Tại sao dòng tiền quan trọng trong đầu tư bất động sản?

Trong lĩnh vực tài chính đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản, khái niệm dòng tiền chắc hẳn không còn xa lạ với nhiều nhà đầu tư. Thế nhưng, hiểu hết được ý nghĩa của dòng tiền trong đầu tư bất động sản thì không phải ai cũng biết. Cùng xem ngay bài viết dưới đây của OneHousing để có cái nhìn chi tiết về khái niệm này nhé.

Tìm hiểu khái niệm dòng tiền trong đầu tư bất động sản

Trong giới đầu tư, dòng tiền là một trong những khái niệm cực kỳ quan trọng. Với hoạt động đầu tư bất động sản, dòng tiền được hiểu là số tiền ròng được tạo ra từ hoạt động kinh doanh bất động sản sau khi đã trừ đi các chi phí như phí thế chấp, thuế, phí bảo trì, bảo hiểm và tất cả các loại chi phí khác. 

Dòng tiền dương có nghĩa là số tiền sau khi trừ đi các khoản chi phí lớn hơn 0. Điều này có nghĩa là hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của bạn đang có lãi. Ngược lại, dòng tiền âm là tình trạng số tiền tạo ra trong hoạt động kinh doanh bất động sản thấp hơn số tiền chi phí.

Trong đầu tư bất động sản cũng như mọi hoạt động đầu tư khác, việc tính toán được dòng tiền tại từng thời điểm có ý nghĩa cực kỳ quan trọng quyết định đến sự thành công hay thất bại của một thương vụ đầu tư.

Vì sao dòng tiền lại quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản?

Trong đầu tư bất động sản cũng như mọi hoạt động đầu tư khác, việc tính toán được dòng tiền tại từng thời điểm có ý nghĩa cực kỳ quan trọng quyết định đến sự thành công hay thất bại của một thương vụ đầu tư. Dòng tiền là một thước đo quan trọng giúp nhà đầu tư đánh giá được giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản, từ đó đưa ra quyết định có nên đầu tư vào bất động sản đó hay không. 

Hiểu được dòng tiền giúp nhà đầu tư nhận định được cơ hội và rủi ro khi đầu tư (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Cách tính dòng tiền như thế nào?

Công thức tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản cũng không quá phức tạp, bạn chỉ cần lấy thu nhập mà bất động sản mang lại trừ đi tất cả các chi phí hoạt động. Công thức tính như sau:

Dòng tiền (ròng) = Thu nhập từ hoạt động đầu tư - Chi phí hoạt động 

Theo đó, thu nhập hoạt động được hiểu là tất cả các nguồn tiền được tạo ra từ hoạt động đầu tư bất động sản mang lại như tiền thuê nhà, thuê đất, các thu nhập khác,... Chi phí hoạt động bao gồm toàn bộ các chi phí như thuế bất động sản, chi phí bảo hiểm, bảo trì, lãi vay, phí quản lý tài sản,.... Dòng tiền dương nghĩa là hoạt động đầu tư của bạn đang mang lại lợi nhuận. Ngược lại, nếu dòng tiền âm thì hoạt động đầu tư bất động sản đang chịu thua lỗ. 

Tính toán dòng tiền là hoạt động cần được thực hiện trước khi quyết định đầu tư (Nguồn: VnEconomy)

Những hình thức đầu tư bất động sản

Cho thuê lại bất động sản

Hình thức cho thuê lại là việc nhà đầu tư đi thuê bất động sản từ những chủ sở hữu có nhu cầu cho thuê (đó có thể là nhà phố, biệt thự, căn hộ chung cư, nhà xưởng,....) để cho những cá nhân, tổ chức có nhu cầu thuê lại với mức giá cao hơn nhằm hưởng chênh lệch. 

Hình thức đầu tư cho thuê lại có ưu điểm là không cần nguồn vốn quá lớn, đa dạng nhiều loại hình đầu tư để nhà đầu tư lựa chọn và có thể chuyển đổi một cách linh động tùy thuộc theo nhu cầu của thị trường. Bên cạnh những ưu điểm, hình thức cho thuê lại cũng đòi hỏi nhà đầu tư cần quản trị rủi ro từ phía khách thuê lẫn chủ cho thuê một cách chặt chẽ cũng như tính toán được chi tiết dòng tiền đầu tư mới có thể đầu tư thành công. 

Tạo lập để cho thuê bất động sản

Hình thức đầu tư xây dựng, tạo lập bất động sản để cho thuê rất phù hợp nếu bạn đã có sẵn một mảnh đất ở vị trí tốt. Khi đó, chủ sở hữu có thể lựa chọn tạo lập một bất động sản như nhà phố, nhà xưởng hay các công trình khác để cho thuê tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. 

Ưu điểm của phương pháp này là bất động sản được tạp lập thuộc sở hữu của nhà đầu tư nên giá trị sẽ tăng dần theo thời gian mà không bị tiêu hao. Tuy nhiên, hình thức đầu tư này cũng cần một khoảng chi phí lớn hơn nhiều. 

Mua để cho thuê bất động sản

Với hình thức mua để cho thuê, nhà đầu tư sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường, lựa chọn mua một bất động sản phù hợp sau đó tiến hành hoạt động cho thuê. 

Ưu điểm khi đầu tư dòng tiền theo hình thức mua để cho thuê là không mất nhiều thời gian như đầu tư xây dựng. Tuy nhiên đây cũng là một hình thức tài chính đầu tư đòi hỏi cần nguồn vốn lớn và cần nhà đầu tư có kiến thức, am hiểu sâu về thị trường bất động sản mới có thể lựa chọn được tài sản tốt, mang lại lợi nhuận cao.

Đầu tư bất động sản có những hình thức phổ biến nào? (Nguồn: Cafeland)

Đầu tư bất động sản dòng tiền, ưu và nhược điểm

Đầu tư bất động sản dòng tiền là việc sử dụng dòng tiền vào hoạt động đầu tư tạo lập, mua bán, cho thuê bất động sản. Đầu tư bất động sản dòng tiền cũng giống như những hình thức đầu tư khác với những ưu và nhược điểm.

Ưu điểm của đầu tư bất động sản dòng tiền

• Phù hợp với nhiều nhà đầu tư: Đầu tư bất động sản dòng tiền có đa dạng các phân khúc, hình thức khác nhau. Chính vì thế mà nhà đầu tư có thể lựa chọn tùy thuộc vào số vốn mà mình có, mức độ am hiểu về hình thức đầu tư đó để lựa chọn đầu tư.
• Lợi nhuận đều và ổn định: Hoạt động đầu tư bất động sản dòng tiền mang lại lợi nhuận khá ổn định bởi đa số các khách hàng khi thuê thường chọn thuê dài hơn trên 5 năm. Vì thế, nhà đầu tư sẽ có được dòng tiền khá ổn định và lâu dài. 
• Nhu cầu thị trường triển vọng: Hiện nay, tại các thành phố lớn, giá nhà ở tăng cao nên phần lớn người lao động từ các tỉnh đổ về lựa chọn thuê nhà để học tập, làm việc và sinh sống. Còn tại những địa phương du lịch, chính sách thúc đẩy phát triển du lịch và mở cửa của Nhà nước sau đại dịch cũng là một tín hiệu tốt cho thấy sự triển vọng của mô hình đầu tư bất động sản dòng tiền.

Nhược điểm của đầu tư bất động sản dòng tiền

• Khó khăn cho nhà đầu tư ít kinh nghiệm: Với bất động sản dòng tiền, việc hiểu và tính toán được dòng tiền là cực kỳ quan trọng. Điều này sẽ gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm dễ bị thất bại và thua lỗ. 
• Mức độ cạnh tranh cao: Mức độ cạnh tranh của mô hình đầu tư bất động sản dòng tiền có thể thấy rõ ở những hình thức kinh doanh lưu trú ngắn ngày như khách sạn, homestay, nhà nghỉ,.... Do nhu cầu lớn nên rất nhiều nhà đầu tư đổ xô vào hình thức kinh doanh này dẫn đến mức độ cạnh tranh cao. 
• Chi phí khấu hao lớn: Khi đầu tư cho thuê bất động sản, sau một thời gian hoạt động, bất động sản có thể xuống cấp và cần được tu sửa. Điều này dẫn đến việc nhà đầu tư phải gánh một khoảng chi phí khấu hao tương đối lớn. 

Trên đây là những chia sẻ của OneHousing về tầm quan trọng của dòng tiền trong hoạt động tài chính đầu tư, cụ thể là đầu tư bất động sản. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho quý độc giả những thông tin hữu ích và cần thiết. Đừng quên theo dõi thêm các bài viết khác để cập nhật thông tin mới nhất từ OneHousing.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Làm thế nào lương 20 triệu/đồng, tiết kiệm được 1 tỷ sau 3 năm để mua nhà?

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà