Chuyên gia tài chính dự đoán tình hình thị trường bất động sản nhà ở 2021

Những lý do thị trường nhà ở đang “nóng” hơn bao giờ hết

• Lãi suất vay mua nhà đang chạm những mức thấp nhất, gia tăng khả năng chi trả.
• Nhu cầu đầu tư, mua-bán dồn nén trong nhiều tháng do giãn cách xã hội
• Niềm tin vào nền kinh tế đang dần quay trở lại
• Nhu cầu có một nguồn đầu tư ổn định 
• Nhận thức gia tăng về tầm quan trọng của việc sở hữu nhà ở hoặc nâng cao chất lượng sống.
• Nguồn cung nói chung vẫn bị kìm hãm

Độ nóng thị trường bất động sản đang tăng lên là sự thật khó có thể chối cãi: số lượng đăng ký vay mua nhà đạt mức cao nhất trong suốt 11 năm qua tính đến tháng 5/2020 và hứa hẹn phát triển hơn nữa trong. Xu hướng đầu tư bất động sản quanh mức giá trung bình đang tiến triển cực kỳ mạnh mẽ.

Bạn cần biết gì về thị trường vay mua nhà? 

Bất chấp sự phục hồi mạnh mẽ của việc đăng ký vay mua nhà, các nhà đầu tư bất động sản không nên vội vã kết luận rằng tất cả các phân khúc bất động sản sẽ tăng cao hơn.

Dưới đây là những thông tin cần biết về thị trường vay mua nhà 2021, giúp bạn đưa ra những quyết định tốt nhất.

Thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh mẽ. Ảnh: OneHousing.

Vấn đề về tính thanh khoản-lợi nhuận

Do số lượng những người không thanh toán tiền vay mua nhà hiện đang dần tăng lên, điều kiện cho vay mua nhà của Ngân hàng đang được thắt chặt hơn, chỉ ưu tiên những khách hàng phù hợp nhất về tài chính.

Tại Mỹ, Tổng thống Biden đã kéo dài lệnh tạm hoãn cho thuê và vay mua nhà đến tháng 9/2021. Vì vậy, các ngân hàng đã bắt đầu trích lập dự phòng cho các khoản thanh toán thất bại trong tương lai.

Tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt

Theo bài viết của Dogen, xét đến những mối quan ngại về tính thanh khoản - lợi nhuận nói trên, các ngân hàng Mỹ đều đã thắt chặt đáng kể tiêu chuẩn cho vay mua nhà. Dưới đây là một số tiêu chuẩn gia tăng:

• Tại một thời điểm nhất định, Well Fargo đã tạm ngưng tái cấp vốn bằng tiền mặt.
• Hàng loạt các ngân hàng lớn không còn tính đến chỉ số RSU (đơn vị cổ phiếu hạn chế) khi xét duyệt khoản vay.
• Thu nhập trong Bảng E (thu nhập cho thuê) không còn được bao gồm khi xét duyệt khoản vay.
• Dòng vay tín dụng từ vốn sở hữu nhà (Home Equity Lines of Credit - HELOC) gần đây đã dừng lại.
• Khoản trả trước tối thiểu là 20%.
• Điểm tín dụng tối thiểu để đủ điều kiện vay mua nhà tăng lên 680.

Ngược lại với đất nước bên kia bán cầu, tại Việt Nam, gói tín dụng vay mua nhà và bất động sản vẫn được các ngân hàng thương mại và ngân hàng cổ phần đẩy mạnh. Điều này không có gì đáng ngạc nhiên, khi Việt Nam đang là một trong những quốc gia vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định kinh tế trong suốt 2 năm liên tiếp (2019-2020), bất chấp tác động của đại dịch Covid 19. Và bất động sản vẫn là một trong những ngành kinh tế mang lại lợi nhuận cao, cũng như giữ sức nóng trong thị trường kinh tế.

Xem thêm:

• Lãi suất ngân hàng giảm, nên đầu tư vào đâu để sinh lời?
• Xu hướng thị trường bất động sản thứ cấp và “luồng gió” mới đến từ OneHousing

Sự nghiêm ngặt trong vay mua sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường nhà ở?

Gắt gao trong xét duyệt khoản vay mua nhà, các bên vay đang đóng vai trò như một van điều chỉnh lành mạnh trong dòng chảy mạnh mẽ của nhu cầu bất động sản ngày nay. Chừng nào những chính sách ngặt nghèo vẫn được áp dụng, thị trường sẽ có ít nguồn vốn hơn để thu mua bất động sản. Đó thậm chí có thể là một chính sách đúng đắn, nếu xét đến tình trạng hiện tại.

Ngày nay, các nhà đầu tư đang ngày càng tự tin hơn khi mua nhà dựa vào các yếu tố cần và đủ gồm 

• Ngân hàng cho vay: Lãi suất vay mua nhà thấp 
• Dấu hiệu thị trường: Động thái náo nhiệt trở lại của các hoạt động kinh tế 
• Chính sách nhà nước: Các gói kích thích kinh tế khổng lồ và xu hướng muốn đầu tư nâng cao chất lượng sống. 

Giá trị nội tại của bất động sản tăng lên vì chúng ta đang phải dành nhiều thời gian ở nhà hơn. Và hiện có rất nhiều đơn xin xét duyệt khoản vay với điểm uy tín cao, hệ số nợ trên thu nhập (debt-to-income) thấp đang chờ đợi.

Lãi suất vay mua nhà thấp, nhưng quá trình xét duyệt khoản vay lại rất gắt gao. Ảnh: Corporate Finance Institute.

Vì vậy, tính đến thời điểm hiện tại, nhu cầu mua nhà tương đương với khoản vay ($510,400 = $765,600) là cực kỳ mạnh mẽ. Với tỷ lệ cho vay trên giá trị (loan-to-value ratio) ở mức 80%, bạn còn có thể tự tin gửi đơn xin xét duyệt khoản vay mua nhà trong khoảng giá $638,000 - $957,000 hoặc thấp hơn. 

Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản một cách an toàn và tự tin, triệu phú tự thân Mỹ đưa ra lời khuyên với Quy luật mua nhà 30/30/3. 

Xem thêm: Triệu phú tự thân khuyên bạn: Muốn mua nhà, hãy sử dụng quy tắc 30/30/3

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (loan-to-value) càng thấp (tức tiền đặt cọc càng cao), thì giá trị căn nhà có thể mua được càng cao. Ví dụ, nếu một người sẽ được duyệt khoản vay tương đương để mua căn nhà giá $2,765,600 nếu anh ta bỏ ra $2,000,000 (72.32% tiền đặt cọc). Lúc này, tỷ lệ cho vay trên giá trị (loan-to-value) là phần còn lại, tức 27.68%.

Và do người mua đang vay nhiều hơn và dần chuyển đến những gói vay khổng lồ (jumbo loan), quy trình xét duyệt lại dần được thắt chặt nhưng giá cả sẽ ngày càng mềm hơn (bởi không phải ai cũng có thể bỏ ra 2 triệu đô như ví dụ nói trên). Mấu chốt nằm ở việc bạn được xét duyệt khoản vay lớn và nhanh tại đúng thời điểm thị trường đang “nóng” và giá cả đang thấp - điều mà sẽ ít người có đủ vốn để làm được!

Nói chung, nếu như bạn muốn tìm kiếm giá trị trong thị trường bất động sản, lời khuyên tốt nhất cho bạn là tìm kiếm những bất động sản sẽ đòi hỏi một khoản vay khổng lồ (jumbo loan) và có được khoản vay đó.

Chiến lược đầu tư nhà thông minh cho người kinh doanh bất động sản

• Đầu tư bất động sản tại đô thị lớn, nơi có nhiều cơ hội nhất.
• Đầu tư bất động sản cho nhiều gia đình (như chung cư, khu nhà,...) do sự tăng lên chóng mặt của thu nhập cho thuê.

Xem thêm:

• Chuyên gia OneHousing phân tích cơ hội đầu tư bất động sản căn hộ năm
• Đầu tư bất động sản: Mạo hiểm, lời cao, nhưng nhiều nỗi sợ
• Có thể bạn chưa biết: Thị trường của người bán và người mua