Tìm hiểu về quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) dù còn khá mới tại thị trường Việt Nam nhưng đã nhanh chóng được nhiều người biết tới, đánh giá là hình thức đầu tư hấp dẫn, đem lại lợi nhuận hiệu quả so với các loại hình khác. Vậy quỹ REIT là gì? Đặc điểm và ưu - nhược điểm của quỹ ra sao? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

Đánh giá ưu - nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản (Ảnh: Finhay)

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Khái niệm

Căn cứ tại khoản 43, Điều 4 Luật Chứng khoán 2019 quy định: “Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.”

Điều kiện hoạt động

Dựa theo quy định của pháp luật hiện hành, quỹ đầu tư bất động sản cần phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Tối thiểu 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam, với mục đích khai thác để thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê.
• Bất động sản mua vào phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là 24 tháng kể từ ngày thực hiện giao dịch mua (trừ trường hợp được quy định trong luật).
• Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp và đáp ứng đầy đủ điều kiện về chính sách và mục tiêu đầu tư được quy định rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.
• Quỹ không được phép thực hiện hoạt động xây dựng và phát triển dự án bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào.
• Quỹ có thể bảo lãnh hoặc cho vay với tổng giá trị không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm phát sinh.
• Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ có thể được đầu tư vào tiền tệ, các công cụ tương đương tiền, trái phiếu Chính phủ hoặc được bảo lãnh bởi chính phủ, chứng khoán niêm yết, và các đăng ký giao dịch (không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản).

Danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động 

Theo Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC quy định về Danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản cụ thể như sau:

(Nguồn: Thư viện Pháp luật)

Tài sản theo quy định tại điểm a, b, c, d, đ, e khoản 2 Điều 24 Thông tư 98/2020/TT-BTC cụ thể như sau:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Quỹ đầu tư bất động sản có những đặc điểm gì?

Quỹ  đầu tư bất động sản được thiết lập và hoạt động theo 2 hình thức với đặc điểm như sau:

• Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư bất động sản): Đây là một loại quỹ đầu tư chứng khoán được mở bán công khai với công chúng thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ. Quỹ này hình thành từ vốn góp của các nhà đầu tư và mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản. Quỹ này hoạt động dưới hình thức quỹ đóng, nghĩa là không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành thành công ra công chúng theo yêu cầu của các nhà đầu tư.
• Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản: Đây là một tổ chức được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng và hoạt động theo quy định của pháp luật Nhà nước về lĩnh vực chứng khoán.

Đặc điểm của quỹ đầu tư bất động sản theo 2 hình thức (Nguồn: Yarro)

Lợi ích và hạn chế khi đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản đang nhận nhiều sự quan tâm bởi sở hữu nhiều lợi thế so với cách đầu tư trực tiếp cần số vốn lớn. Tuy nhiên, quỹ cũng tồn tại một số hạn chế nhất định, nhất là trong giai đoạn bất động sản đóng băng.

Lợi ích

Khi đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản có một số lợi ích nổi bật sau đâu:

• Nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn khi tham gia thị trường bất động sản: mua trực tiếp, mua trái phiếu, chứng chỉ quỹ bất động sản hoặc cổ phiếu,...
• Nhà đầu tư khi mua trái phiếu bất động sản sẽ được nhận có gốc lẫn lãi như trái phiếu thông thường.
• Hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản được điều hành và quản lý bởi nhân sự chuyên nghiệp, hạn chế rủi ro. 
• Trước đây, để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần số tiền lớn để mua nhà đất. Nhưng giờ đây, nhà đầu tư có thể tham gia thị trường một cách gián tiếp thông qua công ty quỹ với số vốn vừa phải. Các dự án được đánh giá, thẩm định bởi các chuyên gia nên tính thanh khoản cao.
• So với hình thức mua bất động sản trực tiếp, đầu tư vào quỹ cho phép huy động đủ vốn đề đầu tư các dự án có quy mô lớn đến rất lớn, loại hình sản phẩm đa dạng.
• Chính nhờ việc hoạt động theo quy định của pháp luật nên quỹ đầu tư bất động sản đảm bảo công khai, minh bạch trong mọi hoạt động. 
• Theo quy định, quỹ REIT sẽ chia 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư, 10% còn lại dùng để hoạt động, duy trì quỹ. 

Hạn chế

Một số hạn chế mà khi đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản bạn cần lưu ý:

• Nhà đầu tư không được quyền quyết định trực tiếp Khi tham gia quỹ đầu tư bất động sản mà bị phụ thuộc vào chiến lược của ban điều hành quỹ.
• Nhà đầu tư phải trả phí quản lý quỹ định kỳ.
• Khi thị trường bất động sản biến động, đóng băng, giá trị của quỹ đầu tư cũng giảm theo.
• Tính minh bạch chỉ ở mức tương đối bởi việc định giá NAV quỹ liên quan chặt chẽ đến các hoạt động đánh giá chính xác giá trị của những bất động sản mà quỹ nắm giữ.
• Các quỹ REIT chủ yếu là từ công ty nước ngoài nên nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu khá cao.
• Lợi nhuận của quỹ REIT bị hạn chế một phần do phải tuân thủ quy định khắt khe trong hoạt động huy động vốn và đầu tư.

Nhìn nhận khách quan ưu - nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản (Nguồn: I-Connect)

Có nên đầu tư vào quỹ REIT không?

Quỹ đầu tư bất động sản hiện ngày càng phổ biến ở Việt Nam nhưng đều do công ty nước ngoài sở hữu. Dù pháp luật đã có những quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện, song nhiều nhà đầu tư vẫn băn khoăn có nên đầu tư vào quỹ REIT hay không?

Thực tế, quỹ REIT có ưu điểm vượt trội so với các hình thức đầu tư bất động sản truyền thống. Nhà đầu tư có số vốn hạn chế vẫn có thể tham gia. Tỷ lệ chi trả cổ tức của quỹ đầu tư bất động sản rất cao, rủi ro thấp hơn.

Tuy nhiên, mức chiết khấu cho các quỹ REIT nước ngoài vẫn cao nên bạn vẫn phải cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên nhu cầu, nguồn vốn và khẩu vị rủi ro của bản thân. 

Đầu tư an toàn, cuộc sống an nhàn với TCREIT 

TCREIT là quỹ bất động sản duy nhất của Việt Nam do Techcom Capital quản lý. Quỹ bất động sản được niêm yết tại HOSE hứa hẹn đem đến cơ hội đầu tư bất động sản dễ dàng hơn cho các cá nhân và gia đình Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật, TCREIT tập trung đầu tư vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê. Ngoài ra sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư.

Những lý do nên đầu tư TCREIT:

• An toàn: TCREIT chỉ đầu tư vào các bất động sản đã hoàn thành xây dựng, giảm thiểu rủi ro hơn so với các dự án trong quá trình xây dựng. Các bất động sản đang khai thác thương mại tạo ra dòng tiền ổn định.
• Lợi nhuận cao: TCREIT mang đến lợi nhuận cho nhà đầu tư từ dòng tiền cho thuê hoặc tăng giá bất động sản.
• Thanh khoản: TCREIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HOSE) nên nhà đầu tư có thể bán chứng chỉ quỹ như các cổ phiếu niêm yết. TCREIT cũng phân phối đến 90% lợi nhuận của quỹ hàng năm để nhà đầu tư sử dụng cho nhu cầu chi tiêu hoặc tái đầu tư.

 TCREIT là quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên tại Việt Nam (Nguồn: Techcom Capital)

Hy vọng với những thông tin trên đây đã giúp bạn hiểu rõ hơn về quỹ đầu tư bất động sản. Bên cạnh những ưu điểm, loại quỹ này vẫn còn một vài hạn chế. Do đó, bạn hãy tìm hiểu và cân nhắc thật kỹ, tham gia ý kiến của các chuyên gia, những người có kinh nghiệm để đưa ra được quyết định đầu tư phù hợp nhất.

Xem thêm

Tìm hiểu mây Ichimoku trong phân tích kỹ thuật chứng khoán

Ý nghĩa và vai trò của mây Ichimoku trong đầu tư chứng khoán