Tiền tệ trong mối quan hệ với bất động sản: Làm sao để thị trường ổn định?

Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường đầu tư BĐS qua việc thay đổi lãi suất và điều kiện cấp tín dụng. Các cuộc khủng hoảng bất động sản trên thế giới cũng đã chỉ rõ mối liên hệ giữa tiền tệ và bất động sản. Vậy trong giai đoạn hiện nay, chính sách tiền tệ nên điều tiết như thế nào để đưa thị trường tài chính đầu tư bất động sản trở lại quỹ đạo ổn định?

Mối quan hệ giữa tiền tệ và thị trường bất động sản

Chính sách tiền tệ là chính sách kinh tế vĩ mô được ngân hàng trung ương thực hiện, nhằm đạt các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Những thay đổi của chính sách tiền tệ gián tiếp hoặc trực tiếp sẽ dẫn đến sự thay đổi của một số yếu tố trong nền kinh tế.

Trong khi đó, để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì ổn định và phát triển thị trường bất động sản là một trong những vấn đề trọng tâm. Việc ngân hàng trung ương điều chỉnh chính sách tiền tệ sẽ làm thay đổi lãi suất ngắn và dài hạn trên thị trường tài chính đầu tư, từ đó làm thay đổi lãi suất các khoản vay mua đầu tư BĐS, tác động đến khả năng mua nhà của người dân. 

Thị trường bất động sản tăng trưởng sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác phát triển. Khi thị trường bất động sản bong bóng hoặc đóng băng sẽ mang đến rủi ro cho kinh tế vĩ mô, hệ thống tài chính đầu tư và giá cả của nền kinh tế.

Chính sách tiền tệ có tác động đến thị trường bất động sản (Nguồn: VietnamBiz)

Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi dòng tiền thu nhập chiết khấu và giá trị hiện tại của các tài sản đó. Khi lãi suất giảm, giá trị hiện tại ròng của ngôi nhà tăng lên. Sự tăng giá nhà đất ảnh hưởng đến tiêu dùng của hộ gia đình theo nhiều cách khác nhau. Nó có thể khiến hộ gia đình cảm thấy giàu có hơn, có thể thế chấp thêm căn nhà của họ để tài trợ cho những chi tiêu khác. 

Giá nhà tăng cũng tác động đến những hộ gia đình trẻ, chưa sở hữu bất động sản, cần chi một phần thu nhập không nhỏ cho nhà ở, phần thu nhập còn lại cho những khoản tiêu dùng khác sẽ eo hẹp, khó khăn hơn. 

Như vậy, giá thuê nhà tăng sẽ mang lại lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản, trong khi người thuê nhà sẽ còn lại ít thu nhập hơn cho tiêu dùng. Đây được xem là hiệu ứng tác động thu nhập tiêu cực từ mức giá nhà tăng. Do đó, tác động ròng của việc nới lỏng hay thắt chặt chính sách tiền tệ tới tổng tiêu dùng qua thị trường đầu tư BĐS phụ thuộc vào tỉ lệ người sở hữu nhà với người thuê nhà và nhiều yếu tố nhân khẩu học. 

Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam dưới tác động của chính sách tiền tệ

Tại Việt Nam, trong giai đoạn Covid-19, chính sách lãi suất cho vay giảm đã thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng, từ giá nhà đất đến thanh khoản thị trường. Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020 - 2021 tăng trưởng nhanh, nhất là khu vực các tỉnh, thành phố và những nơi xảy ra tình trạng sốt đất trên diện rộng. 

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, giá đất tại nhiều địa phương trong năm 2021 đã tăng trung bình từ 30% - 100%. Tuy nhiên, nửa cuối năm 2022, thị trường bắt đầu trầm lắng, thanh khoản giảm, nhiều nơi gần như rất ít giao dịch. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh hoặc thua lỗ từ 2022 đến tháng 6/2023. 

Hiện nay, một số doanh nghiệp đầu tư BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất, kinh doanh, tinh giản bộ máy, giảm lực lượng lao động. Những lĩnh vực khác có mối liên quan đến bất động sản như xây dựng, vật liệu cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ khi thị trường nhà đất trầm lắng. 

Bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều biến động (Nguồn: Tài chính plus)

Các giải pháp về chính sách tiền tệ trong năm 2023 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phần nào giúp thanh khoản thị trường phục hồi. Tuy nhiên, thị trường hiện nay vẫn còn những khó khăn, vướng mắc như: 

• Vấn đề nợ trái phiếu doanh nghiệp: Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 26/7/2023 có khoảng 65 doanh nghiệp thuộc danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp chưa thanh toán. Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của những doanh nghiệp này khoảng 172,62 nghìn tỷ đồng.
• Bất động sản chiếm chủ yếu trong tài sản thế chấp của các khoản tín dụng. Thị trường bất động sản đi xuống cũng làm chất lượng tài sản hay giá trị thế chấp của tài sản bảo đảm xuống giá. Từ đó, các ngân hàng cũng hạn chế/giảm quy mô tín dụng cho vay vốn kinh doanh nhà đất. 
• So với thu nhập của người dân hiện nay, giá nhà vẫn còn rất cao. Do đó gây ra mất cân bằng cung - cầu, thanh khoản thị trường khó có thể phục hồi bình thường như trước đại dịch Covid-19. 

(Nguồn: Tạp chí ngân hàng)

Chính sách bình ổn và phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam

Tiếp tục thực hiện nới lỏng chính sách tiền tệ

Việc giữ lãi suất ở mức thấp sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giảm chi phí vay vốn của doanh nghiệp đầu tư BĐS và các lĩnh vực khác. Nới lỏng chính sách tiền tệ cũng cần nên thận trọng, tránh dòng tín dụng ồ ạt chảy vào thị trường dẫn đến gia tăng việc đầu cơ và tăng giá nhà đất. 

Giá nhà đất hiện nay ở một số khu vực vẫn ở mức rất cao, việc thị trường tự điều chỉnh giá đất giảm xuống sát với giá trị thực và thu nhập của người dân với việc hỗ trợ thị trường bất động sản không đồng nghĩa với mục tiêu phục hồi giá cả nhà đất.

Hạn chế vốn cho các kênh đầu cơ

Vấn đề mất cân đối cung - cầu của thị trường được thể hiện qua việc mất cân bằng giữa các phân khúc của thị trường. Hiện nay, một lượng vốn lớn đã chảy vào bất động sản nghỉ dưỡng, các khu đô thị xa trung tâm hay ở các tỉnh thành với cơ sở hạ tầng, tiện ích chưa hoàn thiện. 

Dòng vốn chảy vào những phân khúc này chủ yếu mang tính đầu cơ, tỷ lệ sử dụng hoặc người dân sinh sống rất ít, gây ra việc sử dụng không hiệu quả một lượng lớn nguồn lực của xã hội. Trong khi đó, ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở của người dân khá lớn nhưng chưa tiếp cận được do giá nhà cao so với thu nhập. 

Đầu cơ gây lãng phí nguồn lực của xã hội (Nguồn: cafeland)

Chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp có dự án nhà ở thiết thực

Khó khăn về tài chính của các doanh nghiệp lớn hiện nay đang gây ra sự ngưng trệ trong nền kinh tế, khi nhiều doanh nghiệp ngừng xây dựng công trình do thiếu vốn, khó khăn về tài chính. 

Do đó, có thể nới lỏng điều khoản cấp tín dụng cho các doanh nghiệp lớn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp này đảm bảo nguồn vốn giao nhà theo đúng thời hạn cho người dân. 

Kiểm soát tình trạng bong bóng bất động sản

Tình trạng bong bóng dẫn đến sụp đổ thị trường bất động sản có thể tạo ra khủng hoảng tài chính và kinh tế. Trong đó, chính sách tiền tệ nới lỏng và không kiểm soát được dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường đầu tư BĐS sẽ dẫn đến nguy cơ về bong bóng bất động sản. 

Bong bóng bất động sản có thể gây khủng hoảng cho nền kinh tế (Nguồn: CafeF)

Để kiểm soát được bong bóng bất động sản, cần ban hành những chính sách về an toàn vĩ mô riêng biệt so với chính sách tiền tệ. Do đó, nhiệm vụ thực hiện chính sách an toàn vĩ mô cần được thực hiện song hành với chính sách tiền tệ; nhiệm vụ ban hành thực hiện chính sách an toàn vĩ mô ngoài Ngân hàng Nhà nước cần sự phối hợp từ các cơ quan hoạch định chính sách khác.

(Nguồn tin tổng hợp: Tạp chí ngân hàng - The Saigon Times)

Mua bán nhà an toàn, uy tín với OneHousing

OneHousing là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực công nghệ bất động sản tại Việt Nam. Với chiến lược "One - Stop - Shop", OneHousing đã thành công trong việc đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng, giúp họ dễ dàng tiếp cận với ước mơ sở hữu tổ ấm trong tương lai.

Nền tảng của OneHousing cung cấp các sản phẩm và dịch vụ hữu ích:

• Công cụ phân tích và so sánh bất động sản theo từng khu vực. Điều này giúp người dùng đánh giá vị trí, tiện ích, giá cả để đưa ra quyết định mua bán thông minh, hiệu quả.
• OneHousing cung cấp các loại hình bất động sản đa dạng, giúp người dùng dễ dàng tìm kiếm và chọn lựa sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.

Đồng thời, khi bán nhà trên OneHousing, khách hàng cũng được hưởng nhiều lợi ích từ quá trình định giá chính xác và thanh khoản nhanh. 

Người bán chỉ cần gửi thông tin căn nhà cần bán cho OneHousing, sau đó nhận giá mua lần đầu trong vòng 10 phút. Sau khi thống nhất mức giá, thỏa thuận có thể chốt trong 48h. Người bán hoàn toàn không chịu áp lực về nguồn tiền, giảm chi phí tài chính cho khoản vay thế chấp, đồng thời không cần lo lắng về thủ tục pháp lý vì đã có OneHousing hỗ trợ. 

Trên đây là những phân tích về mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ và thị trường đầu tư BĐS. Hy vọng bạn có được thông tin hữu ích để sử dụng nguồn tài chính đầu tư phù hợp. 

Xem thêm:

Thay vì mua, người trẻ tại Hà Nội lựa chọn thuê chung cư để giảm áp lực tài chính

Giới trẻ: Thế hệ học quản lý tài chính và đầu tư bắt đầu từ số 0