Quy hoạch quận 11 TP. HCM sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính

Quy hoạch quận 11 TP. HCM đang trở thành tâm điểm chú ý sau khi địa phương này được sắp xếp lại đơn vị hành chính theo chủ trương chung. Đây chính là thời điểm quan trọng để đánh giá lại tiềm năng phát triển và các cơ hội đầu tư tại khu vực trung tâm này.

Toàn cảnh quận 11 sau khi sắp xếp đơn vị hành chính

Để hiểu rõ nền tảng của quá trình quy hoạch quận 11, bạn cần nắm thông tin hành chính mới, các thay đổi cụ thể và định hướng phát triển của địa phương sau sắp xếp.

Thông tin hành chính mới: diện tích, dân số và vị trí địa lý

Sau quá trình rà soát và điều chỉnh địa giới hành chính, quận 11 hiện có diện tích 5,14km2 và dân số đạt khoảng 310.802 người (theo số liệu từ UBND quận). Với mật độ dân cư cao và quy mô không lớn, quận 11 là một trong những khu vực đô thị điển hình của TP. HCM.

Quận 11 là một trong những quận được sắp xếp lại đơn vị hành chính (Ảnh: Thế giới di động)

Về vị trí địa lý, quận 11 nằm ở khu vực nội thành và tiếp giáp nhiều quận trọng điểm:

• Phía Đông giáp quận 10, ranh giới là trục đường Lý Thường Kiệt.
• Phía Tây giáp quận Tân Phú, ngăn cách bởi kênh Tân Hóa – Lò Gốm.
• Phía Nam giáp quận 5 (qua các tuyến đường Nguyễn Chí Thanh và Nguyễn Thị Nhỏ) và quận 6 (qua đường Hồng Bàng và Tân Hóa).
• Phía Bắc giáp quận Tân Bình và quận Tân Phú, ranh giới là các tuyến Âu Cơ, Nguyễn Thị Nhỏ và Thiên Phước.

Những điểm thay đổi nổi bật sau khi sắp xếp lại địa giới

Sau quá trình sắp xếp lại, quy hoạch quận 11 TP. HCM hiện có tổng cộng 10 phường, thay vì 16 như trước đây. Việc điều chỉnh địa giới hành chính quận 11 không chỉ thay đổi về số lượng phường mà còn tái cơ cấu mật độ dân cư và diện tích tự nhiên một cách đáng kể.

Dưới đây là các điểm thay đổi chính sau khi sáp nhập một số đơn vị hành chính:

• Phường 2 được hợp nhất vào Phường 1, nâng tổng diện tích phường này lên 0,48km2 và dân số lên đến 31.697 người. Vị trí của Phường 1 hiện nay tiếp giáp các phường 3, 8, 10, 16 và Quận 6.
• Phường 4 và Phường 6 được gộp lại vào Phường 7, tạo thành một phường có quy mô dân số lên tới 40.501 người trên diện tích 0,50km2. Phường 7 hiện giáp ranh nhiều địa bàn lớn gồm Phường 8, 11, 15, 16; Quận 5 và Quận 10.
• Phường 12 được sáp nhập vào Phường 8, tăng diện tích phường này lên 0,46km2, dân số đạt 37.798 người. Phường 8 có vị trí tiếp giáp các phường: 1, 7, 10, 11 và 16.
• Phường 9 được nhập vào Phường 10, sau sắp xếp, phường này có diện tích 0,40km2 và dân số 29.528 người. Phường 10 giáp Phường 1, 3, 5, 8, 11 và 14.
• Phường 13 được nhập vào Phường 11, đạt diện tích 0,42km2 và dân số 30.488 người. Phường 11 hiện tiếp giáp các phường 7, 8, 10, 14, 15 và giáp cả quận Tân Bình.

Bản đồ sắp xếp đơn vị hành chính của quận 11 (Ảnh: Ủy ban nhân dân Quận 11 - TPHCM)

Định hướng phát triển của địa phương trong giai đoạn mới

Giai đoạn 2025 – 2030, quận 11 đặt mục tiêu trở thành một đô thị hiện đại, bền vững và đáng sống. Định hướng phát triển không chỉ tập trung vào hạ tầng đô thị mà còn chú trọng nâng cao chất lượng sống, môi trường và dịch vụ công.

Về kinh tế, địa phương phấn đấu duy trì mức tăng trưởng giá trị sản phẩm trên địa bàn tối thiểu 3% mỗi năm. Việc hoàn thành chỉ tiêu thu ngân sách hàng năm đạt 100% là nhiệm vụ trọng tâm nhằm tạo nguồn lực cho đầu tư công và an sinh xã hội.

Trong lĩnh vực môi trường và nhà ở, quận đặt chỉ tiêu đến năm 2030, diện tích cây xanh bình quân đạt 2,23m2/người và diện tích nhà ở bình quân đạt 22,6m2/người. Đồng thời, hướng tới việc xử lý hoàn toàn chất thải sinh hoạt và y tế, đảm bảo chất lượng sống và sức khỏe cộng đồng.

Về giáo dục và an sinh xã hội, quận đặt kế hoạch có ít nhất 10 trường học đạt chuẩn quốc gia; đảm bảo 100% trẻ 5 tuổi đến trường mẫu giáo và trẻ 6 tuổi được vào lớp 1 đúng độ tuổi. Ngoài ra, quận cũng tập trung giải quyết việc làm cho khoảng 13.000 – 14.000 lượt người/năm, tạo mới khoảng 1.300 – 1.400 việc làm, giữ tỷ lệ thất nghiệp dưới 2%.

Trong lĩnh vực y tế – xã hội, tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế dự kiến vượt 95%, còn tỷ lệ lao động tham gia bảo hiểm xã hội phấn đấu đạt mức 60%. Đáng chú ý, toàn bộ thủ tục hành chính sẽ được thực hiện trên nền tảng điện tử và mức độ hài lòng của người dân đối với dịch vụ công lên đến 95% (Nguồn: Trang tin Điện tử Đảng bộ TP. Hồ Chí Minh, ngày 08/01/2025).

Quy hoạch phát triển quận 11 đến năm 2030

Quá trình quy hoạch quận 11 TP. HCM đến năm 2030 xoay quanh việc sử dụng đất hợp lý, phát triển hạ tầng giao thông, các khu đô thị chức năng và ưu tiên đầu tư cho một số khu vực tiềm năng.

Kế hoạch sử dụng đất theo định hướng của TP. HCM

Trong định hướng sử dụng đất tại TP. HCM, các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm sẽ được di dời khỏi khu dân cư, tập trung vào các khu – cụm công nghiệp chuyên biệt. Những khu đất này sau khi giải phóng sẽ được chuyển đổi thành không gian sống gồm công trình công cộng, dịch vụ thương mại và mảng xanh đô thị.

Ngoài ra, một số cơ sở tiểu thủ công nghiệp ít ảnh hưởng đến môi trường vẫn sẽ được duy trì tại chỗ, nhằm hỗ trợ sinh kế địa phương.

Bản đồ quy hoạch quận 11 TP. HCM (Ảnh: Trung tâm đào tạo kiểm tra quy hoạch)

Bên cạnh đó, thành phố ưu tiên phân bố công trình công cộng theo cụm dân cư, đảm bảo tính tiện ích và bán kính phục vụ hợp lý.

Các công trình như trạm y tế, trường học, chợ, trụ sở hành chính phường,… sẽ được phát triển đồng đều, kết hợp với các không gian mở như công viên, sân thể thao. Mục tiêu là xây dựng các khu ở gắn liền với tiện nghi đô thị, phù hợp với tốc độ đô thị hóa nhanh của thành phố.

Định hướng quy hoạch quận 11 TP. HCM đề cao việc bảo tồn công viên hiện hữu như Đầm Sen, đồng thời mở rộng diện tích cây xanh từ các quỹ đất chưa sử dụng hoặc cải tạo công trình công cộng. Ngoài ra, các công trình tôn giáo và di tích lịch sử như chùa Gò, Đồn Cây Mai sẽ được chỉnh trang thành các không gian xanh kết hợp giá trị văn hóa.

Một phần đất quân sự còn lại tại phường 16 (khu vực Đồn Cây Mai) sẽ được sử dụng tích hợp với định hướng di tích lịch sử – văn hóa. Trong khi đó, diện tích dành cho công trình tín ngưỡng được giữ ổn định đến năm 2030 là 7,64 ha, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt văn hóa tinh thần của người dân và giữ gìn bản sắc đô thị.

Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang và sắp triển khai

Quận 11 nằm ở vị trí trung tâm của TP.HCM, giữ vai trò là đầu mối kết nối giữa nhiều quận nội thành. Vì vậy, các dự án giao thông đối ngoại ở đây được quy hoạch với mục tiêu tạo ra những hành lang vận chuyển linh hoạt và bền vững.

• Tuyến đường trên cao số 2: Theo Quyết định số 101/QĐ-TTg, tuyến đường trên cao số 2 sẽ kết nối từ đường trên cao số 1 đến đường Vành đai 2 (Quốc lộ 1A). Hướng tuyến đã được Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh tại văn bản 906/TTg-KTN, giữ vai trò giảm tải cho trục giao thông nội đô và nâng cao hiệu quả luân chuyển hàng hóa, hành khách.
• Đường Ba Tháng Hai: Tuyến đường đi qua quận 11 có lộ giới 30–35m, đóng vai trò trục chính đô thị. Quy hoạch chú trọng đến sự cân bằng giữa chức năng giao thông và cảnh quan đô thị.
• Đường Hồng Bàng và Lý Thường Kiệt: Với lộ giới rộng từ 30–40m, hai tuyến này được định hướng phát triển thành trục liên khu vực, kết nối quận 11 với các quận trọng điểm khác như quận 5, quận Tân Bình và quận 10.

Đường Ba Tháng Hai là trục chính đô thị (Ảnh: Wikimedia Commons)

Song song với các trục đối ngoại, quy hoạch quận 11 TP. HCM chú trọng đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống đường đối nội để nâng cao khả năng tiếp cận trong khu dân cư, hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương.

• Đường hiện hữu: Được cải tạo và mở rộng theo đúng quy hoạch, đảm bảo tối ưu hóa chức năng giao thông, giảm thiểu ùn tắc cục bộ.
• Đường dự phóng: Quản lý nghiêm ngặt và từng bước hoàn thiện, đóng vai trò lấp đầy mạng lưới giao thông nội bộ còn thiếu, từ đó tăng tính kết nối đa hướng cho toàn quận.

Quận 11 cũng đang được quy hoạch thành điểm trung chuyển lớn với nhiều phương tiện công cộng hiện đại.

• Xe buýt: Mạng lưới xe buýt được tổ chức phủ kín toàn địa bàn, đáp ứng từ 45–50% nhu cầu đi lại. Điều này góp phần giảm ô nhiễm không khí và chi phí đi lại cho người dân.
• Đường sắt đô thị: Tuyến metro số 3a chạy dọc theo hành lang đường Hồng Bàng; tuyến metro số 5 đi theo đường Lý Thường Kiệt; tuyến metro số 6 kết nối đường Tân Hóa với tuyến số 3a.

Quy hoạch giao thông không chỉ dừng ở đường sá mà còn bao gồm hệ thống bến bãi và nút giao thông chiến lược, nhằm tăng hiệu quả khai thác hạ tầng đô thị.

• Bến bãi đậu xe: Bãi đậu xe ô tô tại Trường đua Phú Thọ (1,0 ha); bãi đậu xe buýt tại công viên Đầm Sen (0,16 ha); bãi hậu cần số 4 tại đường Tống Văn Trân (3,0 ha).
• Các điểm giao giữa đường Ba Tháng Hai với Hồng Bàng, Lê Đại Hành và Lý Thường Kiệt sẽ được nghiên cứu tổ chức giao thông khác mức.

Quy hoạch các khu đô thị, khu dân cư và chức năng đặc thù

Về cấu trúc đô thị, kế hoạch kiến trúc hướng đến sự hài hòa giữa yếu tố truyền thống và hiện đại. Các tuyến nhà liên kế sẽ tuân theo chuẩn mặt tiền thống nhất, giữ độ cao đồng đều, tạo vẻ đẹp cho đô thị.

Những công trình cao tầng mới được phép phát triển không giới hạn tầng cao, miễn đảm bảo khoảng cách, tiện ích công cộng và thoát khí tự nhiên. Mặt tiền các công trình được ưu tiên bố trí dọc theo các trục đường chính, nâng tầm mỹ quan đô thị.

Quy hoạch quận 11 TP. HCM được chia thành 6 cụm dân cư, mỗi cụm mang đặc điểm quy hoạch riêng biệt dựa trên vị trí địa lý, hạ tầng hiện hữu và định hướng phát triển.

• Cụm 1(phường 1, 3, 10): Là cửa ngõ phía Đông của quận, nơi tích hợp các chức năng như công viên văn hóa cấp thành phố, trung tâm hành chính và khu dân cư hiện hữu.
• Cụm 2(phường 2, 16): Duy trì chức năng dân cư ổn định, có ranh giới tự nhiên rõ rệt với các trục đường lớn.
• Cụm 3(phường 4, 6, 7, 12): Là nơi tập trung các trung tâm thể thao quy mô thành phố, kết hợp khu dân cư cải tạo và chỉnh trang.
• Cụm 4(phường 5, 14): Cải tạo các khu dân cư cũ kết hợp xây dựng mới, ưu tiên hạ tầng kỹ thuật và không gian xanh.
  Cụm 5 (phường 8, 12, 13): Tái thiết và nâng cấp khu ở gắn với các trục đường trung tâm như Ba Tháng Hai và Lê Đại Hành.
• Cụm 6(phường 9, 11): Giữ vai trò là khu dân cư cải tạo chỉnh trang, ưu tiên cải thiện điều kiện sống và phát triển giao thông nội khu.

Quy hoạch quận 11 TP. HCM về các khu vực chức năng đặc thù:

• Trung tâm thương mại – dịch vụ: Trục đường Ba Tháng Hai là điểm nhấn kinh tế của quận, tập trung các công trình cao tầng, tích hợp dịch vụ và thương mại, đóng vai trò là cửa ngõ kết nối khu trung tâm thành phố.
  • Mật độ xây dựng: 40% – 60%
  • Tầng cao: không giới hạn
• Trung tâm hành chính quận: Đặt trên đường Bình Thới, nơi quy tụ các cơ quan quản lý. Khu vực này sẽ được bổ sung thêm cây xanh để tăng tính hấp dẫn thị giác.
  • Mật độ xây dựng: 30% – 50%
  • Tầng cao: không giới hạn
• Không gian công viên và cây xanh: Quận 11 tận dụng lợi thế công viên Đầm Sen để phát triển không gian sinh thái đô thị. Ngoài ra, các khu vực như Trường đua Phú Thọ sẽ được xem xét chuyển đổi một phần thành công viên, tạo mảng xanh bổ sung phục vụ toàn thành phố.
  • Mật độ xây dựng: 10% – 20%
  • Tầng cao: tối đa 2 tầng

Những khu vực được ưu tiên đầu tư và phát triển trong tương lai

1. HCM xác định rõ vai trò của các công trình tôn giáo, di sản trong cấu trúc văn hóa đô thị. Trong giai đoạn tới, hai di tích cấp quốc gia gồm chùa Giác Viên và chùa Phụng Sơn sẽ được ưu tiên tu bổ, bảo tồn và chống xuống cấp.

Chùa Giác Viên hơn 165 tuổi được tu bổ (Ảnh: Báo Thanh Niên)

Quận 11 là nơi tập trung nhiều công trình thể thao quy mô thành phố. Các cơ sở này sẽ được nâng cấp để phục vụ tốt hơn cho việc huấn luyện chuyên nghiệp và sinh hoạt cộng đồng. Danh mục cải tạo bao gồm:

• Nhà thi đấu Thể dục thể thao Phú Thọ
• Câu lạc bộ bơi lặn Phú Thọ
• Nhà tập luyện thể thao Phú Thọ
• Khu thể dục thể thao Phú Thọ
• Trung tâm Huấn luyện và Thi đấu Thể dục thể thao TP. HCM

Ngoài việc cải tạo hạ tầng cũ, thành phố dự kiến xây dựng Trung tâm Nghệ thuật truyền thống TP. HCM. Đây sẽ là điểm nhấn văn hóa mới cho khu vực phía Tây thành phố, tạo điều kiện để nghệ thuật truyền thống tiếp cận gần hơn với giới trẻ và du khách.

Công viên Văn hóa Đầm Sen tiếp tục được giữ vai trò là lá phổi xanh của quận 11. Khu vực này sẽ được quy hoạch theo hướng “vùng hạn chế phát thải”, giảm xe cơ giới và tăng diện tích mặt nước – cây xanh. Đây là mô hình công viên kiểu mẫu gắn với du lịch sinh thái và văn hóa, đồng thời góp phần cải thiện chất lượng không khí khu vực trung tâm.

Thị trường bất động sản quận 11 năm 2025: Xu hướng và cơ hội

Sau khi thông tin quy hoạch quận 11 TP. HCM được công bố, thị trường bất động sản quận 11 bước vào giai đoạn chuyển biến rõ rệt. Những thay đổi về chính sách giá đất, kết cấu hạ tầng và định hướng phát triển đã tạo ra các lực đẩy mạnh mẽ, giúp khu vực này trở thành điểm sáng thu hút nhà đầu tư và người mua ở thực.

Diễn biến giá đất và phân khúc nổi bật trong năm qua

Quyết định số 79/2024 do UBND TP.HCM ban hành về điều chỉnh bảng giá đất đã tạo cú huých mạnh cho thị trường quận 11. Theo đó, từ ngày 31/10/2024, giá đất tại quận này chính thức tăng từ 3,6 lần đến 56,2 lần so với khung giá cũ. Mức giá cao nhất lên đến 210 triệu đồng/m2 được ghi nhận tại đoạn đường Lý Thường Kiệt – một trong những tuyến huyết mạch thương mại dịch vụ quan trọng.

Lý Thường Kiệt là tuyến đường ghi nhận giá đất cao nhất quận 11 (Ảnh: Căn hộ Tân Phước Plaza)

Theo website Bất động sản tháng 05/2025, đất nền tiếp tục duy trì sức hút lớn với mức giá dao động từ 27 đến 234 triệu đồng/m2. Giao dịch tập trung nhiều tại các phường 10, 14, 15, 3 và 5 – nơi có vị trí tiếp giáp đường lớn và gần các công trình hạ tầng quan trọng.

Nhà riêng tại quận 11 cũng ghi nhận mức giá từ 43 đến 259 triệu đồng/m2. Các phường 5, 14, 3, 15 và 11 là những khu vực có số lượng giao dịch nhà riêng lớn, nhờ kết nối giao thông thuận tiện và phù hợp với nhu cầu ở thực.

Đặc biệt, nhà mặt phố trở thành phân khúc cao cấp nhất tại quận 11 hiện nay. Giá bán dao động từ 141 đến 501 triệu đồng/m2, phổ biến ở các tuyến đường lớn thuộc phường 15, 16, 8, 5 và 4. Với vị trí đắc địa và tiềm năng khai thác thương mại cao, phân khúc này chủ yếu thu hút giới đầu tư lâu dài hoặc doanh nghiệp cần mặt bằng kinh doanh.

Trong khi đó, giá chung cư dao động từ 37,5 đến 74,7 triệu đồng/m2. Nhiều dự án nổi bật như The Flemington, Tân Phước Plaza, Hoa Sen – Lotus Apartment, Chung cư Phú Thọ và Chung cư 312 Lạc Long Quân tiếp tục giữ vững sức mua và được đánh giá cao về pháp lý, tiện ích lẫn kết nối khu vực.

Khu vực thu hút giao dịch, đầu tư và quan tâm của người mua

Tại quận 11, các khu vực có hạ tầng phát triển và quy hoạch rõ ràng đang dần trở thành tâm điểm giao dịch. Trong đó, phường 15, 5 và 14 được quan tâm chú ý nhờ vị trí gần các công trình thể thao – văn hóa trọng điểm như Khu thể dục thể thao Phú Thọ, Công viên Văn hóa Đầm Sen, cùng hệ thống nhà thi đấu và trung tâm huấn luyện của thành phố.

Phường 10 và phường 3 cũng cho thấy tiềm năng lớn khi tọa lạc gần các tuyến đường như Lạc Long Quân, Hàn Hải Nguyên, thuận tiện di chuyển đến Quận 5 và các khu vực trung tâm. Ngoài ra, phường 7 và phường 11 nổi lên nhờ lợi thế gần các tuyến giao thông trọng yếu, giúp rút ngắn thời gian kết nối đến Tân Bình và Quận 10 – hai khu vực vốn có tính thương mại cao.

Cơ hội tại quận 11 hiện nay đến từ việc giá đất vẫn còn dư địa tăng, đặc biệt ở những khu vực đang được ưu tiên đầu tư theo định hướng phát triển văn hóa, thể thao và giảm phát thải của thành phố. Việc nâng cấp các công trình như Nhà thi đấu TDTT Phú Thọ, Trung tâm huấn luyện TDTT thành phố và kế hoạch tu bổ các di tích cấp quốc gia như Chùa Giác Viên, Chùa Phụng Sơn cũng góp phần gia tăng giá trị khu vực về mặt lâu dài.

Quy hoạch quận 11 TP. HCM đem lại nhiều cơ hội cho bất động sản địa phương (Ảnh: Wikimedia Commons)

Cơ hội và rủi ro dành cho nhà đầu tư sau khi quy hoạch được công bố

Sau khi đồ án quy hoạch quận 11 TP. HCM được công bố, thị trường bất động sản tại khu vực này đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ. Tuy nhiên, đi kèm với các tín hiệu tích cực là những yếu tố rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Cơ hội:

• Việc sáp nhập và tinh gọn địa giới hành chính giúp hình thành các phường có quy mô lớn hơn, tạo điều kiện thuận lợi để triển khai đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Đây là nền tảng để các dự án bất động sản tăng giá trị theo thời gian.
• Nhiều tuyến giao thông huyết mạch đang được đầu tư và mở rộng tại quận 11, giúp kết nối liên quận thuận tiện hơn, từ đó nâng cao tiềm năng phát triển nhà ở, dịch vụ và thương mại.
• Sự chuyển mình thành một đô thị hiện đại, xanh, sạch, có chất lượng sống cao sẽ thu hút dân cư về sinh sống, mở rộng thị trường tiêu dùng và tăng nhu cầu sở hữu bất động sản.

Rủi ro:

• Thị trường bất động sản dễ xuất hiện các đợt “sốt giá” ngắn hạn do kỳ vọng quá mức từ nhà đầu tư, dẫn đến hiện tượng mua bán lướt sóng không bền vững.
• Một số khu vực có thể bị hạn chế cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh chức năng sử dụng đất do vướng quy hoạch mới, khiến dự án bị trì hoãn hoặc không triển khai được như kỳ vọng.
• Nhà đầu tư thiếu thông tin chính thống dễ bị dẫn dắt bởi tin đồn, đối mặt với nguy cơ mua phải sản phẩm sai pháp lý, nằm ngoài vùng được ưu tiên phát triển.

Quy hoạch quận 11 TP. HCM là bước ngoặt lớn định hình tương lai của một khu vực trung tâm giàu tiềm năng. Với các định hướng rõ ràng về hạ tầng, đất đai và dịch vụ, nơi đây hứa hẹn trở thành điểm sáng cả về đô thị hóa lẫn bất động sản trong giai đoạn 2025–2030.

Xem thêm 

Tiềm năng bất động sản phường 05 khu vực quận 11 TPHCM

Cập nhật thông tin quy hoạch phường 2 quận 11 TPHCM mới nhất