Sự khác biệt giữa tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản

Trong quá trình phân tích hoặc nghiên cứu thị trường đầu tư bất động sản, bạn sẽ thường bắt gặp 2 khái niệm liên quan bao gồm tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Đây đều là thước đo lợi tức mà các nhà đầu tư cần nắm vững và hiểu rõ cụ thể từ đó đạt được thành công trong thị trường bất động sản, tham khảo nội dung chi tiết tại bài viết bên dưới cùng OneHousing!

Phân biệt khái niệm và công thức tính

Khái niệm tỷ suất vốn hóa là gì?

Tỷ suất vốn hóa (hay còn gọi là capitalization rate) trong bất động sản được hiểu đơn giản là định nghĩa thể hiện lợi tức đầu tư của một bất động sản sẽ mang lại dựa trên giá trị thu nhập khi cho thuê. Tỷ suất hoá giúp các nhà đầu tư đánh giá và ước tính khả năng sinh lời, tiềm năng thu hồi vốn.

Công thức tính phổ biến của tỷ suất vốn hóa thường dựa trên thu nhập ròng của bất động sản, cụ thể cách tính như sau:

Tỷ suất vốn hoá = Thu nhập hoạt động ròng/ Giá trị theo thị trường

Trong đó:

• Thu nhập hoạt động ròng: Khoản dự kiến mỗi năm bất động sản tạo ra (cụ thể là cho thuế) sau khi trừ ra tất cả các chi phí phát sinh liên quan đến quản lý tài sản (bao gồm các chi phí bảo trì cơ sở vật chất và đóng thuế của bất động sản).
• Giá trị theo thị trường: Là giá trị hiện tại của bất động sản theo tỷ giá phổ biến mới nhất của thị trường.

Tỷ suất vốn hóa là giúp nhà đầu tư phán đoán khả năng sinh lời của bất động sản  (Nguồn: VietnamBiz)

Khái niệm tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư?

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (hay cash-on-cash return) là công thức giúp cho các nhà đầu tư tính toán được họ có thể nhận được bao nhiêu lợi nhuận từ số tiền đầu tư vào bất động sản. Đối với tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư gần như phụ thuộc vào phương thức được tài trợ.

Công thức tính cụ thể:

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = Dòng tiền hàng năm trước thuế / Tổng số vốn đầu tư

Với:

• Tổng số vốn đầu từ bao gồm: Tiền mua/ thuê bất động sản, chi phí sửa chữa, chi phí bảo hiểm,... các khoản tiền mà bạn phải trả để bất động sản đi vào hoạt động.
• Dòng tiền hàng năm trước thuế = (Tổng tiền thuê hàng năm + Thu nhập khác) - (Thời gian không sử dụng +  Phí duy trì + Thanh toán thế chấp hằng năm)

Áp dụng cách tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư để xác định lợi nhuận được bao nhiêu khi đầu tư (Nguồn: Clever Real Estate)

Khi nào cần sử dụng 2 thước đo tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn bất động sản?

Đối với tỷ suất vốn hóa bất động sản

Các nhà đầu tư sẽ thường áp dụng thước đo này vào giai đoạn mua hoặc bán bất động sản. Dựa vào số liệu của tỷ suất vốn hóa bạn sẽ thấy được bất động sản này có thể bán được với giá tốt hay không, từ đó bạn sẽ xác định được giá phù hợp hơn.

Trong quá trình mua bất động sản, nếu tỷ suất vốn hóa rất thấp thì đồng nghĩa với giá bất động sản quá cao nên khoản đầu tư này sẽ không mang lại lợi nhuận cho người đầu tư. Có thể nói, tỷ suất vốn hóa chính là thước đo rủi ro cho các nhà đầu tư, tỷ suất này càng cao thì khoản đầu tư của bạn sẽ có nhiều rủi ro hơn và ngược lại.

Ngoài ra, tỷ suất vốn hóa còn giúp chúng ta định giá bán cho bất động sản. Vì vậy, bạn nên thận trọng vì có một số người bán sẽ sử dụng dữ liệu chưa sát với thực tế để thuyết phục bạn mua bất động sản đó để đầu tư.

Nhìn chung, đối với tỷ suất vốn hóa để xác định được tốt hay xấu phần lớn còn phụ thuộc vào đặc điểm của bất động sản và tình hình thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các nhà đầu tư nên nằm trong khoảng từ 4% - 10% là phù hợp nhất, tuy nhiên con số đúng nhất sẽ phụ thuộc vào bất động sản và tỷ lệ lợi nhuận của khoản đầu tư.

Đối với tỷ lệ dòng tiền trên vốn bất động sản

Để thúc đẩy cho quá trình đầu tư hiệu quả, bên cạnh dựa vào tỷ suất vốn hóa trong quá trình mua bất động sản, nhà đầu tư còn cần xem xét tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư để tính toán tỷ lệ và đưa ra đánh giá về khả năng sinh lời của bất động sản. Thông qua lượng tiền thu vào và số vốn đã đầu tư, nếu có tỷ lệ tốt thì đây là một nguồn đầu tư mang lại lợi nhuận chất lượng.

Tóm lại, nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ dòng tiền trên vốn để đánh giá hiệu suất hoạt động đầu tư vào bất động sản. Với chỉ số này bạn giúp bạn dễ dàng phân tích kế hoạch đầu tư và phân chia vốn hợp lý hơn trong suốt quá trình đầu tư. Nếu bạn đang sử dụng vốn vay dài hạn thì nên áp dụng tỷ lệ dòng tiền trên vốn để tính toán khoản vay phù hợp nhất.

Sự khác biệt giữa tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản là gì? (Nguồn: Đất Vàng Việt Nam)

Trên đây là bài viết tổng hợp thông tin để giúp bạn phân biệt cụ thể hơn giữa 2 khái niệm tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Hơn hết hiểu rõ được ý nghĩa của từng thước đo từ đó có thể xác định và lên kế hoạch đầu tư cụ thể, hiệu quả hơn. Hy vọng rằng, nội dung mà OneHousing mang đến sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư tăng thêm cơ hội sinh lời!

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

So sánh tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư

Tìm hiểu tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản