Thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội tháng 5/2025: Giao dịch phân hóa rõ nét theo khu vực

Thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội trong tháng 5/2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua, đồng thời đặt ra yêu cầu mới cho nhà đầu tư về chiến lược lựa chọn khu vực và sản phẩm phù hợp.

Thị trường thổ cư Hà Nội tháng 5/2025: Bức tranh đa sắc

Đến tháng 5/2025, thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội không còn giữ được sự đồng đều về thanh khoản như những tháng đầu năm. Tổng giao dịch toàn thành phố ghi nhận khoảng 3.000 căn, giảm 16% so với tháng 4. Tuy nhiên, điều đáng nói là mức giảm này không xảy ra ở tất cả các khu vực, mà trái lại, cho thấy sự phân hóa rõ ràng giữa các quận nội thành, ngoại thành và các cụm phường đặc thù.

Thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong tháng 5/2025 (Ảnh: DFF)

Việc thị trường xuất hiện xu hướng này không hoàn toàn tiêu cực. Trên thực tế, nó phản ánh mức độ trưởng thành của người mua – khi họ bắt đầu chọn lọc kỹ hơn, cân nhắc các yếu tố như hạ tầng, tiện ích và pháp lý. Đồng thời, đây cũng là lúc các nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng để lựa chọn đúng khu vực có tiềm năng tăng giá và thanh khoản tốt.

Khu Đông và Tây giữ nhịp thị trường nhờ lợi thế hạ tầng

Trong khi tổng thể thị trường giảm nhẹ, các quận khu Đông và Tây Hà Nội lại chứng kiến dấu hiệu tích cực. Tại Long Biên, lượng giao dịch tháng 5 đạt 622 căn – giảm so với tháng trước nhưng vẫn nằm trong nhóm dẫn đầu toàn thành phố. Các phường như Việt Hưng, Thạch Bàn, Ngọc Thụy tiếp tục là tâm điểm nhờ vị trí thuận tiện, giá bán hợp lý và pháp lý rõ ràng.

Quận Hà Đông cũng không nằm ngoài xu hướng. Dù lượng giao dịch giảm nhẹ so với tháng 4, nhưng các phường như Yên Nghĩa, Đồng Mai, La Khê vẫn duy trì sự quan tâm từ người mua. Sản phẩm phổ biến là nhà riêng trong ngõ, cao 2–3 tầng, có sổ đỏ đầy đủ, nằm gần trục giao thông lớn.

Tại Nam Từ Liêm, các phường Tây Mỗ, Đại Mỗ hay Mỹ Đình cũng chứng kiến mức giao dịch ổn định. Đặc điểm chung ở các khu vực này là hạ tầng đang phát triển mạnh – từ đường vành đai 3.5 đến tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, tạo điều kiện kết nối thuận tiện vào trung tâm mà vẫn giữ được mặt bằng giá “mềm” hơn.

Khu trung tâm chững lại vì thiếu nguồn hàng và giá cao

Trái ngược với xu hướng tích cực ở vùng ven, các quận trung tâm như Đống Đa và Cầu Giấy lại chứng kiến sự giảm sút mạnh mẽ về lượng giao dịch. Quận Đống Đa chỉ ghi nhận 226 giao dịch trong tháng 5, giảm hơn 21% so với tháng trước. Tình hình ở Cầu Giấy cũng không khá hơn khi chỉ có 105 giao dịch, giảm tới 31%.

Tại Cầu Giấy ghi nhận giảm sút về số lượng giao dịch bất động sản (Ảnh: Vietnamplus)

Nguyên nhân chính là sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp. Giá nhà tại khu trung tâm vẫn neo cao, trong khi sản phẩm nhà trong ngõ ngày càng hiếm. Những căn có pháp lý rõ, vị trí thuận tiện thường bị đội giá, vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực. Đó là lý do nhiều khách hàng lựa chọn dịch chuyển ra vùng ven, nơi họ có thể sở hữu nhà đất với mức tài chính dễ thở hơn.

Mặc dù vậy, không thể phủ nhận rằng bất động sản thổ cư Hà Nội ở khu trung tâm vẫn giữ được giá trị lâu dài. Với sự cải thiện trong quy hoạch hoặc sự xuất hiện của sản phẩm mới phù hợp hơn, các khu vực này hoàn toàn có thể phục hồi thanh khoản trong thời gian tới.

Các cụm phường giữ nhiệt nhờ sản phẩm “vừa túi tiền”

Dù thị trường có phần chững lại, nhưng một số cụm phường vẫn ghi nhận giao dịch tốt nhờ hội tụ đủ ba yếu tố: mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và gần hạ tầng.

Tại Long Biên, phường Việt Hưng đang là điểm sáng với hơn 130 giao dịch trong tháng 5. Mức giá trung bình tại đây vẫn xoay quanh ngưỡng dễ tiếp cận với người mua ở thực. Tương tự, các phường như Dương Xá (Gia Lâm), La Khê (Hà Đông), Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) đều có sản phẩm phổ biến là nhà riêng trong ngõ, diện tích vừa phải, giá từ 2–3 tỷ đồng.

Phường Việt Hưng Long Biên ghi nhận số lượng giao dịch tốt trong tháng 5/2025 (Ảnh: Maison Office)

Việc hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện – như đường vành đai 4, tuyến metro hoặc các tuyến bus nhanh – cũng góp phần giúp những cụm phường này giữ được sức mua ổn định. Người dân có thể di chuyển vào trung tâm trong vòng 20–30 phút mà không phải đánh đổi về không gian sống hoặc chi phí.

Dự báo thị trường quý II–III/2025: Tái cấu trúc và ổn định

Trong quý II và III sắp tới, thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa. Các khu vực có lợi thế về hạ tầng sẽ tiếp tục giữ nhiệt, trong khi những nơi thiếu quy hoạch hoặc không có sản phẩm mới sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng.

Phân hóa là xu hướng dài hạn

Tính đến tháng 5/2025, có thể thấy rằng thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội đã bước vào giai đoạn phân hóa sâu. Các khu vực có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh sẽ hút vốn mạnh, trong khi những khu chưa có quy hoạch rõ ràng hoặc giá quá cao sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì thanh khoản.

Ví dụ, Bắc Từ Liêm và Gia Lâm hiện đang có nhiều dự án hạ tầng lớn được triển khai. Điều này kéo theo sự quan tâm gia tăng từ nhà đầu tư lẫn người mua thực, đặc biệt là trong bối cảnh các khu trung tâm không còn hấp dẫn về giá. Nhiều người sẵn sàng chuyển sang các quận này để tìm kiếm sản phẩm nhà đất có tiềm năng tăng giá và dễ thanh khoản.

Tại Gia Lâm nhiều dự án hạ tầng lớn được triển khai (Ảnh: Vinhomes)

Phân khúc bất động sản thổ cư Hà Nội vì thế sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như: kế hoạch phát triển giao thông, điều chỉnh quy hoạch đô thị và sự xuất hiện của các cụm tiện ích mới. Ai nắm bắt được thông tin nhanh và đầu tư đúng thời điểm sẽ là người hưởng lợi.

Một số động lực mới có thể tạo sóng cho thị trường bao gồm: các dự án vành đai 4 chính thức khởi công, tiến độ tuyến metro được đẩy nhanh, hoặc chính sách tài chính – tín dụng được nới lỏng hơn. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất vẫn là nhu cầu thực và sự phù hợp của sản phẩm.

Gợi ý chiến lược đầu tư: Theo cụm, theo trục hạ tầng

Trong bối cảnh hiện tại, đầu tư theo cụm hoặc theo trục phát triển hạ tầng là hướng đi được nhiều chuyên gia gợi ý. Điều này giúp nhà đầu tư tránh được những khu vực “chết thanh khoản” và tận dụng được sóng tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện.

Cụ thể, các cụm phường nằm quanh đường vành đai 4, các ga metro hoặc tuyến giao thông huyết mạch đang là tâm điểm. Những khu vực như La Khê, Dương Nội (Hà Đông), Đại Mỗ, Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), Việt Hưng, Thạch Bàn (Long Biên) đang cho thấy hiệu suất tốt về giao dịch cũng như tiềm năng tăng giá.

Các khu vực quanh tuyến metro sẽ là tâm điểm tăng giá bất động sản trong tương lai (Ảnh: Maison Office)

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, tránh các rủi ro pháp lý hoặc tranh chấp. Trong bối cảnh thị trường phân hóa, tính minh bạch trở thành yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư dễ dàng thoát hàng khi cần.

Thị trường bất động sản thổ cư Hà Nội tháng 5/2025 đang ở giai đoạn chuyển mình. Sự phân hóa mạnh mẽ không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là bước sàng lọc tự nhiên của thị trường. Những khu vực có sản phẩm phù hợp, pháp lý rõ ràng và gắn với hạ tầng sẽ tiếp tục được săn đón. Ngược lại, các khu vực không bắt kịp xu thế sẽ bị đào thải dần.

Với nhà đầu tư, đây là lúc để nhìn lại chiến lược, chuyển hướng nếu cần và kiên định với các nguyên tắc cơ bản: pháp lý, vị trí và nhu cầu thực tế. Với người mua ở, đây là thời điểm vàng để tìm kiếm bất động sản thổ cư Hà Nội vừa túi tiền, tại những khu vực đang lên nhưng giá vẫn còn “dễ chịu”.

Xem thêm:

Bất động sản thổ cư Hoàng Mai T5/2025: Giao dịch giảm nhẹ, Lĩnh Nam – Thanh Trì vẫn giữ nhiệt

Giao dịch nhà đất thổ cư Đống Đa tháng 5/2025 giảm mạnh