy thoái, chiến tranh,...). Ngoài ra, giá trị tài sản ít biến đổi còn khiến đầu tư bất động sản trở thành lựa chọn hàng đầu khi đầu tư dài hạn.

• Rủi ro hệ thống

Mỗi nguồn đầu tư đều có những rủi ro phi hệ thống (khó có thể thể lường trước hay giảm thiểu) tùy theo tính chất giao dịch. Tuy nhiên, Thị trường tư nhân lại chứa đựng những rủi ro có hệ thống - giúp chúng ta quản lý và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý hơn. 

Ví dụ: Khi lạm phát xảy ra, rất nhiều tài sản sẽ tăng giá, gây khó khăn cho việc thu lãi đầu tư. Nhưng kể cả trong trường hợp đó, bất động sản vẫn giữ được những giá trị nội tại do sự khan hiếm vốn có. Những giá trị đó khiến cho bất động sản trở thành một trong số ít những nguồn đầu tư vượt qua được lạm phát.

Dĩ nhiên, Thị trường tư nhân không thể thuận lợi vượt qua tất cả những rủi ro hệ thống, nhưng so với các nguồn đầu tư khác, nhà đầu tư cũng đã có thể chủ động giảm thiểu phần nào thiệt hại trong trường hợp xấu nhất.

So sánh Thị trường công khai và Thị trường tư nhân. Infographic: Tâm Tạ - OneHousing

• Tiềm năng lãi cao hơn thị trường chung

Trong Thị trường tư nhân, giá cả có thể được định đoạt bằng cách thương lượng giữa các bên. Bên cạnh đó, lợi thế thông tin của mỗi nhà đầu tư có tác động rất lớn, đặc biệt khi họ tìm được nguồn thông tin chất lượng - đúng lúc, môi giới kinh nghiệm - đáng tin cậy.

Những lợi thế đó thường không khả thi trong thị trường chứng khoán. Một nhà đầu tư chứng khoán thường sẽ kiếm được nhiều hơn những nhà đầu tư khác vì họ tối ưu và nhạy bén với các thông tin có sẵn trên thị trường.