Phân biệt bất động sản bán khống và bất động sản phát mại

Mua nhà có thể là một cuộc chiến với nhiều người, đặc biệt là đối với những người trẻ tuổi vẫn đang bấp bênh với sự nghiệp của mình. Tuy nhiên, có một phương án mua nhà khá hấp dẫn cho tất cả mọi người do mức giá thấp hơn rất nhiều so với những ngôi nhà bán chính chủ - đó là  đó là những loại hình phát mại hoặc bán khống.

Những loại hình này sẽ giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều chi phí. Tuy nhiên, quá trình mua nhà kéo dài và phức tạp hơn so với mua nhà truyền thống, cần hết sức cân nhắc và nắm rõ về những loại hình này.

Cần hiểu rõ các loại hình mua bán nhà cửa so với loại hình truyền thống để có những lựa chọn tốt nhất. Ảnh: freepik.

Bất động sản phát mại

Nói một cách dễ hiểu, những bất động sản phát mại được ngân hàng tịch thu và bán lại với giá rẻ.

Tịch thu tài sản là quá trình ngân hàng hoặc người cho vay đã cung cấp khoản vay mua nhà cho người mua đòi lại tài sản nếu người mua không có khả năng thực hiện các khoản thanh toán. Việc tịch thu tài sản chỉ xảy ra khi không còn lựa chọn nào khác. Tình trạng nhà bị tịch thu thường xảy ra nhất do chủ nhà mất việc làm, chủ nhà cần tiền chữa bệnh và các vấn đề khác, các vấn đề nghiêm trọng xảy ra đối với ngôi nhà mà chủ nhà không đủ khả năng sửa chữa, ly hôn hoặc các nguyên nhân khác dẫn đến nợ tín dụng, giáo dục hoặc y tế.

Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà mới, việc cân nhắc mua các bất động sản sản phát mại có thể là một giải pháp thay thế cho việc mua nhà truyền thống. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải nắm được cách thức mua những căn nhà phát mại khác với trải nghiệm mua nhà truyền thống.

• Cần biết những gì khi mua tài sản phát mại?

Trước khi tiến hành mua nhà được sở hữu bởi phía ngân hàng, hãy suy xét các đặc điểm sau:

- Căn nhà được bán với hiện trạng, bạn sẽ không thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa các cấu phần bị hư hại

- Nên kiên nhẫn, mua bán các căn nhà phát mại sẽ tốn nhiều thời gian, công sức hơn bình thường: Chất lượng những căn nhà phát mại sẽ không được bảo đảm, một số căn nhà sẽ ở một trạng thái hoàn hảo, sẵn sàng chào đón chủ nhà mới trong khi những căn nhà khác sẽ phải trải qua một quá trình sửa chữa tốn kém thời gian, tiền bạc lẫn công sức.

Thông thường, ngân hàng sẽ cho bạn một khoảng thời gian để kiểm định lại chất lượng căn nhà trước khi ký hợp đồng. Hãy thêm điều khoản về việc rút khỏi quá trình mua bán căn nhà nếu có bất kỳ vấn đề nào của căn nhà được phát hiện.

- Các bất động sản phát mại đang trống có thể gặp các vấn đề khác bị lãng quên, không sử dụng trong thời gian dài, vì vậy hãy xem xét kỹ càng trước khi quyết định.

- Các khoản vay thế chấp có tính lợi thế hơn nên nếu được hãy chuẩn bị Phê duyệt trước, nếu của phía ngân hàng đứng ra phát mại thì càng tốt.

Việc mua bất động sản phát mại đòi hỏi một chiến lược khác hoàn toàn so với mua nhà truyền thống, với cách tiếp cận đúng đắn và khung thời gian phù hợp, bạn có thể sở hữu một ngôi nhà trong mơ với mức giá tốt.

Ngân hàng sẽ cho bạn một khoảng thời gian để kiểm định lại chất lượng căn nhà trước khi ký hợp đồng. Hãy thêm điều khoản về việc rút khỏi quá trình mua bán căn nhà nếu có bất kỳ vấn đề nào của căn nhà được phát hiện. Ảnh: freepik

Bất động sản bán khống

• Bán khống là gì?

Nói một cách đơn giản, việc bán khống bất động sản có thể được bên cho vay cho phép khi giá trị hiện tại của một căn nhà thấp hơn dư nợ.

Ví dụ, nếu một chủ nhà có số dư thế chấp chưa thanh toán là 2 tỷ đồng và giá trị thị trường hiện tại của căn nhà là 1.5 tỷ đồng đô la, thấp hơn 500 triệu đồng so với số dư thế chấp ban đầu – từ đây xuất hiện thuật ngữ bất động sản bán khống.

Để việc bán khống được tiến hành, ngân hàng cần đồng ý với các quy trình và đồng ý chấp nhận thu về số tiền ít hơn số dư nợ chưa thanh toán. Mặc dù điều này có nghĩa làngân hàng sẽ bị tổn thất về mặt tài chính, nhưng họ có thể sử dụng bán khống thay vì phải chịu chi phí cao và thủ tục phức tạp liên quan đến việc tịch thu và phát mại tài sản. Chủ nhà không nhận được bất kỳ khoản tiền nào khi một căn nhà được bán khống.

• Bán khống tài sản – góc nhìn phía người bán

Mỗi ngân hàng lại có các tiêu chuẩn khác nhau cho việc bán khống nhưng đa số sẽ cân nhắc đưa một tài sản vào diện “bán khống” nếu nó đáp ứng các tiêu chuẩn chung sau:

- Giá trị thị trường của căn nhà giảm do giá các bất động sản so sánh giảm

- Chủ nhà gần đến bước tuyên bố vỡ nợ, mất khả năng chi trả và không có tài sản thế chấp nào khác có thể được sử dụng để cấn trừ các khoản thanh toán..

- Chủ nhà gặp các khó khăn khi thanh toán phần chênh lệch giữa dư nợ và giá trị thị trường, điều này dẫn đến khả năng ngừng thanh toán các khoản tiền hàng tháng thuộc gói vay thế chấp

Ví dụ về những khó khăn mà chủ nhà gặp phải có thể bao gồm: tình trạng khuyết tật hoặc bệnh lý nghiêm trọng; ly hôn; mất việc làm; và/hoặc chủ nhà qua đời. Người bán cần chứng minh với phía ngân hàng về khó khăn và khả năng chi trả của họ trong thực tế. Đừng vội đưa ra kết luận rằng những người bán khống có điểm tín dụng thấp.
Trên thực tế, hầu hết những người bán khống có điểm tín dụng khá cao và thanh toán đủ, đúng thời hạn. Bằng cách bán khống thay vì tuyên bố mất khả năng thanh toán khoản vay thế chấp, họ có thể ngăn chặn bất kỳ tổn hại nào đến xếp hạng tín dụng của họ.

• Mua bất động sản bán khống, có thể để đầu tư ngắn hạn nhưng quá trình mua kéo dài

Nếu bạn đang cân nhắc mua bất động sản bán khống, hãy chuẩn bị trước rằng bạn sẽ mất tới 1 năm để quá trình được hoàn tất và chính thức sở hữu căn nhà. Mặc dù việc bán khống có thể kết thúc sau vài tuần, bạn vẫn cần phải thực tế ở phần khung thời gian của mình. 

Là một người mua nhà, bạn sẽ cần phải viết đề nghị mua và trình lại cho phía ngân hàng. Đề nghị cần bao gồm một danh sách các giao dịch tương tự để so sánh vì bên cho vay sẽ muốn đảm bảo căn nhà được bán với giá gần nhất với giá trị thị trường.

Những ngôi nhà bị tịch thu hầu như luôn được bán mức giá do ngân hàng xác định, vì vậy hầu như người mua sẽ không có cơ hội mặc cả thấp xuống. Tuy nhiên, nếu công ty định giá nhận thấy rằng giá trị của căn nhà phải thấp hơn đáng kể so với giá niêm yết, thì có thể có cơ hội để thương lượng.

Có thể mất đến 30 ngày để ngân hàng xác nhận đã nhận được bản đề nghị của bạn. Một chuyên viên và ở một vài trường hợp, có tới hai chuyên viên ngân hàng sẽ được chỉ định để làm việc với bạn. Ngân hàng thường yêu cầu một một bên công ty thứ 3 tiến hành thẩm định đơn giản được hoàn thành bởi một công ty môi giới bất động sản làm việc cho ngân hàng.

Nếu giá thẩm định gần với mức giá bạn đưa ra, ngân hàng có thể yêu cầu tất cả các bên - bạn, môi giới của bạn, môi giới bán và chủ nhà - ký vào bản cam kết rằng các bên không có mối quan hệ hoặc thông đồng từ trước nào liên quan đến giao dịch.

Lúc này, ngân hàng sẽ phát hành một văn bản chấp thuận việc bán khống, và việc mua bán có thể được hoàn tất.

Mặt khác, việc bán hàng ngắn hạn có thể mất vài tuần hoặc thậm chí vài tháng để hoàn thành, điều đó có nghĩa là bạn đang ở trong tình trạng chờ phía ngân hàng xử lý đề nghị của bạn. Giá cả có thể không phải là vấn đề trong những cuộc trả giá, nhất là khi người chủ cũ của ngôi nhà không thể chăm sóc tài sản và cần sửa chữa lớn.

Cần xem xét khi mua bán khống bất động sản: bạn có thể mua một ngôi nhà mơ ước với mức giá hời, và đó là một quá trình ít rủi ro hơn so với việc mua nhà bị phát mại. Ảnh: freepik

Tìm kiếm một chuyên gia môi giới bất động sản

Dù đang cân nhắc loại hình nào, thì đây đều là một thử thách mà bạn có thể thực hiện một mình. Trước khi bắt đầu, hãy tìm một chuyên viên hoặc một sàn môi giới bất có kinh nghiệm trong lĩnh vực thực hiện giao dịch các bất động sản - người hiểu và nắm rõ tất cả các khía cạnh của quy trình bao gồm cách thức hoạt động đối với người bán và người mua nhà. Ngay cả khi bạn có mối quan hệ tốt với một bên môi giới nào đó, bạn vẫn cần một chuyên gia đồng hành cùng khi mua nhà.

 Với mong muốn sẽ mang đến những thông tin chi tiết cùng kinh nghiệm thực tế về mua, bán và giao dịch nhà cửa/bất động sản, OneHousing hy vọng sẽ mang lại trải nghiệm tốt nhất cho bạn trong hành trình tìm kiếm ngôi nhà mơ ước. Các chuyên viên môi giới tại OneHousing được trả lương chứ không chỉ hoa hồng. Điều đó có nghĩa, chúng tôi đặt lợi ích của bạn lên hàng đầu, không chỉ là giao dịch đơn thuần giữa mua-bán.