Sáp nhập tỉnh, thành: Bất động sản tăng giá, nên xuống tiền ngay hay chờ đợi?

Gần đây, việc sáp nhập tỉnh, thành phố nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, tối ưu hóa quản lý và thúc đẩy phát triển kinh tế đang được triển khai tại nhiều địa phương. Điển hình là các đề xuất sáp nhập một số tỉnh có quy mô dân số thấp hoặc diện tích nhỏ để tăng tính hiệu quả trong điều hành. Vậy nhà đầu tư có nên "xuống tiền" ngay lúc này hay cần chờ đợi thêm để có chiến lược tối ưu hơn?

Giá đất đang tăng mạnh ra sao?

Giá đất đang có sự tăng trưởng đáng kể tại nhiều khu vực, đặc biệt là những nơi được dự đoán sẽ hưởng lợi từ các kế hoạch quy hoạch và sáp nhập. Tuy nhiên, diễn biến này chủ yếu được thúc đẩy bởi tâm lý đầu cơ hơn là nhu cầu thực sự.

Giá đất tăng mạnh do thông tin sáp nhập tỉnh, thành

Giá đất đang có xu hướng tăng mạnh tại nhiều khu vực do những thông tin liên quan đến quy hoạch và sáp nhập tỉnh, thành. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam của Batdongsan, thông tin về khả năng sáp nhập TP.HCM với một số địa phương lân cận đã tạo ra một làn sóng quan tâm đáng kể trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. Điều này phản ánh tâm lý của nhà đầu tư, khi nhiều người xem đây là cơ hội để sở hữu bất động sản đón đầu xu hướng, trong khi một số khác lo ngại về những rủi ro khi thông tin vẫn có thể thay đổi.

Giá đất đang có xu hướng tăng mạnh tại nhiều khu vực do những thông tin liên quan đến quy hoạch và sáp nhập các tỉnh thành (Nguồn: Báo Tuổi trẻ)

Theo CafeF, ngay sau khi thông tin sáp nhập tỉnh, thành được lan truyền, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tại một số khu vực đã tăng mạnh. Cụ thể, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) ghi nhận mức tăng 41%, TP. Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, trong khi TP. Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%. Sự gia tăng này thể hiện sự đồng thuận của nhà đầu tư về tiềm năng phát triển của những khu vực có vị trí chiến lược gần TP.HCM.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận xu hướng tăng giá đất tại một số địa phương ngay sau khi xuất hiện thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành. Chỉ trong vòng vài tuần, giá đất tại một số khu vực đã tăng lên đến 20%. 

Xu hướng đầu cơ và những rủi ro tiềm ẩn

Theo VARS, đây không phải là hiện tượng mới đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Trong quá khứ, mỗi khi có thông tin quy hoạch, giá đất tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Điều này chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư. Khi xuất hiện thông tin mới về sáp nhập tỉnh, thành hoặc quy hoạch, nhiều nhà đầu tư có xu hướng đẩy nhanh quyết định mua vào với kỳ vọng giá trị bất động sản sẽ tăng cao cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai.

Một yếu tố khác góp phần thúc đẩy sự gia tăng giá đất là dự đoán về việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư cho rằng khi chính quyền địa phương điều chỉnh bảng giá đất, giá trị thực tế của bất động sản cũng sẽ tăng theo. 

Riêng tại Bình Dương, thị trường bất động sản tại các khu công nghiệp như VSIP 2 và VSIP 3 không có nhiều biến động đáng kể. Theo một công ty môi giới bất động sản, giá đất nền tại khu vực Bắc Tân Uyên và Bến Cát hiện chỉ đạt khoảng 65% so với mức đỉnh trước đây. Tại TP. Thuận An, giá biệt thự đơn lập và song lập đang dao động từ 3 đến 4,8 tỷ đồng, tương đương 70% so với mức đỉnh của thị trường (Nguồn: VOV).

Tại Bình Dương, thị trường bất động sản tại các khu công nghiệp như VSIP 2 và VSIP 3 không có nhiều biến động (Nguồn: Jobsgo)

Tâm lý đám đông và kỳ vọng vào hạ tầng: Động lực và rủi ro khi thị trường bất động sản nóng lên

Thị trường bất động sản thường xuyên chứng kiến những đợt tăng giá mạnh do tác động của tâm lý đám đông và kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng. Khi có thông tin về quy hoạch mới, sáp nhập tỉnh, thành hoặc dự án lớn, nhiều nhà đầu tư nhanh chóng đổ tiền vào với hy vọng thu được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, việc chạy theo xu hướng mà không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro..

Tâm lý đám đông và rủi ro từ tin đồn

Thị trường bất động sản có xu hướng nóng lên do nhiều yếu tố tác động, trong đó tâm lý đám đông và kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng đóng vai trò quan trọng. Một số nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro để tìm kiếm lợi nhuận lớn trong ngắn hạn, đặc biệt là khi xuất hiện những thông tin về quy hoạch hoặc các dự án hạ tầng mới. Tuy nhiên, việc chạy theo tin đồn mà không có sự kiểm chứng rõ ràng là vô cùng mạo hiểm, nhất là đối với những người sử dụng vốn vay để "lướt sóng". 

Kỳ vọng hạ tầng và tác động dài hạn

Về dài hạn, khi sáp nhập tỉnh, thành và quy hoạch lại, cơ sở hạ tầng sẽ được đầu tư bài bản, từ đó có thể thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại những khu vực được chọn làm trung tâm hành chính. Đây là những nơi có tiềm năng tăng giá mạnh do sự tập trung của các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và dân cư. 

Ngược lại, những khu vực không được chọn làm trung tâm hành chính nhưng giá bất động sản đã bị đẩy lên cao trước đó có thể phải đối mặt với áp lực điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này không diễn ra ngay lập tức mà cần một khoảng thời gian dài để hạ tầng hoàn thiện và tạo ra những tác động thực sự lên thị trường.

Đồng quan điểm, đại diện Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng việc sáp nhập tỉnh, thành sẽ mang lại những ảnh hưởng tích cực, không chỉ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong thủ tục pháp lý thực hiện dự án mà còn giúp tăng nguồn cung, đặc biệt trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nhờ đó, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. 

Tuy nhiên, để bất động sản có thể tăng giá một cách bền vững, thị trường cần có nền tảng vững chắc, bao gồm sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế và xã hội. Những yếu tố như mở rộng các tuyến đường lớn, phát triển hệ thống metro, xây dựng trường học hay gia tăng khả năng khai thác cho thuê sẽ giúp bất động sản tăng trưởng ổn định hơn, thay vì chỉ tăng theo tin đồn.

Những yếu tố phát triển về hạ tầng sẽ giúp bất động sản tăng trưởng ổn định hơn (Nguồn: VOV)

Theo chuyên gia, các đợt sốt đất chủ yếu dựa vào thông tin chưa kiểm chứng, không đi kèm với kế hoạch đầu tư rõ ràng thường chỉ có chu kỳ ngắn. Giá bất động sản có thể tăng nhanh trong thời gian ngắn nhưng khó duy trì ở mức cao lâu dài nếu không có sự hỗ trợ từ các yếu tố nền tảng. 

Rủi ro bong bóng giá và quy hoạch 

Những cơn sốt đất thường xuất hiện khi thị trường đón nhận thông tin về quy hoạch mới hoặc dự án hạ tầng lớn. Tuy nhiên, nếu các thông tin này chưa được kiểm chứng hoặc chưa có kế hoạch đầu tư cụ thể, giá bất động sản có thể bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế. 

Khi làn sóng đầu cơ diễn ra mạnh mẽ, giá đất tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn, tạo ra hiệu ứng bong bóng. Nhưng khi thị trường không còn lực đẩy, bong bóng có thể xì hơi, khiến giá trị bất động sản lao dốc. Nhà đầu tư mua vào ở thời điểm giá đã bị thổi phồng có nguy cơ chôn vốn trong thời gian dài hoặc buộc phải bán cắt lỗ khi thanh khoản sụt giảm.

Chiến lược đầu tư thông minh: Lựa chọn đúng khu vực để tối ưu lợi nhuận

Để đạt được lợi nhuận bền vững trong đầu tư bất động sản, việc chạy theo những cơn sốt "ảo" mà không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng là một rủi ro lớn. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị tác động bởi tâm lý đám đông và tập trung vào những khu vực có tiềm năng thực sự. Việc khảo sát mặt bằng giá đất, nắm rõ tiến độ quy hoạch và đánh giá khả năng tăng trưởng của khu vực là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang hình thành hai xu hướng đầu tư rõ rệt. Thứ nhất là xu hướng lựa chọn căn hộ để ở. Nếu trước đây, căn hộ chủ yếu dành cho những người có thu nhập trung bình và thấp thì nay nhu cầu đã dịch chuyển mạnh mẽ sang phân khúc trung và cao cấp. Việc sống trong các khu căn hộ hiện đại, đầy đủ tiện ích ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt ở các đô thị lớn. Trong vài năm tới, xu hướng này dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Thị trường căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ (Nguồn: VnEconomy)

Xu hướng thứ hai là sự dịch chuyển sang các đô thị hiện đại. Ngày càng nhiều khách hàng sẵn sàng trả mức giá cao hơn để sở hữu không gian sống tiện nghi với hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh. Điều này dẫn đến sự thay đổi trong thói quen đầu tư, khi đất nền và nhà riêng dần nhường chỗ cho các khu đô thị được quy hoạch bài bản.

Dựa trên những xu hướng này, nếu đầu tư trong năm 2025, nhà đầu tư tại khu vực trung tâm nên ưu tiên căn hộ trung cấp. Với vị trí thuận lợi, căn hộ không chỉ có giá trị gia tăng theo thời gian mà còn có thể cho thuê với mức lợi nhuận ổn định.

Bất động sản luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập tỉnh, thành tạo ra những kỳ vọng lớn về sự phát triển hạ tầng và gia tăng giá trị đất đai. Nhà đầu tư cần thận trọng đánh giá rủi ro và cơ hội trước khi đưa ra quyết định để tối ưu hóa lợi nhuận trong dài hạn.

Xem thêm

Bất động sản hàng hiệu: Xu hướng đầu tư mới của giới thượng lưu năm 2025

Phú Mỹ lên thành phố: Làn sóng đầu tư bất động sản Vũng Tàu bùng nổ năm 2025