Luật kinh doanh bất động sản và những thay đổi mới nhất 2022

Nội dung bài viết

1. Luật kinh doanh bất động sản xác định lại điều kiện kinh doanh
2. Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện tài chính
3. Áp dụng mẫu hợp đồng chung trong kinh doanh bất động sản
4. Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Luật kinh doanh bất động sản xác định lại điều kiện kinh doanh

Với quy định mới, các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hoặc hợp tác xã. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải công khai thông tin doanh nghiệp và bất động sản, kể cả thông tin về thế chấp, số lượng bất động sản đã bán, còn lại… trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và tại trụ sở ban quản lý dự án.

Đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bị áp dụng điều kiện trên. Điều này có nghĩa hộ gia đình, cá nhân kinh bất động sản do đầu tư dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng vẫn phải thành lập doanh nghiệp và phải đáp ứng điều kiện về công bố thông tin tương tự như trên.

Luật kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn pháp định tối thiểu. Ảnh: Pexels.

Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện tài chính

Quy định mới đã xác định lại điều kiện tài chính trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, điều kiện về vốn pháp định không còn được áp dụng. Quy định mới sử dụng thông số về vốn của chủ sở hữu và chỉ áp dụng trong một số trường hợp.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta. Đối với dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên, số vốn này được quy định không thấp hơn 15%.

Theo đó cách tiếp cận về tiêu chí tài chính của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án cũng thay đổi. Tiêu chí vốn pháp định sẽ không còn. Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì điều kiện về vốn chủ sở hữu phải đáp ứng. Trong các trường hợp khác, nhà đầu tư chỉ cần năng lực tài chính và các nguồn vốn huy động được (nếu có) đủ để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ.

Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện tài chính. Ảnh: Pexels.

Áp dụng mẫu hợp đồng chung trong kinh doanh bất động sản

Một trong những điểm mới đáng chú ý nữa là một loạt hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng “mua bán” condotel, officetel, quy định rõ hơn áp dụng luật trong chuyển nhượng dự án…việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn.

Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện: Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. 

Nếu các bên ký trước 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết; phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý; nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thỏa thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.

Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng quy định về đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Riêng các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định về đầu tư trước đây hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định về kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.

Trên đây là một số thông tin về những thay đổi về luật kinh doanh bất động sản dựa trên Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022. Theo dõi OneHousing để cập nhật những thông tin mới nhất về những thay đổi trong luật kinh doanh bất động sản

Nguồn tham khảo: https://www.binhthuan.gov.vn