Chi phí sửa nhà: vài nguyên tắc chung để bắt đầu tính toán

Thực tế mà nói, sẽ chẳng có một giới hạn nào cho ngân sách sửa nhà - trừ túi tiền của chính bạn. Trong đa số trường hợp, bạn sẽ không có tiền để “phung phí” đến mức “thích hết bao nhiêu cũng được”; ngược lại, việc xác định chính xác ngân sách mình có sẽ giúp bạn quyết định được nhiều thứ liên quan - từ quy mô, phạm vi sửa chữa đến cả phong cách và trang bị mà bạn hướng tới. Chính vì vậy, trừ khi bạn chỉ định làm những sửa chữa nhỏ nhặt, việc xác định một ngân sách xác đáng là điều cần thiết. Có một số nguyên tắc giúp bạn có thể làm điều đó, một cách “có hệ thống”.

Ngân sách cần cho dự án cải tạo nhà là bao nhiêu?

Để có được một ý tưởng gần đúng về ngân sách cải tạo nhà, hãy xem xét toàn bộ giá trị ngôi nhà của bạn. Hầu hết các chuyên gia quốc tế đều khẳng định rằng ngân sách hợp lý dành cho việc cải tạo một căn nhà là 10% giá trị công trình.

Tức là nếu bạn sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ với giá 3,5 tỷ, ngân sách để bắt đầu tính toán là 350 triệu. Đây là một con số phù hợp với thị trường xây dựng Việt Nam hiện nay. Nó có thể thanh toán cho việc sơn lại tường, lát lại sàn, ốp lại nhà tắm và thay đổi hệ thống đèn cũng như trần thạch cao theo ý muốn - tất nhiên trong trường hợp bạn quản lý tốt nhà thầu.

Nhưng các chuyên gia cũng khẳng định rằng nếu bạn muốn có đẳng cấp “designer” cho căn nhà của mình, ngân sách có thể lên đến 15% hoặc 20%. Căn hộ 3,5 tỷ sẽ lên một tầm cao mới với ngân sách sửa chữa 700 triệu đồng.

Tỷ lệ 10%-20% này còn có ý nghĩa trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay: người mua nhà thường sẽ không chi trả cho số tiền bạn đã “đắp” vào công trình; nghĩa là giá trị bất động sản của một căn với tất cả tâm huyết và vật liệu hiếm có cũng sẽ không làm nên khác biệt với một căn hộ mà chủ nhà chỉ sửa rất ít so với thiết kế của chủ đầu tư. Giả định rằng giá BĐS tăng trung bình 7% mỗi năm, tỷ lệ đầu tư cho sửa nhà quanh 15%  giúp bạn không biến một tài sản thành… tiêu sản nếu muốn thay đổi chỗ ở sau 3-5 năm.

Nếu ngôi nhà của bạn có giá trị cao hơn, chi tiêu cho việc cải tạo có thể cao hơn. Ngân sách cải tạo cho nhà cũ có xu hướng cao hơn nhiều so với nhà mới hơn, đặc biệt là chi phí thay mới trần, tường, sàn, hệ thống dây điện, ống nước và các tính năng khác.

Sau khi xác định ngân sách tổng, bạn nên ưu tiên chia nhỏ dự án thành các dự án nhỏ hơn tính theo phòng và xây dựng ngân sách riêng cho từng hạng mục này. Sắp xếp các hạng mục theo mức độ “quan trọng” cũng là một cách tốt để cân đối các khoản đầu tư: ví dụ như hệ thống tủ bếp chắc chắn sẽ quan trọng hơn một chiếc tủ TV trong phòng khách, bởi chúng là những hệ thống khó thay thế và đòi hỏi mức khấu hao tốt hơn. Cách sắp xếp này cũng có ích khi bạn có ngân sách giới hạn: hãy ưu tiên đầu tư cho các hạng mục “cứng”, các hạng mục khác có thể bù đắp dần theo thời gian.

Một số chú ý khi xác lập ngân sách cải tạo nhà

Giống như mọi công đoạn khác, việc xác lập ngân sách cải tạo nhà thường không phải quá trình “một phát ăn ngay”. Trong khi ngân sách đến từ chủ quan của gia chủ, còn thực tế tiêu phí lại phụ thuộc nhiều yếu tố bên ngoài, việc lên dự trù và liên tục điều chỉnh là việc sẽ xảy ra liên tục trong suốt quá trình cải tạo nhà. Trước khi bắt tay vào làm, hãy đảm bảo bạn đã làm theo các gợi ý sau:

• Nhà không tự nhiên được sửa, và gạch ngói không tự nhiên vào đúng chỗ của nó. Hãy đảm bảo bạn đã tính đến khoảng 25% ngân sách dự án dành cho chi phí nhân công.
• Nếu bạn không biết, chi phí cho tay nắm và ray trượt đôi khi chiếm đến 30% tủ bếp, và cũng tương tự với các phần khác của căn nhà. Hãy đảm bảo mình đã tính toán các hạng mục đến khi hoàn thiện, bao gồm toàn bộ các phụ kiện và vật tư cần thiết.
• Đừng quên tính đến thuế, chi phí vận chuyển, lắp đặt, tháo dỡ trong dự toán; 8% thuế của vài trăm triệu là cả một vấn đề to lớn.
• Trong trường hợp báo giá của nhà thầu vượt quá ngân sách tu sửa của bạn dự kiến, hãy giảm bớt các thành phần cho đến khi bạn đáp ứng được chi phí; lúc này danh sách ưu tiên cân đối giữa mong muốn và nhu cầu của bạn đóng vai trò quan trọng, giúp loại bỏ bớt các phần “ít quan trọng”.

Sẽ không ít người “mách” bạn các mẹo tiết kiệm chi phí cải tạo nhà. Dù không phải tất cả các mẹo đều vô ích, tuy nhiên, hãy chắc chắn rằng bạn đánh giá đúng khả năng của bản thân, cũng như tính toán được chi phí cơ hội và công sức bạn phải bỏ ra khi áp dụng các mẹo như tự tháo dỡ, tự lắp ráp hay tự quản lý dự án… Trong đa số trường hợp, bạn sẽ gặp vấn đề với sự thiếu sót về kỹ năng, cũng như rủi ro về thời gian và hỏng hóc trong quá trình thực hiện.

Lời khuyên của chúng tôi? Hãy chỉ tự làm những phần hoàn thiện cuối cùng hoặc liên quan đến nội thất, đảm bảo rằng chúng không làm chậm việc đưa căn hộ vào sử dụng.