Thị trường nhà ở Hà Nội: Cần đột phá nguồn cung!

Bất động sản là loại hình tài sản và hình thức tài chính đầu tư có giá trị và lợi nhuận cao trên thị trường. Tại Hà Nội, thị trường giao dịch nhà ở trong năm 2023 được đánh giá là khá ảm đạm khi nguồn cung mới và số lượng giao dịch đều giảm so với cùng kỳ năm trước. 

Các chuyên gia nhận định, để thị trường Hà Nội tăng trưởng trở lại sẽ cần có được sự đột phá về nguồn cung bất động sản. Cùng tìm hiểu và phân tích các cơ hội và thách thức trên thị trường bất động sản tại Thủ đô trong bài viết sau đây. 

Thực trạng thị trường nguồn cung tại Hà Nội

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung trên thị trường mua bán căn hộ tại Hà Nội giảm 30% so với năm trước đó. Nguyên nhân chủ yếu là do ảnh hưởng tiêu cực của tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu và tâm lý sử dụng nguồn vốn tài chính đầu tư, mua nhà của người dân trở nên thận trọng hơn. 

Thời điểm quý IV/2023, thị trường Hà Nội đón nhận hơn 2.900 căn hộ mới được mở bán, tương đương với mức tăng 60% so với quý trước và tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Các nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án nhà ở trung và cao cấp của chủ đầu tư nước ngoài như Newlife (GIC) và chủ đầu tư trong nước như Masterise Homes phát triển. Trong đó, các dự án trung cấp vẫn chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn với hơn 90% thị phần trong năm 2023.

Nguồn cung mới sụt giảm cũng kéo theo số lượng căn hộ giao dịch thành công trên thị trường giảm đáng kể. Ngoài việc chịu ảnh hưởng từ nguồn cung bất động sản, các chuyên gia nhận định rằng sự biến động của nền kinh tế toàn cầu và việc kiểm soát tín dụng trong năm 2022 cũng gây ra các ảnh hưởng nhất định tới lượng bán căn hộ trên thị trường.

Tuy nhiên, giai đoạn quý IV/2023 thị trường đã có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung và số lượng giao dịch mới nhờ vào việc Chính phủ nới lỏng chính sách tài khóa và tiền tệ. 

Nguồn cung mới sụt giảm kéo theo số lượng căn hộ giao dịch giảm đáng kể (Nguồn: VietnamPlus)

Mức giá bán trung bình của căn hộ sơ cấp đạt mức trên 2.300 USD/m2, tăng trưởng  9% so với quý trước III trước đó và 27% so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng giá bán này một phần nhờ vào nguồn cung từ hai dự án mới là Lumiere Evergreen và The Canopy Residence. Thời gian tới, dự báo giá bán trung bình của căn hộ sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do sự thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc căn hộ bình dân và mức chi phí tài chính đầu tư, phát triển các dự án đang có xu hướng gia tăng.

Trong năm 2024, nguồn cung mới trên thị trường được kỳ vọng sẽ cải thiện hơn nhờ 9.300 căn hộ được mở bán và dự kiến sẽ tiếp tục tăng thêm trong năm hai năm tiếp theo. Trong giai đoạn 2024 - 2026, thị trường Hà Nội có thể tăng thêm 36.000 căn hộ mới, với phần lớn nguồn cung đến từ khu vực Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì, nhờ vào sự phát triển của cơ sở hạ tầng. 

Đối với phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới của Hà Nội trong năm 2023 cũng sụt giảm khi chỉ có 310 căn mới được mở bán, giảm 89% so với năm trước đó. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua và ảnh hưởng của suy thoái toàn cầu. Đây cũng là năm có số lượng nguồn cung nhà liền thổ thấp nhất kể từ năm 2018. Theo đó, trong quý IV/2023 thị trường có 125 căn mới được mở bán, tăng 50% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung ở quận Hà Đông và khu vực ngoại thành như huyện Thường Tín, huyện Hoài Đức. 

Nguồn cung mới trên thị trường nhà liền thổ cũng sụt giảm trong năm 2023 (Nguồn: Thư Viện Pháp Luật)

Mức thanh khoản trong năm 2023 cũng chỉ bán được 261 căn, giảm 85% so với cùng kỳ năm 2022 và nằm ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán của các căn nhà liền thổ sơ cấp tại Hà Nội biến động khá lớn trong năm vừa qua do gặp khó khăn về vấn đề pháp lý khiến dự án không thể mở bán hoặc một số chủ đầu tư vẫn đang tạm dừng mở bán để chờ tâm lý thị trường tài chính đầu tư tốt hơn. Thời điểm quý IV/2023, giá trung bình của loại hình nhà liền thổ đạt mức 5.935 USD/m2, tăng 9% so với quý III/2023 nhưng giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Sự biến động về giá bán vào thời điểm cuối năm được thúc đẩy nhờ nguồn cung mới của các dự án ở ngoại thành thành phố. 

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, dự kiến nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội sẽ tăng trưởng trong năm 2024, tuy nhiên không thể đạt bằng mức tăng của năm 2022. Trong giai đoạn từ 2024 - 2026, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có thêm 6.300 căn nhà liền thổ mới, trong đó các khu vực ngoại thành sẽ chiếm thị phần nguồn cung lớn nhờ vào quỹ đất phát triển còn nhiều và sự cải thiện về cơ sở hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm. 

Dự báo nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội sẽ tăng trưởng thêm trong năm 2024 (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Vì sao thị trường bất động sản cần đột phá nguồn cung

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối diện với nhiều thách thức và cản trở trong tăng trưởng. Theo đó, nếu như nguồn cung bất động sản trên thị trường gia tăng thêm sẽ là một giải pháp cần thiết để cải thiện tình hình hiện tại. Một trong những lý do chính khiến cho thị trường bất động sản kém khởi sắc do sự không cân đối giữa nhu cầu và nguồn cung. Ngày nay, dân số tại các đô thị lớn như Hà Nội đang gia tăng nhanh chóng, khiến nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng cao. Tuy nhiên, việc quỹ căn hộ mới xây dựng không đủ để đáp ứng được sự gia tăng của dân số, dẫn đến sự khan hiếm về nhà ở và tăng giá bán căn hộ. 

Để đột phá nguồn cung bất động sản trên thị trường không chỉ nằm ở việc xây dựng nhiều dự án, căn hộ, nhà ở mới, mà còn cần đến các chính sách hỗ trợ vay vốn cụ thể và việc xây dựng thể chế, quy định rõ ràng về pháp lý dành cho các chủ đầu tư. Chỉ khi có được các quy định và chính sách hỗ trợ cụ thể từ Chính phủ thì các doanh nghiệp mới có thể an tâm đầu tư, xây dựng dự án nhà ở mới. 

Trên đây là thông tin tổng quan về tình hình thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội. Hy vọng bài viết đã giúp bạn có thêm góc nhìn khách quan về thực trạng và các cơ hội có trên thị trường nhà ở tại Thủ đô hiện nay.

Xem thêm

5 bí quyết đầu tư bất động sản mua đi bán lại sinh lời cao

Mảng đầu tư “hái ra tiền”: Lợi nhuận tiềm năng cho nhà đầu tư thông minh