Xu hướng thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội và TPHCM đầu năm 2025

Thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội và TPHCM vào đầu năm 2025 ghi nhận những tín hiệu trái chiều rõ rệt. Điều này phản ánh sự phân hóa sâu sắc về cung cầu, giá bán và xu hướng đầu tư giữa hai đô thị lớn nhất cả nước. Diễn biến này không chỉ phản ánh đặc thù của từng thị trường địa phương mà còn mở ra cơ hội lẫn thách thức mới cho các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản.

Hà Nội: Nguồn cung bùng nổ nhưng tiêu thụ giảm sâu

Thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội trong những tháng đầu năm có sự gia tăng đột biến về nguồn cung, tuy nhiên mức độ hấp thụ lại sụt giảm đáng kể. Điều này đã cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu.

Số căn mở bán mới cao gấp đôi cùng kỳ

Thời điểm quý 1/2025, thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung với khoảng 4.000 căn hộ mới được mở bán, tăng đến 120% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung này tập trung tại khu Đông của thành phố, bao gồm các khu vực như Gia Lâm, Long Biên.

Sự gia tăng nguồn cung chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh triển khai các dự án quy mô lớn tại khu Đông Hà Nội, khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh và được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng giao thông. Các chủ đầu tư tận dụng cơ hội này để tung ra loạt sản phẩm mới, nhắm tới nhóm khách hàng có nhu cầu an cư và đầu tư dài hạn.

Theo Savills Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate, đóng góp tới 89% tổng nguồn cung căn hộ mới trong quý 1/2025.

Thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội có sự gia tăng đột biến về nguồn cung (Nguồn: Tạp chí Tài Chính)

Lượng tiêu thụ lao dốc tới 33% so với cùng kỳ

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, lượng tiêu thụ lại không theo kịp đà tăng, khi chỉ đạt 3.200 căn, giảm tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chính được cho là do mức giá trung bình cao, tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh kinh tế chưa ổn định, cùng với sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án trong khu vực.

Tình trạng này dẫn tới lượng tồn kho cao, gây sức ép lên các chủ đầu tư trong việc điều chỉnh chính sách bán hàng và chiến lược marketing.

Giá bán căn hộ trung bình tăng nhẹ

Mặc dù sức tiêu thụ giảm, giá bán trung bình trên thị trường vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ. Nguyên nhân chủ yếu không đến từ việc tăng giá bán trực tiếp, mà do cơ cấu nguồn hàng mới có xu hướng chuyển dịch về phân khúc trung - cao cấp, kéo mặt bằng giá chung tăng lên. Các dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và được đầu tư bài bản vẫn giữ giá ổn định, hoặc tăng nhẹ nhờ lượng khách hàng trung thành và nhu cầu thật.

Nguồn căn hộ mới có xu hướng chuyển dịch về phân khúc trung - cao cấp (Nguồn: Vietnam Groove)

TPHCM: Nguồn cung chạm đáy nhưng sức mua hồi phục nhẹ

Tại TPHCM, nguồn cung sơ cấp cao tầng tiếp tục khan hiếm ở mức thấp kỷ lục. Tuy nhiên, tín hiệu tích cực xuất hiện khi lượng tiêu thụ ghi nhận mức tăng trưởng so với cùng kỳ.

Chỉ có 340 căn mở bán trong quý 1/2025

Nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM trong quý đầu năm 2025 gần như chạm đáy khi chỉ có khoảng 340 căn được đưa ra thị trường. Đây là con số thấp nhất kể từ đầu chu kỳ phát triển hiện tại.

Điều này phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và quy trình pháp lý vẫn chưa hoàn toàn thông suốt. Việc khan hiếm sản phẩm mới khiến thị trường sơ cấp cao tầng rơi vào tình trạng cung không đủ cầu tại một số khu vực có sức hút mạnh.

Nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM quý 1/2025 gần như chạm đáy (Nguồn: VietPress)

Lượng tiêu thụ 860 căn - tăng 11% so với cùng kỳ

Mặc dù nguồn cung mới giảm sâu, lượng tiêu thụ vẫn đạt 860 căn, tăng trưởng 11% so với quý 1 năm 2024. Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn tồn tại, đặc biệt là ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí tốt và chính sách bán hàng linh hoạt. Sự phục hồi nhẹ về sức mua phản ánh niềm tin dần quay trở lại với thị trường sau thời gian dài trầm lắng, mở ra kỳ vọng tích cực cho các quý tiếp theo.

Tình hình nguồn cung tập trung ở khu Đông và khu trung tâm

Phân tích về mặt địa lý, phần lớn nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 1/2025 tại TPHCM đến từ khu Đông (chiếm khoảng 85%) và khu trung tâm (chiếm 15%). Điều này phản ánh xu hướng phát triển đô thị đang tiếp tục nghiêng về phía Đông.

Khu vực phía Đông là nơi có hệ thống hạ tầng đang hoàn thiện mạnh mẽ như tuyến metro số 1, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng và các tuyến vành đai. Khu trung tâm vẫn giữ được vị thế do giá trị thương mại cao, tuy nhiên không ghi nhận nhiều sản phẩm mới do quỹ đất hạn chế.

Xu hướng phát triển đô thị tiếp tục nghiêng về phía Đông TPHCM (Nguồn: VnExpress)

So sánh xu hướng thị trường: Cung vượt cầu tại Hà Nội, ngược chiều TPHCM

Thị trường sơ cấp cao tầng tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TPHCM đang cho thấy sự phân kỳ rõ rệt về cung - cầu.

Biểu đồ giá bán cho thấy khoảng cách ngày càng rõ

Diễn biến giá bán bình quân theo quý cho thấy khoảng cách giữa hai thị trường đang ngày càng nới rộng. Giá căn hộ tại TPHCM liên tục duy trì xu hướng tăng kể từ năm 2022, trong khi giá tại Hà Nội gần như đi ngang và thấp hơn rõ rệt.

Tính đến quý 1/2025, giá bán trung bình tại TPHCM cao hơn Hà Nội tới gần 50%. Điều này phản ánh sự chênh lệch trong cấu trúc sản phẩm, vị trí địa lý, cũng như sức mua và kỳ vọng lợi suất đầu tư tại hai thị trường.

TPHCM được dự báo thiếu hụt nguồn cung năm 2025

Với mức mở bán mới chỉ đạt 340 căn trong quý 1/2025 - mức thấp kỷ lục - TPHCM đang đối mặt với nguy cơ thiếu hụt nguồn cung trong năm nay. Việc nguồn cung khan hiếm trong khi sức mua bắt đầu phục hồi có thể dẫn đến áp lực tăng giá ở những phân khúc có nhu cầu thực cao.

Tình trạng này sẽ đặc biệt rõ nét tại các khu vực như khu Đông và khu trung tâm. Các khu vực này sẽ tiếp tục thu hút lượng lớn người mua và nhà đầu tư nhờ hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Hà Nội cần giải bài toán tiêu thụ để hấp thụ lượng hàng tồn

Hà Nội đang đứng trước thách thức lớn về tiêu thụ. Mặc dù nguồn cung mới vẫn duy trì tốt với khoảng 4.000 căn được chào bán trong quý 1/2025, nhưng lượng giao dịch lại giảm mạnh so với cùng kỳ, chỉ đạt khoảng 1.300 căn.

Tỷ lệ hấp thụ thấp kéo dài khiến lượng hàng tồn kho tăng cao, tạo áp lực lớn cho thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh này, việc cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh chính sách bán hàng và tăng cường hỗ trợ tài chính cho người mua nhà là các giải pháp cần thiết để cải thiện sức tiêu thụ trong thời gian tới.

Hà Nội cần giải bài toán tiêu thụ để hấp thụ lượng hàng tồn (Nguồn: Công Luận)

Về tổng thể, thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội và TPHCM trong quý đầu năm 2025 đang thể hiện hai bức tranh khác biệt. Những diễn biến này sẽ tiếp tục chi phối xu hướng phát triển của thị trường sơ cấp cao tầng trong các quý tiếp theo. Do đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải cập nhật, điều chỉnh chiến lược sản phẩm và tái cấu trúc nguồn lực đầu tư để thích ứng với bối cảnh mới.

Xem thêm 

Thị trường sơ cấp cao tầng TP. HCM tháng 3/2025: Vinhomes Grand Park bứt phá

Dự báo thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội năm 2025: Khu vực nào sẽ bứt phá?