Shophouse có còn là "gà đẻ trứng vàng" cho nhà đầu tư

Shophouse cùng với mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại, là một trong những loại hình bất động sản chịu tổn thất nghiêm trọng nhất từ đại dịch Covid-19. Dù trước đó sản phẩm này từng được săn đón như như "con gà đẻ trứng vàng", nay lại đang phải đối mặt với tình trạng ế ẩm. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, đây là thời điểm lý tưởng để đầu tư vào loại hình này.

Shophouse có còn là "gà đẻ trứng vàng" cho nhà đầu tư? (Nguồn: dongtayland)

Tháo chạy khỏi shophouse

Sau hai năm chật vật vượt qua đại dịch Covid-19, những nhà đầu tư vào shophouse lại tiếp tục gặp khó khăn do nền kinh tế suy giảm trong năm 2023. Hậu quả là một làn sóng rộ lớn của việc trả lại mặt bằng kinh doanh, xảy ra khắp mọi nơi. Dù chủ nhà đã cố gắng giảm giá thuê, họ vẫn không thể giữ chân được khách thuê. Thực tế này khiến nhiều người nhận ra rằng khối tài sản trị giá hàng chục tỷ đồng của họ, từng được coi là "con gà đẻ trứng vàng", giờ đây trở nên không còn giá trị.

Năm 2021 khi thị trường đầu tư shophouse đang sôi động, chị Quỳnh (Hà Nội) đã mua một căn shophouse 75m2 với giá 17 tỷ đồng tại một khu đô thị mới ở quận Thanh Xuân. Ban đầu, do ảnh hưởng của dịch bệnh, chị chỉ có thể cho thuê với giá 15 triệu đồng mỗi tháng. Khi dịch bệnh kết thúc, chị Quỳnh không thể tăng giá thuê do tình hình kinh doanh của khách thuê không mấy khả quan. Đầu năm 2023, chị phải đối mặt với việc khách trả mặt bằng. Chị chia sẻ rằng mặc dù số tiền thuê nhà không đủ để trang trải chi phí lãi vay ngân hàng, nhưng vẫn tốt hơn là không có.

Sau gần một năm không tìm được người thuê mới, chị Quỳnh đã quyết định bán lại căn shophouse, chấp nhận lỗ hơn 500 triệu đồng so với giá mua ban đầu. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có ai quan tâm đến lời đề nghị này.

Dù gặp nhiều khó khăn, tình cảnh của chị Quỳnh vẫn còn may mắn hơn so với một số nhà đầu tư khác, những người đã bỏ ra hàng chục tỉ đồng để mua shophouse nhưng đã nhiều năm trôi qua mà vẫn chưa thu được chút tiền thuê nào.

Nhiều nhà đầu tư shophouse chấp nhận cắt lỗ (Nguồn: NgocHoangLand)

Anh Minh sở hữu một căn shophouse tại Hà Đông rộng hơn 150m2 với giá 23 tỷ đồng năm 2021 nhưng đến nay vẫn không tìm được khách thuê. Để mua căn shophouse này, anh phải vay ngân hàng 10 tỷ đồng và hiện đang phải trả gần 200 triệu đồng mỗi tháng cho cả gốc và lãi. Sau hơn một năm cố gắng bán không thành, anh Minh quyết định giảm giá 20% (tương đương 4,6 tỷ đồng) nhằm bán nhanh để giải quyết nợ nần, nhưng tình hình vẫn không mấy khả quan.

Chị Thanh, một môi giới bất động sản ở TP.HCM, cho biết hiện tại có rất nhiều khách hàng mua shophouse đang yêu cầu chị rao bán lại với giá lỗ. Đối với những nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mức giảm giá thường rơi vào khoảng 20-30% so với giá mua ban đầu.

Tuy nhiên, chị Thanh cũng thừa nhận rằng trong bối cảnh hiện tại, việc tìm người mua shophouse là một thách thức lớn, với số lượng người muốn bán quá đông trong khi người mua thì hiếm như "mò kim đáy biển".

Ở một khu đô thị lớn thuộc TP. Thủ Đức, hàng nghìn căn shophouse và nhà phố, cũng như các căn hộ nằm trong khối đế chung cư, đã hoàn thiện nhưng lại không có dấu hiệu của sự nhộn nhịp hay kinh doanh - cửa hàng đều đóng kín.

Anh Hùng, một môi giới bất động sản chia sẻ rằng, giá bán của mỗi căn shophouse trong khu đô thị này dao động từ 5 đến 20 tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí và diện tích. Do không thể cho thuê, nhiều nhà đầu tư đang phải chấp nhận bán lỗ.

“Một căn có giá mua ban đầu là 6 tỷ đồng, giờ được rao bán với giá 5 tỷ đồng. Một căn khác có diện tích 96m2, từ giá mua 15 tỷ giờ giảm xuống còn 13,7 tỷ đồng. Có căn từng mua với giá 22 tỷ đồng, nay được bán với giá 20 tỷ đồng. Người bán đều đang chịu gánh nặng lãi vay ngân hàng, vì thế họ cố gắng giảm giá để thu hút khách mua. Tuy nhiên, thực tế là hầu như không có giao dịch”, anh Hùng nói.

Khó khăn trong việc tìm người mua shophouse trong bối cảnh hiện tại (Nguồn: taseco)

Phần chìm của tảng băng

Shophouse là một loại hình bất động sản đặc biệt, kết hợp giữa việc ở và kinh doanh, thường nằm ở những vị trí đắc địa trong các dự án đô thị, mặt tiền các tuyến đường lớn, rất phù hợp cho việc buôn bán. Chính vì vị trí thuận lợi và số lượng hạn chế trong mỗi dự án, shophouse thường được săn đón và có giá bán cao hơn các loại bất động sản khác.

Mặc dù đại dịch Covid-19 và những khó khăn kinh tế gần đây đã ảnh hưởng đến giá trị của shophouse, nhưng theo nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm, những ảnh hưởng này chỉ là phần nhỏ của vấn đề. Theo họ, nguyên nhân sâu xa của sự suy giảm giá trị shophouse nằm ở phần chìm của tảng băng, không thể nhìn thấy từ bề mặt.

Theo anh Thuận, một nhà đầu tư, giai đoạn 2020-2022 là thời kỳ chứng kiến sự bùng nổ của shophouse. Lời quảng cáo hấp dẫn từ các chủ đầu tư và tâm lý của thị trường khi đang tăng trưởng đã thôi thúc nhiều người lao vào mua shophouse, làm giá tăng vọt.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, trong số 10 người mua shophouse, có đến 8 người không hiểu rõ giá trị thực sự của sản phẩm này. Họ mua chủ yếu với mục đích đầu cơ, hy vọng bán lại để thu lợi nhuận lớn mà không quan tâm đến khả năng thanh khoản hay tiềm năng cho thuê của bất động sản. Điều này tạo nên một thị trường bất động sản shophouse không bền vững, dễ bị ảnh hưởng bởi các biến động kinh tế và xã hội.

Anh Thuận bày tỏ: "Khi thị trường đang trong giai đoạn nóng sốt, giá của mọi loại hình bất động sản đều tăng vọt. Trong đó, shophouse là một trong những phân khúc có mức tăng giá đáng kể nhất. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn thì những người đầu tư vào shophouse cũng chịu thiệt hại nặng nề hơn".

Đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế đã ảnh hưởng đến thị trường shophouse (Nguồn: daiphatgroup)

Anh Hải, một nhà đầu tư khác, cũng đồng quan điểm về khó khăn của thị trường shophouse. Anh cho rằng nguyên nhân chính không chỉ đến từ việc người mua không đánh giá đúng thực trạng thị trường mà còn từ việc shophouse không còn là sản phẩm "của hiếm" do số lượng quá lớn.

Ví dụ, tại một khu đô thị lớn ở TP. Thủ Đức (quận 9 cũ), nơi có hàng nghìn shophouse với giá trị từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng đang không có người thuê. Khu đô thị này được quy hoạch hiện đại với hàng chục nghìn cư dân, có hạ tầng khang trang, sạch đẹp.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở hạ tầng kết nối. Các tuyến đường xung quanh khu đô thị lại chật hẹp và luôn đông đúc xe cộ, đặc biệt là xe tải và container. Thời gian di chuyển từ dự án đến trung tâm thành phố có thể mất gần một giờ, thậm chí lâu hơn vào giờ cao điểm.

Sự kém thuận tiện trong di chuyển đã làm giảm sức hút của khu đô thị, dẫn đến việc khó lấp đầy dân cư dù quy mô lớn. Phần lớn các tòa nhà ở đây hiện vẫn còn trống.

Điều này tạo ra một tình trạng nghịch lý: mặc dù nhiều chủ shophouse sẵn lòng chấp nhận bán lỗ, họ vẫn không thể bán được do lượng người muốn bán quá lớn. Trong khi đó, chủ đầu tư lại tiếp tục xây dựng thêm nhiều căn shophouse mới, làm tình hình càng trở nên khó khăn hơn.

Trong khi thị trường shophouse tại trung tâm TP.HCM đang trải qua giai đoạn ế ẩm, thì ở các khu vực vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương và Long An, loại hình này vẫn đang phát triển mạnh mẽ trong các khu đô thị mới.

Ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, có nhiều khu đô thị quy mô lớn đã hình thành nhưng lại gần như không có người ở. Shophouse là một phần không thể thiếu trong các dự án này, với giá bán từ vài tỉ đến hơn chục tỷ đồng, nhưng hiện tại chúng chỉ là nơi cho cỏ mọc.

Khu vực xung quanh sân bay quốc tế Long Thành cũng chứng kiến sự bùng nổ của các dự án bất động sản. Mặc dù cơ sở hạ tầng và nhà cửa được xây dựng tốt, nhưng nơi này vẫn vắng vẻ vì thiếu người ở.

Shophouse trong các dự án này có giá trung bình từ 4 đến 6 tỷ đồng mỗi căn, và từng được quảng cáo là cơ hội đầu tư hấp dẫn khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động. Tuy nhiên, hiện tại, khi sân bay vẫn chưa hoàn thành, nhiều nhà đầu tư đã gặp thất bại.

Tại Đức Hoà, Long An, có một dự án đặc biệt chỉ bao gồm hai dãy shophouse dọc theo một tuyến đường dài hơn một kilomet. Phía sau hai dãy nhà hoành tráng này là cảnh quan nông thôn với cánh đồng lúa và nhà cửa thưa thớt. Dự án này cách TP.HCM khoảng 40km và có giá bán từ 9 đến 10 tỷ đồng mỗi căn, mức giá quá cao so với khả năng chi trả của nhiều người dân địa phương.

Chưa rõ liệu những người mua shophouse ở đây có thể thu được lợi nhuận trong tương lai hay không. Hiện tại, mặc dù nhiều khu đã hoàn thành và có biển quảng cáo, nhưng vẫn chưa có người thuê. Trên thị trường bất động sản, đã xuất hiện nhiều thông báo bán cắt lỗ. Có người thậm chí đưa ra mức giá 6 tỷ, giảm 3 tỷ so với giá mua ban đầu, dù dự án chỉ mới được bàn giao vào đầu năm 2023.

Dù chấp nhận bán bán lỗ nhưng vẫn không thể tìm được người mua (Nguồn: vnbusiness)

“Gà đẻ trứng vàng” ở đâu?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển tại DKRA Group, đã chỉ ra rằng một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng shophouse bỏ trống, không có khách thuê là do vị trí kém thuận lợi cho việc kinh doanh.

Theo ông Thắng, nhiều dự án shophouse được xây dựng ở vị trí xa trung tâm, trong khu vực có mật độ dân cư thấp, hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện và thiếu tiện ích, dẫn đến hiệu quả kinh doanh không cao. 

Ông cũng lưu ý rằng, mặc dù shophouse thường chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung trong các khu đô thị lớn, nhưng trong những năm gần đây, số lượng shophouse được xây dựng đã tăng lên một cách không kiểm soát, khiến hiệu quả kinh doanh của chúng trở nên không chắc chắn.

Những người mua shophouse cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về nhiều yếu tố như vị trí, kết nối giao thông, khả năng lấp đầy của dự án, tiện ích nội và ngoại khu, cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư chia sẻ quan điểm rằng không phải bất kỳ shophouse nào cũng có thể trở thành "gà đẻ trứng vàng". 

Do đó, trước khi quyết định mua shophouse, người mua cần xem xét kỹ lưỡng hơn về khả năng kinh doanh hoặc cho thuê của bất động sản, thay vì chỉ tập trung vào triển vọng tăng giá trong tương lai. Đó là vị trí đắc địa, nằm trên trục đường lớn thuận lợi cho kinh doanh, ở khu vực có dân cư đông đúc và trong các khu đô thị đã phát triển đầy đủ. Đặc biệt, cần chú ý đến các dự án có số lượng shophouse hạn chế. Câu hỏi quan trọng cần được trả lời là liệu shophouse hiện tại có khả năng kinh doanh hoặc cho thuê tốt không, và mức giá thuê mong đợi là bao nhiêu.

Ngoài ra, những yếu tố khác như pháp lý của dự án, ngành nghề được phép kinh doanh, và chi phí vận hành cũng không kém phần quan trọng. Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ bàn giao và quản lý vận hành chuyên nghiệp cũng là những yếu tố quyết định đến giá trị và khả năng sinh lời của shophouse trong tương lai.

Không phải bất kỳ shophouse nào cũng có thể trở thành "gà đẻ trứng vàng" (Nguồn: Luxhomes)

Nhìn chung, khi quyết định đầu tư bất động sản vào loại hình shophouse, người mua cần chú trọng đến các tiêu chí quan trọng mà loại hình này thường có. Điều này này sẽ giúp nhà đầu tư đảm bảo về khả năng cho thuê, tiềm năng tăng giá và đặc biệt là khả năng thanh khoản cao, ngay cả khi thị trường gặp khó khăn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Tầng 1 tòa A3 The Aura Lumière Evergreen có shophouse không?

Vay 700 triệu đầu tư shophouse khối đế chung cư: Có nên hay không?