Những yếu tố nào giúp bạn xác định giá đất chính xác?

Việc xác định giá đất là một bước quan trọng trong quá trình đầu tư và giao dịch bất động sản. Để đạt được độ chính xác cao trong việc định giá đất, bạn cần cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố này không chỉ bao gồm các đặc điểm vật lý như diện tích, vị trí, hình dạng mảnh đất, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường như cung cầu, tình hình kinh tế và các yếu tố pháp lý.

Khái niệm về giá đất

Khái niệm về giá đất được quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Giá quyền sử dụng đất, hay còn gọi là giá đất, là số tiền được xác định trên một đơn vị diện tích đất theo quy định của Nhà nước hoặc thông qua giao dịch quyền sử dụng đất.
• Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của đất áp dụng cho một diện tích cụ thể trong một thời hạn sử dụng đất nhất định.
• Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải thanh toán khi được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất nhất định.

Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 (Ảnh: Báo Chính Phủ)

Tính chất của giá đất

Đất đai có những đặc điểm riêng biệt mà không loại tài sản nào có được, điều này khiến cho bản chất của giá đất cũng khác biệt so với các loại tài sản khác.

• Việc xác định giá trị vốn có của đất đai và bất động sản là không thể chính xác hoàn toàn vì giá đất bao gồm cả giá trị hữu hình và vô hình.
• Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố địa phương và khu vực, mang tính cục bộ. Giá đất cũng thay đổi theo từng giai đoạn lịch sử và phụ thuộc vào các yếu tố xã hội, kinh tế,...
• Có nhiều phương thức hình thành giá đất, bao gồm: giá đất theo khung giá do UBND cấp tỉnh,hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành; giá đất do các bên thỏa thuận trong giao dịch mua bán, cho thuê; giá đất từ đấu giá hoặc thẩm định giá.
• Giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý và pháp lý. Ví dụ, người mua có thể sẵn sàng chi trả nhiều hơn giá thị trường nếu họ cảm thấy khu vực đó phù hợp để sinh sống hoặc nếu giấy tờ pháp lý đầy đủ.
• Giá đất cũng bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất, qua việc khai thác lợi ích từ đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá đất

Xác định giá đất là một quy trình phức tạp và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là những quan trọng ảnh hưởng đến việc xác định giá đất: 

Yếu tố cung - cầu của thị trường

Cung - cầu là yếu tố chính tác động đến thị trường đất đai, thể hiện rõ quy luật kinh tế thị trường. Tuy nhiên, cung và cầu không phải lúc nào cũng hài hòa với nhau. Quy luật này càng trở nên rõ ràng khi giá đất tăng cao, gây ra sự chênh lệch lớn so với mức thu nhập bình quân của người lao động.

Sự cân đối giữa cung và cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch đô thị và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi số lượng nhà máy và khu đô thị gia tăng, nhu cầu về bất động sản cũng sẽ tăng theo.

Ví dụ, nếu có 5 bất động sản để bán nhưng chỉ có 2 người mua, những người mua này có quyền lựa chọn bất động sản phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình. Ngược lại, nếu có 10 người mua nhưng chỉ có 3 bất động sản được bán, những người mua sẵn sàng trả giá cao hơn hoặc đến sớm hơn sẽ có cơ hội sở hữu bất động sản.

Giá đất phản ánh chính xác tác động của quy luật cung - cầu trên thị trường (Ảnh: Luật Việt Nam)

Yếu tố kinh tế

Giá đất thể hiện giá trị của đất qua số tiền thỏa thuận giữa bên mua và bên bán tại một thời điểm cụ thể. Giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ sự ổn định của đồng tiền. Khi sức mua của đồng tiền tăng, giá đất có xu hướng giảm, ví dụ như cùng một số tiền có thể mua được nhiều hàng hóa hơn, dẫn đến việc các giao dịch về đất đai có thể chững lại do người bán kỳ vọng giá sẽ tăng tiếp. Ngược lại, khi sức mua của đồng tiền giảm, giá đất thường sẽ tăng.

Thu nhập từ bất động sản và giá trị mà bất động sản mang lại cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị của đất. Nếu thu nhập từ bất động sản cao, giá trị chuyển nhượng của đất sẽ tăng theo. Việc mua một mảnh đất với giá tốt và sau đó bán lại với giá cao hơn sẽ làm tăng giá trị của mảnh đất đó trong mắt người mua tiếp theo.

Yếu tố pháp lý

Mỗi thửa đất sử dụng hợp pháp đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi Nhà nước. Tình trạng pháp lý của đất, bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc giao dịch và thanh khoản của bất động sản. Thực tế cho thấy, giữa hai thửa đất tương tự, thửa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường có giá cao hơn vì việc nhận chuyển nhượng với đầy đủ giấy tờ hợp pháp đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ngoài sự bảo đảm của Nhà nước, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Quy định về xây dựng, như các hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, và công trình xây dựng, cũng tác động đến giá trị bất động sản. Ví dụ, các hạn chế như không được xây dựng nhà ở khu vực quy hoạch đất nông nghiệp quá một tầng, hoặc không được xây dựng mục đích ở trên đất quy hoạch thương mại dịch vụ, đều có ảnh hưởng đến giá đất.

Do đó, các yếu tố pháp lý như chủ trương, chính sách và pháp luật, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá đất. Khi xác định giá đất, cần có sự hiểu biết rõ ràng về tình trạng pháp lý của thửa đất và các yếu tố pháp lý liên quan để cho ra kết quả chính xác nhất.

Các yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất (Ảnh: Luật Việt Nam)

Các yếu tố về không gian và thời gian

Một thửa đất có thể được coi là rất giá trị và tiềm năng trong thời điểm hiện tại nếu được đầu tư và khai thác đúng cách. Tuy nhiên, giá trị của đất có thể thay đổi theo thời gian do sự biến động của thị trường và các yếu tố khác.

• Tính hữu dụng của bất động sản: Đây là yếu tố phản ánh giá trị thực tế và giá trị tiềm năng của mảnh đất. Yếu tố này cho biết mức độ thỏa mãn của người sử dụng bất động sản với những lợi ích mang lại.
• Nhu cầu thị trường đối với loại bất động sản: Giá đất có thể tăng hoặc giảm dựa trên sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường. Nếu nhu cầu về căn hộ tăng cao, giá đất nền có thể giảm, và ngược lại.

Vị trí của mảnh đất là yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Vị trí đất có thể được phân loại thành hai loại chính:

• Vị trí tương đối: Đây là vị trí nằm ở trung tâm đô thị, gần các khu vực đông dân cư, trung tâm thương mại, hoặc cụm công nghiệp. Những bất động sản nằm ở những khu vực này thường có giá trị cao hơn so với những khu vực ven trung tâm.
• Vị trí tuyệt đối: Đây là những vị trí nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba giao thông chính, hoặc trên các trục lộ giao thông lớn. Những bất động sản ở những vị trí này thường có giá trị cao hơn so với các khu vực khác.

Kích thước và diện tích của mảnh đất cũng ảnh hưởng đến giá trị đất. Những mảnh đất có diện tích vuông vắn và mặt tiền rộng thường được định giá cao hơn. Ngoài ra, việc nằm ở khu vực cao hoặc thấp so với các khu vực xung quanh, cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Những khu vực thấp hơn có thể bị ngập nước trong mùa mưa hoặc ảnh hưởng bởi thủy triều nếu nằm ven biển, dẫn đến giá trị thấp hơn. Ngược lại, đối với bất động sản du lịch hoặc nghỉ dưỡng, các địa hình cao hoặc gần biển thường có giá trị cao.

Nguyên tắc giúp xác định giá đất

Theo Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc sau:

• Phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp vào thời điểm định giá
• Phù hợp với thời hạn sử dụng của đất
• Tương thích với giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở những khu vực có đấu giá, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
• Đối với các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau, mức giá cũng phải giống nhau tại cùng một thời điểm.

Ví dụ, theo nguyên tắc định giá đất theo Mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, giá bồi thường đất phải được xác định dựa trên mục đích sử dụng hợp pháp của đất, không nhất thiết theo mục đích thực tế. 

Điều này có nghĩa là, nếu một thửa đất đã được xây nhà từ lâu nhưng vẫn chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất và vẫn được ghi là đất trồng cây lâu năm, thì việc bồi thường chỉ được thực hiện theo giá của đất trồng cây lâu năm, dù cho có sự thay đổi về thực tế sử dụng.

Nguyên tắc xác định giá đất được quy định trong Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013 (Ảnh: Báo Lao Động)

Định giá đất chính xác và hiệu quả qua nền tảng của OneHousing

Để xác định giá đất một cách chính xác và hiệu quả, bạn có thể sử dụng công cụ định giá bất động sản của OneHousing. Phần mềm định giá của OneHousing được đánh giá cao tại thị trường Việt Nam nhờ vào những đặc điểm nổi bật như:

• Độ chính xác cao: Được hỗ trợ bởi đội ngũ tư vấn dày dạn kinh nghiệm, OneHousing đã phát triển thuật toán độc quyền dựa trên hàng triệu dữ liệu bất động sản trên thị trường, đảm bảo độ chính xác cao trong định giá.
• Nhanh chóng và tức thì: OneHousing cung cấp kết quả định giá ngay lập tức, điều mà chưa phương pháp nào khác tại Việt Nam có thể đạt được, góp phần vào việc tạo ra một thị trường bất động sản công bằng và minh bạch.
• Dễ sử dụng và miễn phí: Chỉ với vài cú nhấp chuột, người dùng có thể tiếp cận thông tin và dữ liệu về giá trị bất động sản mà họ quan tâm. Ngoài ra, người dùng sẽ nhận được kết quả định giá hoàn toàn miễn phí.
• Đảm bảo và an toàn: Với sự hợp tác chiến lược cùng Techcombank, các kết quả định giá từ OneHousing đều được công nhận và xác thực bởi ngân hàng này, mang lại sự tin cậy cho người dùng.

Ứng dụng định giá bất động sản OneHousing là một công cụ hỗ trợ hữu ích cho các cá nhân, công ty, và doanh nghiệp trong việc định giá và quản lý bất động sản một cách nhanh chóng và thuận tiện.

OneHousing cung cấp giải pháp định giá đất nhanh chóng và hiệu quả (Ảnh: OneHousing)

Như vậy, việc xác định giá đất đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về nhiều yếu tố khác nhau, từ đặc điểm vật lý của đất đến các yếu tố thị trường và pháp lý. Hiểu rõ và áp dụng đúng các yếu tố này không chỉ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư chính xác mà còn tạo nền tảng vững chắc cho các giao dịch bất động sản.

Xem thêm

Tình trạng ngôi nhà ảnh hưởng như thế nào tới kết quả thẩm định của công cụ định giá nhà đất?

Đặc điểm nào của thị trường có thể ảnh hưởng tới kết quả tư vấn của công cụ định giá nhà đất?