Thanh khoản bất động sản chưa bứt tốc, lý do là gì?

Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây đang có nhiều biến động. Sau giai đoạn trầm lắng vào cuối năm 2023, thị trường có nhiều dấu hiệu khởi sắc từ đầu năm 2024. Tuy nhiên, thanh khoản bất động sản vẫn chưa thể bứt tốc như kỳ vọng dù đã có thêm những biện pháp và chính sách hỗ trợ từ chính phủ. Vậy đâu là những lý do khiến thanh khoản bất động sản tăng chậm?

Thanh khoản bất động sản chưa thực sự bứt tốc

Thanh khoản bất động sản đề cập đến khả năng bất động sản có thể chuyển đổi thành tiền mặt ngay khi cần thiết. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, dù người mua đã quay trở lại với thị trường nhiều nhưng lượng giao dịch vẫn còn hạn chế, chỉ khoảng 30% số người trong đó chốt mua (Nguồn: Batdongsan). Như vậy có thể thấy, dù thị trường bất động sản được dự báo có nhiều tín hiệu tích cực nhưng thanh khoản vẫn chưa thể bứt tốc.

Cũng theo DKRA Group, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới ở phân khúc đất nền trong 2 tháng qua giảm lần lượt khoảng 14% và 25% so với cùng kỳ năm 2023. Thanh khoản bất động sản gần như không tăng, tập trung chủ yếu ở những dự án đã được hoàn thiện về mặt pháp lý và cơ sở hạ tầng. 

Tương tự, số liệu từ Dat Xanh Services cũng chỉ ra trong 2 tháng đầu năm 2024, thanh khoản bất động sản gần như không có sự cải thiện, nguồn cung và nhu cầu mua đều thấp. Giao dịch ở sản phẩm đất nền thường rơi vào khoảng 21-35 triệu đồng/m2. Thanh khoản của căn hộ chung cư ở tầm giá khoảng 3 tỷ đồng/căn và nhà riêng, nhà mặt phố có giao dịch khoảng 10 tỷ đồng đổ lại.

Thanh khoản bất động sản chưa thể bứt tốc bởi số lượng người giao dịch còn hạn chế (Nguồn: Kinh tế Việt Nam)

Theo chia sẻ từ ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan trên Thời báo tài chính Việt Nam, phải đến sau quý I/2026, thị trường bất động sản mới dần bước vào giai đoạn ổn định và có sự tăng trưởng tốt về thanh khoản. Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn “lửa thử vàng”, thanh khoản chưa thể “lội ngược dòng” do còn gặp nhiều vấn đề về pháp lý, nguồn vốn cũng như tâm lý e ngại từ các nhà đầu tư.

Khó khăn trong việc duy trì nguồn vốn

Thông tin từ VnEconomy cho biết, dù thị trường bất động sản được dự đoán có nhiều tín hiệu tích cực nhưng đến nay thanh khoản vẫn chưa thể tăng nhanh do luồng vốn giảm mạnh trong một thời gian dài, nhiều dự án bị đình trệ khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh đã chỉ ra rằng, trong những năm gần đây, nguồn vốn giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên kể từ năm 2022, tỷ trọng vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã giảm đáng kể trong tổng cơ cấu nguồn vốn phát triển. 

Ngoài ra, theo ông Lê Đình Chung, Thành viên của Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, hiện tại lãi suất cho vay liên tục giảm theo chủ trương của ngân hàng Nhà nước nhưng điều kiện vay bị siết chặt khiến cả nhà đầu tư và người mua nhà gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, ảnh hưởng đến sức mua và tính thanh khoản của bất động sản.

Nguồn vốn khó tiếp cận, điều kiện vay bị siết chặt cũng hạn chế sức mua và ảnh hưởng đến thanh khoản bất động sản (Nguồn: Báo Thanh niên)

Rắc rối trong các thủ tục pháp lý

Giám đốc Cấp cao tại Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương cho biết tính pháp lý phức tạp về quyền sở hữu bất động sản nhà ở tại Việt Nam đã gây ra nhiều hạn chế cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế khi muốn tham gia đầu tư vào phân khúc trung cấp đến cao cấp trong thị trường nhà ở bất động sản.

Mặc dù Chính phủ đã và đang thực hiện điều chỉnh chính sách, khơi thông pháp lý nhưng trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn chưa thể có được nhiều chuyển biến tích cực (Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group). Ông Thắng chia sẻ thêm, điều này còn có thể làm tăng áp lực lên các nguồn cung mới trên thị trường, khiến thời gian triển khai dự án bị kéo dài, tăng chi phí tài chính và bào mòn lợi nhuận của chủ đầu tư, doanh nghiệp.

Tâm lý e ngại từ người mua nhà và các nhà đầu tư

Thanh khoản bất động sản còn chưa thực sự bứt phá bởi những lo lắng về lãi suất thả nổi và thu nhập bấp bênh của người dân. Anh Tuấn (Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh) chia sẻ, theo anh quan sát, thời điểm cuối năm 2023 là thời điểm thích hợp để mua nhà bởi giá nhà đang có xu hướng giảm. Tuy nhiên anh vẫn chưa tìm được nhà phù hợp với ngân sách hiện có và cũng không muốn đi vay số tiền lớn do thu nhập chưa ổn định và có thể phải đối mặt với làn sóng sa thải nhân sự của các doanh nghiệp.

Nỗi lo lắng về thu nhập bấp bênh cùng khoản vay lớn phải trả khi mua nhà khiến nhiều người dân đắn đo (Nguồn: Báo Lao động) 

Các nhà đầu tư cũng chưa vực dậy niềm tin vào thị trường bất động sản. Thời báo Tài chính Việt Nam đưa tin, dù lãi suất huy động liên tục giảm nhưng người mua vẫn chưa sẵn sàng lựa chọn kênh bất động sản để đầu tư vì những triển vọng phục hồi của thị trường chưa thật sự rõ rệt. Thay vào đó, họ ưu tiên lựa chọn gửi tiết kiệm hoặc kênh đầu tư an toàn như vàng, ngoại hối,... Tất cả điều này đã dẫn đến thanh khoản bất động sản chưa bứt tốc được như kỳ vọng.

Tổng kết lại, thanh khoản bất động sản là một vấn đề phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các giải pháp về chính sách, pháp luật, nguồn cung và tâm lý nhà đầu tư. Việc tháo gỡ những rào cản và tạo môi trường thuận lợi cho thị trường sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Xem thêm

Đầu tư chứng khoán lần đầu: Chiến lược đầu tư "3 không" là gì?

Bạn đã biết cách làm giàu từ quỹ đầu tư chứng khoán?