Tìm hiểu quy trình mua bán bất động sản thứ cấp tại Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thứ cấp đang trở nên ngày càng sôi động, việc tìm hiểu rõ ràng về các bước và thủ tục mua bán trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Hãy cùng OneHousing đi sâu vào chi tiết của quy trình này, để bạn có thể tự tin hơn trong quá trình đưa chiến lược đầu tư bất động sản.

Chuyển nhượng bất động sản thứ cấp là gì?

Khái niệm về chuyển nhượng bất động sản thứ cấp (Nguồn: Limosa)

Chuyển nhượng bất động sản thứ cấp là việc chuyển quyền sở hữu một bất động sản đã được mua bán một lần trước đó cho một người khác. Bất động sản thứ cấp là bất động sản đã được xây dựng và đưa vào sử dụng, trái ngược với bất động sản sơ cấp là bất động sản mới được xây dựng và chưa được đưa vào sử dụng.

Cách bán bất động sản, chuyển nhượng bất động sản thứ cấp có thể diễn ra theo nhiều hình thức, bao gồm:

• Chuyển nhượng thông qua hợp đồng mua bán: Đây là hình thức chuyển nhượng phổ biến nhất. Theo đó, bên bán và bên mua sẽ ký kết một hợp đồng mua bán bất động sản, trong đó quy định rõ các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận,...
• Chuyển nhượng thông qua đấu giá: Đây là hình thức chuyển nhượng được áp dụng đối với các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước. Theo đó, bất động sản sẽ được đưa ra đấu giá công khai để lựa chọn người mua.
• Chuyển nhượng thông qua thừa kế: Đây là hình thức chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật thừa kế. Theo đó, bất động sản sẽ được chuyển cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Chuyển nhượng bất động sản thứ cấp có thể mang lại nhiều lợi ích cho cả bên bán và bên mua, bao gồm:

• Về phía bên bán:
• Thu được một khoản tiền từ việc bán bất động sản.
• Giải phóng tài sản để đầu tư hoặc sử dụng vào mục đích khác.
• Về phía bên mua:
• Có được một bất động sản phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.
• Tiết kiệm chi phí so với việc mua bất động sản sơ cấp.

Để hạn chế rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản thứ cấp, bên bán phải tìm hiểu kỹ cách bán bất động sản và bên mua cần thực hiện các bước sau:

• Tìm hiểu kỹ thông tin về bất động sản: Bao gồm vị trí, tiện ích, diện tích, giá cả,...
• Đánh giá tình trạng bất động sản: Kiểm tra kỹ lưỡng để phát hiện các vấn đề kỹ thuật tiềm ẩn.
• Làm việc với luật sư để đảm bảo các thủ tục pháp lý được thực hiện đúng quy định.

Quy trình thực hiện chuyển nhượng bất động sản thứ cấp

Sau khi đã hiểu rõ về khái niệm chuyển nhượng bất động sản thứ cấp, hãy cùng OneHousing tìm hiểu kỹ hơn về các thủ tục và giấy tờ cần thiết để hoàn tất quá trình môi giới bất động sản này.

Trong thị trường bất động sản thứ cấp, chúng ta thường bắt gặp các tình huống sau:

• Trường hợp 1: bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp 2: bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hãy cùng khám phá chi tiết từng trường hợp để có cái nhìn toàn diện về quy trình môi giới bất động sản.

Trường hợp 1: bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thực hiện chuyển nhượng bất động sản thứ cấp có sổ đỏ (Nguồn: Homebase)

Bước 1: Thực hiện giao dịch đặt cọc bất động sản

Sau khi mọi thỏa thuận liên quan đến chuyển nhượng bất động sản đã được làm rõ giữa người mua và người bán, bước tiếp theo là thực hiện giao dịch đặt cọc. Đặt cọc là quá trình mà bên mua thanh toán trước một khoản tiền cho bên bán nhằm xác nhận sự thống nhất giữa cả hai bên.

Quy trình đặt cọc mua bán có thể được tiến hành tại văn phòng công chứng hoặc thông qua sự chứng nhận của một bên thứ ba. Thông thường, một bên thứ ba như vậy sẽ là người làm chứng, không có quan hệ liên quan đến cả hai bên.

Hợp đồng đặt cọc sẽ chi tiết giá trị của bất động sản, số tiền đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán, các điều khoản thanh toán, và thỏa thuận về trách nhiệm thuế, tạo nên một cơ sở chắc chắn và minh bạch cho quá trình chuyển nhượng.

Bước 2: Công chứng các hợp đồng mua bán bất động sản

Sau quá trình đặt cọc, bước tiếp theo là ký hợp đồng mua bán bất động sản tại văn phòng công chứng và phải theo thời gian đã thống nhất trong hợp đồng cọc. Thông thường, quá trình này sẽ được thực hiện trong khoảng 30 ngày sau khi đặt cọc.

Văn phòng công chứng sẽ thường chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng,và cả bên bán lẫn bên mua chỉ cần ký tên trên hợp đồng.

Khi quá trình mua bán bất động sản có sổ đỏ được thực hiện tại văn phòng công chứng, bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản cho bên mua. Điều này đảm bảo sự minh bạch và hoàn thiện trong quá trình chuyển nhượng.

Bước 3: Tiến hành sang tên và nộp thuế theo quy định nhà nước

Sau khi hoàn tất các thủ tục trước đó, người mua sẽ đưa hồ sơ lên phòng địa chính, nơi quản lý nhà đất, để thực hiện quá trình sang tên sổ đỏ cho chủ mới.

Theo quy định, cả người mua và người bán đều có trách nhiệm nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Người mua phải chi trả thuế trước bạ, với mức 0,5% giá trị tài sản, trong khi người bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân với mức 2% giá trị tài sản.

Trường hợp 2: bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thực hiện chuyển nhượng bất động sản thứ cấp chưa sổ đỏ (Nguồn: CafeF)

Trong tình huống này, bất động sản đã trải qua quá trình mua bán trên thị trường sơ cấp thông qua hợp đồng giữa người mua ban đầu và chủ đầu tư. Khi người mua mới muốn tái mua tài sản này, quy trình sẽ có một số điểm khác biệt. 

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Ký kết hợp đồng chuyển nhượng là bước quan trọng đầu tiên trong quá trình chuyển nhượng bất động sản. Hợp đồng chuyển nhượng là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản.

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được lập thành văn bản, có chữ ký của cả hai bên và phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cần ghi rõ các nội dung sau:

• Thông tin cá nhân của bên bán và bên mua: Bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân, địa chỉ thường trú,...
• Thông tin về bất động sản chuyển nhượng: Bao gồm vị trí, diện tích, loại căn hộ,...
• Giá bán, phương thức thanh toán và điều khoản thanh toán: Bao gồm giá bán, thời gian thanh toán, hình thức thanh toán,...
• Quyền, nghĩa vụ của các bên: Bao gồm quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua,...
• Các quy định khác: Bao gồm các quy định khác mà hai bên thỏa thuận.

Lưu ý cho quá trình công chứng hợp đồng chuyển nhượng

• Phải công chứng tại các Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh/thành phố nơi có nhà đất. Điều này là do Văn phòng công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại địa phương nơi có bất động sản.
• Trong trường hợp người mua hoặc người bán gặp khó khăn về khả năng di chuyển, có thể yêu cầu văn phòng công chứng cử cán bộ đến tận nơi để thực hiện quá trình công chứng.
• Thời hạn công chứng không nên quá 2 ngày làm việc. Tuy nhiên, với hợp đồng nội dung công chứng phức tạp, thời hạn công chứng có thể kéo dài không quá 10 ngày làm việc.

Bước 2: Tiến hành sang tên và nộp thuế theo quy định nhà nước

Sau khi hoàn tất các thủ tục trước đó, người mua sẽ đưa hồ sơ lên phòng địa chính, nơi quản lý nhà đất, để thực hiện quá trình sang tên sổ đỏ cho chủ mới.

Theo quy định, cả người mua và người bán đều có trách nhiệm nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Người mua phải chi trả thuế trước bạ, với mức 0,5% giá trị tài sản, trong khi người bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân với mức 2% giá trị tài sản.

Bước 3: Gửi hồ sơ cho chủ đầu tư và đề nghị xác nhận

Sau khi đã hoàn tất quá trình công chứng tại bước 2, người mua sẽ chuẩn bị hồ sơ gửi cho chủ đầu tư xác nhận, bao gồm các tài liệu sau:

• 05 bản chính của văn bản chuyển nhượng, trong đó phải có ít nhất 01 bản của bên chuyển nhượng.
• Hợp đồng mua bán nhà ở đã chính thức được ký kết với chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Biên lai xác nhận việc thanh toán thuế hoặc tài liệu chứng minh sự được miễn thuế theo quy định của pháp luật.
• Xuất trình chứng minh nhân dân, hộ chiếu, thẻ căn cước công dân hoặc bản phô tô có công chứng còn giá trị để tiến hành đối chiếu thông tin.

Thời gian chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng là 05 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ và trả lại cho bên nộp hồ sơ. Trong quá trình này, chủ đầu tư sẽ trả lại các giấy tờ sau:

• Hai văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của hai bên (mỗi bên 1 bản).
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký với chủ đầu tư. Bản sao chứng thực của hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính của phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. 
• Biên lai thuế hoặc giấy tờ miễn thuế theo quy định của pháp luật.

Hy vọng, những thông tin đã được OneHousing chia sẻ trong bài viết vừa rồi đã giúp bạn hình dung được thủ tục và quy trình môi giới bất động sản thứ cấp.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Mua nhà không có khả năng thanh toán theo tiến độ, giải quyết thế nào?

Techcombank cho vay mua nhà: Hạn mức vay mua dự án Vinhomes