Vay ngân hàng 1,5 tỷ mua nhà hơn 3 tỷ có quá liều?

Thị trường bất động sản 2024 cho thấy những dấu hiệu tích cực về nguồn cung và xu hướng nhà đất, tuy nhiên, đi kèm với đó là sức mua và mặt bằng giá cũng tăng cao. Vì vậy, phần lớn phương án mua nhà hiệu quả đều tận dụng đòn bẩy tài chính từ vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, lựa chọn mức vay như thế nào cho phù hợp vẫn là bài toán cần tính toán kỹ. Vay 1,5 tỷ để mua nhà hơn 3 tỷ liệu có quá liều không? Trong phần tư vấn tài chính cá nhân dưới đây, OneHousing sẽ cung cấp những thông tin liên quan đến việc vay ngân hàng mua nhà cho bạn đọc tham khảo. 

Có nên vay ngân hàng mua nhà?

Mua nhà là nhu cầu quan trọng và cần thiết của mỗi người. Tuy nhiên, việc mua nhà không thể chỉ đơn giản là dựa vào nhu cầu. Dù bạn nhận thấy thời điểm này là cần thiết, hay giá bán từ một số lựa chọn đang ở khá “hời”, không đồng nghĩa với việc bạn đủ khả năng thực hiện. Như vậy, quyết định có nên vay ngân hàng mua nhà hay không phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính cá nhân của bạn.

Cụ thể, nếu khả năng tài chính cá nhân cộng với khả năng tài chính hỗ trợ cho ra kết quả bằng hoặc lớn hơn khả năng trả nợ thì việc vay ngân hàng mua nhà là khả thi. Trong đó:

• Khả năng tài chính cá nhân: Là số tiền tiết kiệm và thu nhập cố định hàng tháng của bạn sau khi đã trừ đi mọi chi phí sinh hoạt trong tháng.
• Khả năng tài chính hỗ trợ: Là số tiền mà người thân, bạn bè hỗ trợ cho bạn vay không tính lãi hoặc lãi suất thấp hơn lãi suất ngân hàng.
• Khả năng trả nợ: Là số tiền bạn phải trả mỗi tháng trong sự biến động của lãi suất, đảm bảo vẫn trong tầm kiểm soát và khả năng chi trả.

Khả năng tài chính cá nhân có quyết định rất lớn đến việc có nên vay mua nhà hay không (Nguồn: Trần Anh Group)

Một chuyên gia kinh tế cho lời khuyên: “Tốt nhất không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua và tổng số tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập, để giảm thiểu áp lực trả nợ”. Các chuyên gia tài chính cũng cho rằng, để cân đối và đảm bảo đủ số tiền cho sinh hoạt, mỗi người không nên dành quá 30 - 40% tổng thu nhập hàng tháng cho chi phí nhà ở.

Chuyên gia tài chính cá nhân - triệu phú tự thân David Bach cho biết: "Theo Hiệp hội Nhà ở Liên bang, một người thông thường có thể chi tiêu 29% trong tổng thu nhập hàng tháng cho chi phí nhà ở. Tuy nhiên, khi không bị mắc khoản nợ nào, con số này có thể lên đến 41%".

Như vậy nếu bạn có thu nhập ổn định từ 20 triệu đồng/tháng thì hãy tính đến chuyện vay ngân hàng mua nhà, vì ngoài chi phí ổn định cuộc sống, bạn còn phải tính toán khoản chịu lãi ngân hàng hàng tháng. 

Mức lương từ 10 - 15 triệu đồng/tháng muốn mua nhà thì buộc phải cắt giảm tối đa các chi phí hoặc tìm cách đầu tư tạo thêm thu nhập. Nhìn chung, thu nhập 20 - 25 triệu/tháng được xem là mức phù hợp để nghĩ đến việc vay ngân hàng mua nhà. Còn để vay từ 1 tỷ đồng trở lên, mức an toàn nên ở ngưỡng thu nhập 30 triệu đồng/tháng.

Thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng mang đến nhiều cơ hội mua nhà hơn (Nguồn: Topbank)

Vay ngân hàng 1,5 tỷ mua nhà hơn 3 tỷ có quá liều?

Lấy ví dụ từ một trường hợp trong thực tế:

“Anh H năm nay 38 tuổi, đang công tác tại Hà Nội với tổng thu nhập là 120 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ hết chi tiêu, mỗi tháng anh H tích lũy được 80 triệu đồng. Hiện anh H đang có dự định mua nhà ở quận Cầu Giấy trị giá 3,8 tỷ đồng. Anh dự tính trả trước 2,3 tỷ, còn lại 1,5 tỷ vay ngân hàng. Vậy mức như vay như vậy có hợp lý và an toàn không?”

Nếu áp dụng nguyên tắc vay ngân hàng mua nhà ở trên thì 2,3 tỷ đồng sở hữu tương ứng với 60% giá trị của căn nhà 3,8 tỷ. Số tiền cần vay ngân hàng là 1,5 tỷ đồng thấp hơn 50% giá trị căn nhà. Đây là một mức vay an toàn.

Giả sử anh H vay ngân hàng trong thời gian 10 năm với lãi suất cố định 10%/năm. Như vậy số tiền gốc lẫn lãi anh phải trả hàng tháng là 19.822.611 đồng, chưa đến 30% tổng thu nhập. Đây cũng là một tỷ lệ lý tưởng. Bởi sau khi trừ đi các chi phí sinh hoạt và tiền trả nợ ngân hàng, anh H vẫn còn lại khoảng 60 triệu đồng. Anh có thể gửi tiết kiệm hoặc đầu tư thêm để tiếp tục sinh lời. 

Như vậy, trong trường hợp cụ thể của anh H, việc vay 1,5 tỷ để mua căn nhà hơn 3 tỷ là hoàn toàn khả thi và an toàn. 

Với mức thu nhập cao, việc tính toán vay mua nhà sẽ khả quan hơn rất nhiều (Nguồn: Tiền phong)

Nên chọn gói vay như thế nào?

Hiện nay, đa số các ngân hàng đều có gói cho vay mua nhà từ trung hạn (1 - 5 năm) đến dài hạn (5 năm, 10 năm, 20 năm). Thậm chí, có một số chủ đầu tư liên kết với ngân hàng đưa ra gói vay lên đến 35 năm để giảm áp lực cho người mua. 

Với gói vay ngắn hạn, số tiền gốc phải trả chia đều cho mỗi tháng thường rất lớn, nếu không có tài chính vững mạnh thì người vay sẽ khó thu xếp để trả nợ. Với gói vay ngân hàng mua nhà dài hạn, thời gian trả nợ lâu có thể gây mệt mỏi nhưng số tiền gốc phải trả mỗi tháng sẽ thấp hơn. Thời gian vay càng dài, số tiền nợ gốc sẽ càng được chia nhỏ.

Vì vậy, việc chọn gói vay trung hạn hay dài hạn sẽ tùy thuộc vào điều kiện tài chính cụ thể của từng người. Nhưng để tránh áp lực tài chính đè nặng, bạn vẫn nên vay dài hạn và trả nợ trước hạn khi có điều kiện. 

Thông thường, gói vay 20 năm là phù hợp cho khoản vay mua nhà. Nếu bạn có khả năng trả hết nợ sớm, ngân hàng vẫn cho phép bạn. Phí phạt trả nợ trước hạn tùy mỗi ngân hàng, thường chiếm khoảng từ 0,5 đến 3,5% trên số tiền trả nợ trước hạn. 

Các gói vay dài hạn sẽ giảm áp lực tài chính cho người vay hơn (Nguồn: AIA)

Như vậy, nếu nhu cầu mua nhà thật sự lớn và tài chính của bạn ở mức đạt yêu cầu thì nên mạnh dạn tìm hiểu lãi suất và chính sách vay mua nhà càng sớm càng tốt. Ở thời điểm này tỷ lệ cạnh tranh rất cao, hãy sớm đưa ra quyết định để việc vay ngân hàng mua nhà đạt hiệu quả tốt nhất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Techcombank cho vay mua nhà: Số tiền vay vốn hỗ trợ tối đa khi mua căn hộ studio dự án Masteri Waterfront là bao nhiêu?

Lương nghề quản lý nhà hàng nên vay mua trả góp căn hộ 3PN dự án Vinhomes Smart City như thế nào?