Đầu tư bất động sản: Những điều bạn cần biết khi mua căn nhà thứ hai

Nhưng nếu bạn cần một khoản thế chấp thứ hai để mua nhà, hãy chuẩn bị cho các yêu cầu khó khăn hơn, cũng như chuẩn bị một khoản trả trước tối thiểu với giá trị lớn hơn so với khoản thế chấp đầu tiên. 

Khi có ý định mua một ngôi nhà thứ hai, bạn cần nắm chắc các yêu cầu cần có, các khoản phí cần chuẩn bị và quy trình để nhận một khoản thế chấp khác theo danh sách dưới đây:

VỀ CÁC KHOẢN PHÍ CẦN CÂN NHẮC

1. Căn nhà đầu tiên sẽ giúp bạn tài trợ cho căn nhà thứ hai

Nếu bạn có một lượng lớn vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà đầu tiên của mình, bạn có thể có đủ tiền để trả hầu hết  chi phí của ngôi nhà thứ hai.

Hai lựa chọn bạn nên cân nhắc bao gồm:

• Tái thế chấp vay thêm vốn

Tái thế chấp vay thêm vốn hay tái tài trợ tiền mặt (tiếng Anh là Cash-out Refinance). Tái thế chấp để vay thêm vốn là trường hợp một người vay tái thế chấp khoản thế chấp của họ với một khoản tiền cao hơn kết số thế chấp hiện tại để dùng tiền vay dư thêm cho mục đích khác.

Với việc tái thế chấp vay thêm vốn, bạn có thể nhận được khoản vay lên tới 80% đến 85% giá trị căn nhà đầu tiên của mình. Tuy nhiên, bạn nên chú ý đến chi phí đóng thêm vì khoản phí này có thể làm giảm số tiền mặt bạn nhận được.

• Vốn chủ sở hữu nhà ở

Vốn chủ sở hữu (tiếng Anh gọi là Owner’s Equity) là các nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ doanh nghiệp và các thành viên trong công ty liên doanh hoặc các cổ đông trong các công ty cổ phần. Hiểu đơn giản, vốn chủ sở hữu sẽ bằng tổng tài sản của doanh nghiệp trừ đi nợ phải trả.

Các chủ sở hữu góp vốn để cùng nhau tiến hành một hoạt động sản xuất, kinh doanh và cùng chia sẻ lợi nhuận tạo ra từ các hoạt động này của doanh nghiệp cũng như cùng gánh chịu những khoản lỗ nếu kinh doanh không có lãi.

Vốn chủ sở hữu là một trong những nguồn tài trợ thường xuyên trong doanh nghiệp. Chỉ khi nào đơn vị ngừng hoạt động hoặc phá sản, lúc này đơn vị phải dùng tài sản của đơn vị, trước hết ưu tiên thanh toán cho các chủ nợ, sau đó tài sản còn lại mới chia cho các chủ sở hữu theo tỷ lệ vốn góp của họ.

Với cả hai tùy chọn, bạn có thể được phép thực hiện khoản vay theo giá trị cao hơn so với tái thế chấp vay thêm vốn — có thể là 85% đến 90%.

Ảnh: freepik

VỀ QUY TRÌNH VÀ MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

Xác định mục đích sử dụng của ngôi nhà thứ hai

Giả sử ngôi nhà hiện tại  tiếp tục là nơi ở chính của bạn, bạn sẽ cần phải cho người cho vay thế chấp biết bạn sẽ sử dụng ngôi nhà mới sắp tới như thế nào.

Trước khi xác định đây là căn nhà dành cho mục đích nghỉ dưỡng, bạn cần đáp ứng được vài yêu cầu sau:

• Bạn phải sống trong ngôi nhà ít nhất một khoảng thời gian trong năm và giữ nó cho mục đích sử dụng cá nhân của bạn.
• Bạn có thể cho thuê ngắn hạn, nhưng ngôi nhà không thể nằm dưới sự kiểm soát của một công ty quản lý bất động sản.
• Căn nhà không nên nằm quá gần nơi ở chính của bạn, điều này có thể khiến nó không đủ điều kiện để được coi là một bất động sản nghỉ dưỡng

Tài sản đầu tư

Nếu bạn có ý định mua một ngôi nhà và sử dụng nó như một khoản đầu tư — cho dù để cho thuê hay để nâng cấp và bán lại — bạn có thể phải đối mặt với khoản trả trước và lãi suất cao hơn so với việc thế chấp một bất động sản nghỉ dưỡng.

Những người cho vay coi bất động sản đầu tư có rủi ro cao hơn vì người cho thuê có thể bỏ qua hoặc làm trầm trọng thêm các vấn đề bảo trì tại nhà. Ngoài ra, người cho vay có thể lo lắng rằng bạn có nhiều khả năng bỏ qua các khoản thanh toán cho bất động sản đầu tư nếu bạn gặp rắc rối về tài chính. Người cho vay có thể hỏi lịch thuê và / hoặc cho thuê để chứng minh rằng bạn đang có ý định thuê tài sản.

VỀ QUÁ TRÌNH THỦ TỤC 

Quá trình bảo lãnh khó khăn hơn

Vì bạn đã có một khoản thế chấp, nên mong đợi quá trình bảo lãnh sẽ còn trắc trở hơn khi bạn đang cố gắng có được khoản thế chấp thứ hai. Người cho vay có thể yêu cầu các khoản trả trước lớn hơn và tính lãi suất cao hơn. Dưới đây là cái nhìn về sự khác biệt của bảo lãnh phát hành đối với khoản thế chấp thứ hai:

• Mức tín dụng. Các nhà cho vay sẽ kiểm tra điểm tín dụng của bạn để đảm bảo rằng nó đáp ứng các tiêu chuẩn của họ. Hãy đảm bảo bạn có mức tín dụng thấp nhất khi sử dụng các khoản vay.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập. Một chỉ số được yêu cầu điển hình đối với những người đi vay đang tìm kiếm một khoản thế chấp là phải có mức nợ trên thu nhập tối đa là khoảng 43%. Tuy nhiên, sẽ khó hơn nhiều để đáp ứng tiêu chuẩn đó nếu bạn đã có một khoản thế chấp nhà chính và các khoản nợ khác. Nếu định cho thuê căn nhà thứ hai, bạn có thể xem liệu người cho vay có đưa khoản thu nhập đó vào bảo lãnh thế chấp hay không.
• Khoản trả trước cao hơn. Khoản thanh toán trước cho các khoản vay thông thường cho các căn nhà chính có thể ở mức 3%, nhưng một số ngân hàng yêu cầu 20% hoặc hơn đối với các căn nhà thứ hai. Những người mua sử dụng hình thức vay tái chế chấp vốn cho căn nhà thứ hai thường phải trả 20% cho khoản trả trước. Vay vốn chủ sở hữu từ căn nhà chính của bạn có thể là một cách lý tưởng để tài trợ một khoản trả trước đủ lớn để tránh chi phí bảo hiểm thế chấp.

 Và còn rất nhiều các chi phí khác

Trước khi quyết định xuống tiền mua căn nhà thứ hai, bạn nên tính đến những chi phí dưới đây:

• Bảo hiểm: Ngoài việc trả nhiều tiền hơn cho bảo hiểm nhà do vị trí của ngôi nhà của bạn — hãy nghĩ đến các vùng lũ lụt và các khu vực có nguy cơ cháy rừng cao — chi phí cũng có thể cao hơn nếu bạn chỉ ở đó bán thời gian hoặc có người thuê nhà. Bạn có thể kết hợp một số chính sách của mình với chính sách tại nơi cư trú chính của bạn, chẳng hạn như bảo hiểm trách nhiệm pháp lý. Nhưng bạn có thể không nhận được nhiều bảo hiểm trong chính sách của ngôi nhà thứ hai vì bạn chỉ làm việc bán thời gian ở ngôi nhà thứ hai và công ty bảo hiểm có thể yêu cầu bạn nêu rõ những tình huống nào được gọi là “những rủi ro đã biết” — sẽ được bảo hiểm.

• Nội thất: Bạn sẽ cần trang bị đầy đủ đồ nội thất và thiết bị cần thiết cho ngôi nhà nếu chúng không đến như một phần của quá trình mua nhà. Thêm vào đó, bạn có thể cần đầu tư vào đồ trang trí, đồ đạc trong phòng ngủ và phòng tắm và các vật dụng hàng ngày cho nhà bếp cùng các chi phí vận hành khác.

• Bảo trì: Tất cả các ngôi nhà cần được bảo trì ở một số loại, bao gồm chăm sóc sửa chữa và thay thế. Hãy xem xét những mục này khi đánh giá chi phí khởi động dự kiến ​​của bạn, ngân sách hàng tháng và lập kế hoạch chi tiêu dài hạn.

• Tiện ích: Điện, nước và các tiện ích khác là chi phí cố định hàng tháng.
• Thuế: Ngay cả khi khoản thanh toán thế chấp của bạn tương đối nhỏ, hãy nhớ rằng thuế cũng sẽ làm tăng chi phí. Và, đừng quên kiểm tra các chính sách thuế và thuế suất nếu bạn đang mua hàng ở một tiểu bang khác.

Nghiên cứu và tìm kiếm lời khuyên 

Có nhiều yếu tố có thể quyết định đây là một khoản đầu tư vững chắc hay một thảm họa tài chính. Dưới đây là một số câu hỏi bạn có thể tự hỏi bản thân, gia đình và các cố vấn, chẳng hạn như các chuyên gia tài chính và thuế:

• Bạn có sử dụng căn nhà đủ nhiều để mua căn nhà không?
• Có ít tốn kém hơn khi ở tại một khách sạn hoặc nhà cho thuê gần đó hơn là mua một ngôi nhà cho các kỳ nghỉ của bạn?
• Nếu công ty của bạn cho phép làm việc từ xa, bạn có thực sự cần một ngôi nhà thứ hai cho mục đích kinh doanh không?
• Mức thu nhập của bạn có đủ để thanh toán cho cả hai khoản thế chấp trong 5, 10, 20 năm hoặc hơn không?
• Bạn có thể xử lý các khoản thanh toán thế chấp căn nhà thứ hai cùng với các chi phí hoặc khoản nợ lớn khác — chẳng hạn như học đại học, mua ô tô hoặc sửa chữa nhà lớn — có thể phát sinh không?
• Chi phí chuẩn bị cho ngôi nhà mới - chẳng hạn như đồ đạc và nâng cấp - cũng như các chi phí biến đổi, bao gồm bảo trì, sửa chữa lớn và đi lại đến và từ ngôi nhà?
• Có bất kỳ khoản giảm thuế nào bạn có thể nhận được khi sở hữu một ngôi nhà thứ hai không?

Đánh giá tài chính của bạn, lập ngân sách và nói chuyện với gia đình bạn để giúp bạn chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi mua một ngôi nhà thứ hai.