Vì sao nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng sang TP.HCM thay vì tiếp tục gắn bó với Hà Nội?

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một xu hướng đáng chú ý: các nhà đầu tư từ miền Bắc, đặc biệt là thị trường bất động sản Hà Nội, đang chuyển hướng mạnh mẽ và thị trường bất động sản TP. HCM. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến sự dịch chuyển này?

Sự khác biệt về lợi suất đầu tư giữa hai thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Dòng tiền của nhà đầu tư đang quay trở lại, thúc đẩy đà phục hồi của thị trường. Tuy nhiên những nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch từ thị trường bất động sản Hà Nội sang thị trường bất động sản Tp. HCM do những khác biệt về lợi suất đầu tư.  

Giá căn hộ Hà Nội tăng chậm, biên lợi nhuận không cao bằng TP.HCM

Thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm gần đây đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, dẫn đến việc giá nhà đất đạt mức cao. Theo báo cáo của One Mount Group, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 40% so với năm trước, cho thấy sự khan hiếm và cạnh tranh gay gắt.

Nguồn cung tại Hà Nội giảm mạnh so với các năm trước (Nguồn: Cafef)

Nguồn cung khan hiếm cũng chính là lý do khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội ở ngưỡng cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn. Chi phí đầu tư lớn trong khi khả năng tăng giá hạn chế khiến nhiều nhà đầu tư lướt sóng rút lui. Thay vào đó, xu hướng đầu tư dài hạn, tập trung vào căn hộ cho thuê hoặc bất động sản thương mại tại các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức đang gia tăng nhờ tiềm năng phát triển hạ tầng.

Trong khi đó, bất động sản TP.HCM vẫn thu hút dòng tiền nhờ tốc độ tăng giá cao hơn và tiềm năng mở rộng mạnh mẽ. Các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ giá hợp lý và khả năng sinh lời tốt. Sự dịch chuyển dòng vốn này cho thấy nhà đầu tư đang tìm kiếm những thị trường có biên lợi nhuận tốt hơn thay vì bám trụ tại Hà Nội khi giá bất động sản đã chững lại.  

TP.HCM có lợi suất cho thuê căn hộ cao hơn, phù hợp với nhà đầu tư dòng tiền

Ngược lại với xu hướng chững lại của Hà Nội, thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng. Trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đạt hơn 3.400 căn, chiếm tới 66% tổng nguồn cung cả năm (Nguồn: Báo Thanh Niên, 2/2025). Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ/nguồn cung mở mới vượt 100%, cho thấy tâm lý thị trường tích cực và nhu cầu nhà ở vẫn rất cao. Điều này phản ánh niềm tin của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư vào sự tăng trưởng của thị trường TP.HCM trong thời gian tới.

Bất động sản TP. HCM đang được nhiều nhà đầu tư ở phía Bắc quan tâm (Nguồn: Báo Thanh Niên)

Nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu thuê nhà lớn từ người lao động, chuyên gia, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM cao hơn so với Hà Nội, giúp nhà đầu tư dễ dàng tạo dòng tiền ổn định. Các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Thủ Đức cũng trở thành điểm sáng nhờ mức giá hợp lý và nhu cầu thuê ngày càng tăng.

Bên cạnh lợi suất hấp dẫn, bất động sản TP.HCM còn có tiềm năng tăng giá tốt nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Các dự án giao thông trọng điểm như metro, đường vành đai và cầu vượt sông đang góp phần gia tăng giá trị bất động sản, mở ra cơ hội đầu tư dài hạn. Nhờ đó, TP.HCM không chỉ phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ cho thuê mà còn hấp dẫn những người muốn nắm giữ tài sản để hưởng lợi từ sự phát triển bền vững của thành phố.

Tâm lý nhà đầu tư miền Bắc đang thay đổi?

Sự chuyển hướng đầu tư từ Hà Nội vào TP.HCM không chỉ xuất phát từ yếu tố lợi nhuận mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy và chiến lược của các nhà đầu tư miền Bắc. Trước đây, họ có xu hướng tập trung vào bất động sản Hà Nội, ưu tiên các khu vực quen thuộc gần nơi sinh sống để dễ dàng quản lý tài sản và theo dõi biến động thị trường. Điều này giúp họ cảm thấy an toàn hơn, hạn chế rủi ro do khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, với sự bão hòa của thị trường Hà Nội, giá bất động sản đã đạt mức cao, trong khi biên lợi nhuận từ đầu tư cho thuê hoặc lướt sóng không còn hấp dẫn như trước. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư phải tìm kiếm các thị trường tiềm năng hơn để tối ưu hóa lợi nhuận.

Do sự biến động của thị trường nên các nhà đầu tư dần dịch chuyển vào thị trường bất động sản phía Nam (Nguồn: Cafef)

Hiện nay, tâm lý đầu tư của người miền Bắc đang có sự thay đổi rõ rệt, thể hiện qua xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản TP. HCM. Thay vì chỉ giới hạn trong phạm vi Hà Nội, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng "Nam tiến" để tận dụng cơ hội tại thị trường TP. HCM, nơi có lãi suất cho thuê tốt hơn, giá trị bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng và thanh khoản cao hơn. Theo khảo sát của One Mount Group, gần 50% nhà đầu tư Hà Nội quan tâm đến phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM, trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay khi tìm được dự án phù hợp. Lý do chính là TP. HCM có nguồn cầu thuê lớn nhờ dân số đông, tốc độ đô thị hóa cao và nhiều khu vực mới đang phát triển mạnh mẽ.

Không chỉ vậy, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang dần thay đổi quan điểm từ đầu tư lướt sóng sang chiến lược dài hạn hơn. Họ không còn quá tập trung vào mức chênh lệch giá trong ngắn hạn mà bắt đầu quan tâm đến dòng tiền bền vững từ việc cho thuê hoặc nắm giữ tài sản trong chu kỳ dài để hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng. Các khu vực như Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai trở thành điểm đến hấp dẫn, nhờ giá thành hợp lý và tiềm năng tăng giá tốt khi các dự án giao thông lớn được hoàn thiện.

Sự dịch chuyển này cho thấy nhà đầu tư miền Bắc đang ngày càng linh hoạt, nhạy bén với thị trường và sẵn sàng mở rộng phạm vi đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ giúp họ đa dạng hóa danh mục đầu tư mà còn tận dụng được những cơ hội mới tại các thị trường đang trên đà phát triển mạnh như TP.HCM.

Phân khúc nào hấp dẫn nhà đầu tư miền Bắc tại TP.HCM?

Với sự chuyển hướng đầu tư vào bất động sản TP. HCM, các nhà đầu tư miền Bắc đặc biệt quan tâm đến một số phân khúc bất động sản cụ thể.

Căn hộ cho thuê ở khu vực trung tâm, gần các tuyến metro

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh, các dự án căn hộ tại bất động sản TP.HCM, đặc biệt ở khu vực trung tâm và gần các tuyến metro, đang trở thành lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư.

Lý do chính là tiềm năng tăng giá mạnh mẽ và khả năng khai thác cho thuê ổn định nhờ hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Với sự phát triển của các tuyến metro như Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) sắp đi vào hoạt động, nhu cầu mua và thuê nhà ở những khu vực này đang tăng cao, giúp đảm bảo nguồn khách thuê lâu dài và mức sinh lời hấp dẫn.

Tuyến Metro số 1 giúp nâng tầm bất động sản TP. HCM (Nguồn: VnEconomy)

So với bất động sản Hà Nội, nơi giá nhà đã ở mức cao nhưng biên lợi nhuận cho thuê đang giảm dần, thị trường căn hộ trung tâm TP.HCM có lợi thế hơn nhờ giá đầu vào hợp lý hơn và nhu cầu thuê nhà lớn. Khu vực trung tâm TP.HCM thu hút đông đảo chuyên gia nước ngoài, doanh nhân và người lao động thu nhập cao, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê luôn duy trì ở mức tốt. Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu đô thị mới quanh tuyến metro không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn mang lại dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư.

Với xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ bất động sản Hà Nội vào bất động sản TP.HCM, việc sở hữu căn hộ cho thuê gần các tuyến metro không chỉ giúp nhà đầu tư hưởng lợi từ tiềm năng tăng giá mà còn đảm bảo nguồn thu nhập bền vững trong dài hạn. Đây là lý do khiến phân khúc này trở thành lựa chọn đáng cân nhắc cho những nhà đầu tư đang tìm kiếm kênh đầu tư an toàn, sinh lời tốt trong bối cảnh thị trường biến động.

Bất động sản vùng ven với mức giá còn "mềm" nhưng tiềm năng tăng giá cao

Bên cạnh khu vực trung tâm, bất động sản TP.HCM tại các vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang trở thành điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư. Lý do chính là mức giá vẫn còn "mềm" so với nội đô, nhưng tiềm năng tăng giá lại rất cao nhờ hạ tầng giao thông liên tục được nâng cấp. Các dự án đường Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cùng sự phát triển của các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh, đang tạo ra sức hút lớn cho bất động sản vùng ven. Nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội sở hữu bất động sản với chi phí hợp lý nhưng vẫn đảm bảo khả năng sinh lời cao trong tương lai.

Bất động sản ven TP. HCM có tiềm năng tăng giá cao (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)

Nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội đã bắt đầu dịch chuyển dòng vốn vào Bình Dương, Đồng Nai, Long An để đón đầu cơ hội tăng giá khi các khu vực này ngày càng trở thành trung tâm kinh tế mới. Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở tại vùng ven cũng đang tăng mạnh nhờ làn sóng giãn dân từ TP.HCM và sự phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp lớn.

Với mức giá hợp lý, tiềm năng tăng trưởng cao và lợi thế từ sự phát triển hạ tầng, bất động sản TP.HCM tại vùng ven không chỉ là lựa chọn hấp dẫn cho những nhà đầu tư dài hạn mà còn phù hợp với những người có vốn vừa phải muốn tham gia thị trường. Sự chuyển dịch dòng vốn từ bất động sản Hà Nội vào các khu vực này đang phản ánh rõ xu hướng đầu tư linh hoạt, khi các nhà đầu tư không còn bó hẹp trong một thị trường mà sẵn sàng mở rộng để tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn.

Có thể thấy, sự chuyển hướng của nhà đầu tư miền Bắc vào TP.HCM xuất phát từ việc tìm kiếm lợi suất đầu tư cao hơn, cùng với sự thay đổi trong tâm lý đầu tư và sự hấp dẫn của các phân khúc bất động sản TP.HCM.

Xem thêm 

Bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu trước đề xuất sáp nhập TP.HCM: Cơ hội hay rủi ro cho nhà đầu tư?

Tương lai nào cho nhà đầu tư miền Bắc tại TP. HCM? Dự báo xu hướng thị trường BĐS 2025 – 2027