Sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất online như thế nào?

Hỏi: Sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất online như thế nào?

Giải đáp:

Phương pháp định giá thặng dư được sử dụng để xác định giá trị của một thửa đất hoặc khu đất nhằm phục vụ các dự án đầu tư. Quá trình này bao gồm việc ước tính tổng doanh thu phát triển dự kiến, sau đó trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính. Các yếu tố cơ bản được xem xét theo phương pháp này bao gồm hiệu quả sử dụng đất tối ưu như hệ số sử dụng đất, số tầng tối đa của công trình và mật độ xây dựng, dựa trên các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được áp dụng khi thửa đất hoặc khu đất không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập, nhưng vẫn có thể ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển dự án. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ theo quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ về xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất online (Nguồn: CafeF)

Để xác định giá trị của một thửa đất hoặc khu đất, cần tiến hành ước tính các dòng doanh thu và chi phí dự kiến xuyên suốt dự án, cụ thể:

• Ước tính doanh thu và chi phí theo từng năm trong suốt quá trình thực hiện dự án. Doanh thu có thể bao gồm các khoản thu từ việc bán đất, cho thuê, hoặc khai thác các tiện ích trên đất. 
• Chiết khấu các dòng doanh thu và chi phí ước tính về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc chiết khấu dòng tiền này nhằm tính toán giá trị hiện tại của các khoản thu chi trong tương lai, từ đó có cơ sở so sánh và đánh giá tính hiệu quả của dự án.
• Công thức tính toán tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của thửa đất hoặc khu đất  như sau:

Trong đó:

• Doanh thu năm i và Chi phí năm i là các khoản doanh thu và chi phí ước tính trong từng năm i của dự án.
• r là tỷ lệ chiết khấu áp dụng để quy về giá trị hiện tại.
• Σ thể hiện việc tính tổng các khoản doanh thu và chi phí theo từng năm.
• n là số năm bán hàng & m là số năm xây dựng dự án.

Việc ước tính và chiết khấu các khoản doanh thu, chi phí này là cơ sở quan trọng để xác định giá trị thặng dư của thửa đất hoặc khu đất.

Giá đất theo phương pháp thặng dư được định giá theo công thức như sau:

Trong đó:

Với hơn 1 triệu dự án và trên 2 triệu căn hộ đã được xác thực bởi Techcombank cùng đội ngũ chuyên gia hàng đầu, công cụ định giá của OneHousing giúp nhà đầu tư  xác định giá trị bất động sản nhanh chóng, chính xác và hoàn toàn miễn phí.

Xem thêm

Định giá nhà đất online ở đâu chính xác và hiệu quả?

Khi nào nên thuê dịch vụ tư vấn xác định giá đất?