Tìm hiểu về quy trình mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam

Trong quy trình môi giới bất động sản, không chỉ vấn đề tài chính quan trọng mà còn cần đặc biệt chú ý đến pháp lý. Một giao dịch thành công đòi hỏi phải có đầy đủ và hợp lệ các giấy tờ liên quan. Điều này không chỉ giúp quá trình mua bán diễn ra thuận lợi mà còn đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

Bài viết sau của OneHousing sẽ trình bày chi tiết về cách bán bất động sản sơ cấp, giúp bạn đọc có thể hoàn thành các giao dịch một cách nhanh chóng và chính xác.

Tìm hiểu về quy trình mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam (Nguồn: Polina Rytova) 

Thị trường bất động sản sơ cấp là gì?

Thị trường bất động sản sơ cấp là thị trường lần đầu tiên diễn ra một giao dịch bất động sản. Khi một dự án mới được triển khai, các sản phẩm như căn hộ, nhà ở, hoặc đất nền do chủ đầu tư phát triển, được bán trực tiếp từ chủ đầu tư đến người mua. Đây là giai đoạn mà bất động sản chưa qua sử dụng hoặc chuyển nhượng.

Trong bài viết này, chúng ta chủ yếu tập trung vào việc mua các căn hộ chung cư từ thị trường sơ cấp. Thị trường này khác với thị trường bất động sản thứ cấp, nơi mà bất động sản đã qua sử dụng được mua bán lại.

Xác định rõ nhu cầu mua nhà của bản thân

Trước khi quyết định mua nhà, điều quan trọng nhất là xác định rõ ràng nhu cầu của bản thân. Điều này bao gồm việc lựa chọn dự án phù hợp từ hàng trăm, thậm chí hàng nghìn dự án bất động sản đang được triển khai. Bạn cần cân nhắc các yếu tố sau:

• Xác định ai sẽ sống cùng bạn trong căn nhà mới. Điều này ảnh hưởng đến kích thước và thiết kế của nhà.
• Liệu nhà mới có thuận tiện cho việc di chuyển hàng ngày không? Vị trí ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống hàng ngày.
• Bạn ưa chuộng không gian yên tĩnh hay khu vực đông đúc, sầm uất? Điều này quyết định không chỉ chất lượng sống mà còn cả giá trị bất động sản.
• Bạn có dự định ở đây lâu dài hay chỉ là một khoảng thời gian ngắn? Điều này ảnh hưởng đến quyết định mua và cả tiềm năng bán lại sau này.

Lựa chọn dự án phải dựa trên sự cân nhắc kỹ lưỡng giữa chiến lược đầu tư, nhu cầu cá nhân và nguồn lực tài chính. Đừng bị cám dỗ bởi giá thấp nếu như dự án không phù hợp với nhu cầu thực sự của bạn. Một căn hộ giá rẻ nhưng xa trung tâm, trường học, hoặc không đáp ứng nhu cầu về không gian sống, chất lượng cuộc sống có thể không phải là lựa chọn tốt nhất.

Sau khi xác định rõ nhu cầu, bạn sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về việc lựa chọn căn nhà trong các dự án bất động sản sơ cấp. Đây là bước quan trọng đầu tiên trên hành trình tìm kiếm ngôi nhà mơ ước của bạn.

Tìm hiểu kỹ nhu cầu là bước quan trọng giúp người mua đánh giá chính xác chiến lược đầu tư vào bất động sản sơ cấp (Nguồn: Miriam Corcuera) 

Lựa chọn một dự án phù hợp trên thị trường sơ cấp

Khi lựa chọn mua một căn hộ trong thị trường bất động sản sơ cấp, có một số yếu tố quan trọng cần xem xét:

Chủ đầu tư: Chủ đầu tư của dự án là yếu tố quan trọng quyết định đến uy tín và chất lượng công trình. Cần phải xem xét kinh nghiệm, số lượng và chất lượng dự án đã thực hiện của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư uy tín như Vinhomes, Khang Điền và Masterise Homes thường mang lại sự an tâm hơn cho người mua.

Tình trạng pháp lý của dự án: Đảm bảo rằng dự án có giấy tờ hợp pháp, bao gồm giấy phép xây dựng, quy hoạch, chấp thuận đầu tư, và các thủ tục pháp lý khác. Việc này giúp tránh rủi ro pháp lý sau này.

Vị trí dự án: Vị trí của dự án cần thuận tiện cho việc di chuyển hàng ngày đến nơi làm việc, trường học, siêu thị và các tiện ích khác. Đồng thời, cần lưu ý đến vấn đề giao thông và ngập nước xung quanh khu vực.

Tiện ích đi kèm: Các tiện ích chung như hồ bơi, phòng gym, khu BBQ, và phòng sinh hoạt cộng đồng là yếu tố cần xem xét. Các dự án cung cấp nhiều tiện ích thường có giá cao hơn.

Giá thành và tiến độ thanh toán: Tính toán để đảm bảo rằng giá của căn hộ nằm trong khả năng chi trả. Cần xem xét tiến độ thanh toán mà chủ đầu tư đưa ra để tránh áp lực tài chính.

Quá trình lựa chọn này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và nghiên cứu từ phía người mua. Sự hiểu biết về từng yếu tố sẽ giúp đưa ra quyết định mua nhà phù hợp và an toàn.

Cần cân nhắc chiến lược đầu tư để lựa chọn đượcmột dự án phù hợp trên thị trường bất động sản sơ cấp. (Nguồn: vnexpress)

Mua nhà ở thị trường sơ cấp dành cho người nước ngoài

Nếu bạn là người nước ngoài và quan tâm đến việc mua nhà ở thị trường sơ cấp tại Việt Nam, có một số điều quan trọng cần lưu ý như sau:

Hạn ngạch sở hữu: Mỗi dự án bất động sản ở Việt Nam thường chỉ dành tối đa 30% tổng số căn hộ cho người nước ngoài. Khi mua, bạn sẽ ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê dài hạn với chủ đầu tư.

Quyền sở hữu: Người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam với thời hạn lên đến 50 năm. Khi hết hạn, có thể xin gia hạn tùy theo chính sách và điều kiện vào thời điểm đó.

Quy trình đặt chỗ:

• Trong giai đoạn mở bán, các dự án thường bán theo từng đợt và số lượng có hạn. Do đó, người mua thường cần đặt chỗ trước.
• Tiền đặt chỗ sẽ được trừ vào số tiền mua căn hộ nếu bạn quyết định mua.
• Đặt chỗ giúp bạn có cơ hội chọn căn hộ với vị trí tốt và thưởng thức ưu đãi, chiết khấu từ chủ đầu tư.
• Quá trình này thường bắt đầu từ 1-2 tháng trước ngày mở bán chính thức.

Người nước ngoài muốn mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam cần nắm vững các quy định và quy trình liên quan. (Nguồn: Peter Nguyen) 

Với người nước ngoài, việc mua nhà tại Việt Nam có thể hơi phức tạp so với công dân địa phương, nhưng vẫn hoàn toàn khả thi. Quan trọng là phải hiểu rõ các quy định và quy trình liên quan để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ.

Khi bạn quyết định mua một căn hộ trong một dự án, bước tiếp theo sau khi chọn được căn hộ ưng ý là tiến hành đặt cọc. Đây là bước quan trọng, thể hiện cam kết mua của bạn với chủ đầu tư.

Số tiền bạn cần đặt cọc thường rơi vào khoảng 10-15% giá trị tổng của căn hộ. Nếu trước đó bạn đã đặt chỗ, số tiền đó sẽ được trừ vào số tiền đặt cọc này.

Khi đi đặt cọc, nhớ mang theo giấy tờ tùy thân của bạn, như căn cước công dân hoặc hộ chiếu, cùng với biên bản đặt chỗ nếu có. Sau khi hoàn tất việc thanh toán số tiền đặt cọc cho chủ đầu tư, bạn và chủ đầu tư sẽ ký một văn bản xác nhận việc đặt cọc. Loại văn bản này có thể là Thỏa thuận đặt cọc, Hợp đồng tư vấn, hoặc Hợp đồng góp vốn, tùy theo quy định của từng dự án cụ thể.

Đây là bước đầu tiên và rất quan trọng trong quá trình mua bán, bởi nó chính thức ghi nhận quyền mua của bạn đối với căn hộ đã chọn.

Tiến hành ký hợp đồng mua bán

Khi mua bất động sản sơ cấp, việc ký hợp đồng mua bán là một bước quan trọng. Sau khi bạn đã đặt cọc và thanh toán định kỳ một số tiền nhất định, thường là 30% giá trị căn hộ, bạn sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hợp đồng này rất quan trọng vì nó bao gồm tất cả các điều khoản và thông tin liên quan đến việc mua bán căn hộ của bạn. Bạn cũng có thể sử dụng hợp đồng này để vay thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng căn hộ.

Ký kết hợp đồng mua bán đánh dấu việc xác định quyền sở hữu của bạn đối với căn hộ. Trong quá trình này, bạn cần chú ý kiểm tra tiến độ xây dựng của dự án. Thông thường, dự án nên đã hoàn thành xây dựng phần móng trước khi ký hợp đồng.

Chủ đầu tư chỉ có thể ký hợp đồng mua bán nếu đã đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý và có đầy đủ giấy phép cần thiết. Do đó, bạn cần kiểm tra kỹ các giấy tờ và văn bản pháp lý liên quan đến dự án. Nên hỏi ý kiến của chuyên gia tư vấn, kiểm tra thông tin trên các trang báo chí và của cơ quan nhà nước để đảm bảo thông tin chính xác.

Hợp đồng mua bán cần bao gồm những thông tin cơ bản sau:

• Thông tin cá nhân của người mua và chủ đầu tư.
• Thỏa thuận giữa hai bên về căn hộ, bao gồm giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Chất lượng công trình nhà ở.
• Quyền và nghĩa vụ của cả bên bán và bên mua.
• Thông tin về thuế và các khoản phí cần nộp.
• Cách xử lý khi có sự chậm trễ trong việc thanh toán.
• Điều khoản về bàn giao căn hộ và bảo hành nhà ở.
• Các cam kết khác của các bên liên quan.

Tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quy trình môi giới bất động sản sơ cấp. (Nguồn: Annika Wischnewsky) 

Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Trong quá trình mua bán bất động sản sơ cấp, việc thanh toán theo tiến độ xây dựng là một bước quan trọng. Điều này có nghĩa là người mua không cần phải trả toàn bộ số tiền một lần, mà sẽ thanh toán qua nhiều đợt, từ lúc đặt cọc cho đến khi nhận bàn giao nhà. Thời gian này thường kéo dài từ hai đến ba năm.

Người mua có thể chọn thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Nếu có trở ngại trong việc thanh toán đúng hạn vì lý do cá nhân, họ có thể xin chủ đầu tư gia hạn mà không mất phí lãi. Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư thường cung cấp các ưu đãi như chiết khấu cho những người thanh toán nhanh hoặc thanh toán một lần, cùng các ưu đãi khác như cam kết mua lại căn hộ, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, hay cơ hội tham gia các chương trình quay số may mắn.

Khi đã thanh toán 70% giá trị nhà, người mua có thể tạm dừng thanh toán và chủ đầu tư sẽ hoàn thiện xây dựng để bàn giao nhà. Quá trình nhận bàn giao nhà đòi hỏi sự kiểm tra kỹ lưỡng:

• Kiểm tra các khu vực chung: Bao gồm thang máy, chuông báo cháy, đầu phun nước, hộp cứu hỏa, và các thiết bị an toàn khác.
• Kiểm tra các phần sở hữu cá nhân: Điều này bao gồm nội thất, hệ thống điện nước, và phần thô của căn hộ. Cần kiểm tra cẩn thận tình trạng của các cánh cửa, ổ cắm điện, thiết bị như bếp, thùng rác, sàn nhà, tường, trần nhà, và các vấn đề liên quan đến nước.
• Đo lại diện tích căn hộ: Trước khi ký vào biên bản bàn giao, quan trọng là phải đo lại diện tích các phòng để xác định diện tích tổng cộng của căn hộ.

Chỉ sau khi kiểm tra kỹ lưỡng và hài lòng với mọi thứ, người mua mới nên ký vào biên bản bàn giao căn hộ. Đây là bước cuối cùng trong việc chuyển giao quyền sở hữu từ chủ đầu tư sang cho người mua.

Quá trình nhận bàn giao nhà cần sự kiểm tra kỹ lưỡng. (Nguồn: Towfiqu barbhuiya) 

Đăng ký và nhận sổ hồng cho căn hộ

Quá trình đăng ký và nhận sổ hồng cho căn hộ diễn ra sau khi khách hàng đã thanh toán khoảng 95% giá trị của nhà. 5% còn lại sẽ được thanh toán khi chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục cần thiết để cấp sổ hồng.

Trong khoảng từ 1 đến 6 tháng sau khi nhận bàn giao nhà, khách hàng và chủ đầu tư cùng làm việc để hoàn tất các giấy tờ cần thiết cho việc đăng ký sổ hồng. Thời gian này có thể biến đổi tùy thuộc vào quy trình của cơ quan địa phương và quá trình chuẩn bị hồ sơ.

Khách hàng cần nộp các giấy tờ sau đây để hoàn tất quy trình:

• Đơn đăng ký đất đai.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Hợp đồng mua bán.
• Biên bản bàn giao nhà.
• Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu căn hộ là tài sản chung của vợ chồng).

Ngoài ra, khách hàng cũng cần nộp các khoản phí như phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận, và phí cấp địa chỉ nhà.

Sau khi hoàn tất tất cả các bước trên và nộp số tiền cuối cùng, khách hàng sẽ nhận được sổ hồng từ chủ đầu tư. Đây là bước cuối cùng trong quy trình mua bán căn hộ, đánh dấu quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng đối với tài sản.

Quy trình môi giới bất động sản sơ cấp bao gồm nhiều bước cơ bản và quan trọng. OneHousing hy vọng rằng, những thông tin vừa rồi sẽ giúp ích cho bạn đọc trong các thủ tục pháp lý cũng như áp dụng cách bán bất động sản sơ cấp. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ thắc mắc nào, bạn có thể liên hệ với OneHousing để được hỗ trợ và giải đáp.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Mua nhà không có khả năng thanh toán theo tiến độ, giải quyết thế nào?

Techcombank cho vay mua nhà: Hạn mức vay mua dự án Vinhomes