Các vấn đề pháp lý khi tìm mua nhà: lời khuyên từ luật sư

1. Yêu cầu pháp lý

Năm 1991, lần đầu tiên tôi đăng tin “cần mua nhà” trên báo Hải Phòng vào thì thấy toàn người liên hệ hỏi mua nhà của tôi. Tức là trong suy nghĩ của số đông, thì có lẽ đã mặc định rằng, chỉ người bán nhà mới đăng quảng cáo và cụm từ “cần mua nhà” không phải là dành cho tôi, mà là hướng tới họ. Cùng một thông điệp, nhưng đứng ở mỗi tư cách, người ta thường có xu hướng tiếp nhận khác nhau. Đầu tiên, trong quá trình giao dịch với người bán nhà hay bên môi giới, luôn cần có sự trao đổi rõ ràng, cụ thể để tránh sự hiểu lầm giữa các bên.

Khi bắt đầu toan tính mua một căn nhà ở, thì cũng là lúc khởi đầu một hành trình pháp lý rất quan trọng, tương đối phức tạp và tiềm ẩn rủi ro lớn, từ chuyện thương thảo, đặt cọc ký kết hợp đồng, giao nhận tiền, cho đến việc nộp thuế, làm “Sổ đỏ”. Thực tế đã xảy ra khá nhiều vụ tranh chấp tiền cọc, vì hợp đồng bị phá vỡ, thậm chí đã trả gần hết tiền mà không nhận được nhà.

Vì việc mua bán nhà liên quan đến nhiều đạo luật như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Phí và lệ phí, Luật Phòng cháy chữa cháy, thậm chí cả những Luật tưởng chừng như không liên quan như Luật Quy hoạch đô thị hay Luật Các tổ chức tín dụng.

2. Chọn nhà và người

Theo Luật Nhà ở, thì nhà ở chỉ được mua bán khi đã có đủ 04 điều kiện chính, gồm: Đã có “sổ đỏ”; không bị tranh chấp; không bị kê biên và không có quyết định thu hồi đất hay thông báo giải tỏa, phá dỡ. Nhà đang thế chấp vẫn được mua bán, nhưng bắt buộc phải thỏa thuận “tay ba” một cách rõ ràng.

Đặc biệt, trong nhiều trường hợp, người được ghi nhận trên “sổ đỏ” chưa chắc đã có toàn quyền quyết định việc bán, vì có thể lại là tài sản thuộc sở hữu chung, như của hộ gia đình hay của vợ chồng hoặc còn ẩn khuất điều gì nữa thì có giời mà chắc được. Khi đó phải được tất cả các chủ sở hữu đồng ý ký tên, mà rất thận trọng thì phải có sự đồng ý ngay từ lúc xuống tiền đặt cọc. Để giảm thiểu rủi ro loại đó, nên trên thực tế dù “sổ đỏ” chỉ ghi tên một người, mà người này không có vợ hoặc chồng tại thời điểm bán, thì thường cũng phải có giấy tờ pháp lý xác nhận rằng ông ấy hay bà ấy đang ở tình trạng độc thân. Công chứng viên sẽ giúp người mua kiểm soát kỹ việc này khi ký hợp đồng.

Tuy nhiên, việc quyết định mua nhà của chủ đầu tư hay chủ nhà nào mới thực sự là quan trọng nhất và là yếu tố quyết định thành bại của cả quá trình giao dịch, thậm chí cả sau khi đã hoàn tất mọi thủ tục. Tôi đã từng vài lần mua nhà của chủ đầu tư mà gần như không cần đọc hợp đồng, vì cảm thấy yên tâm, mà nói thật, có yêu cầu họ sửa thì cũng gần như không được. Vì người bán tử tế sẽ không cò quay, không lật lọng, không gây khó chịu, không bỏ mặc và đặc biệt là không “đè” ra phạt cọc nếu chẳng may xảy ra lỗi trục trặc. Nếu không thích, không có cảm tình, không yên tâm thì không nên mua vì rẻ, vì cần gấp hay vì bất kỳ lý do gì khác. Mua một món đồ mà không ưng thì nay mua, mai bỏ. Nhưng mua một căn nhà mà cứ “lăn tăn” trong lòng thì rất khó gạt bỏ đi được.

3. Mua nhà đang xây

Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư, thì không cần điều kiện phải có “sổ đỏ” như trên, nhưng cần phải có 03 điều kiện chính, gồm: Thứ nhất, là có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; thứ hai, là có văn bản xác nhận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng; thứ ba, là phải có bảo lãnh chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết của ngân hàng thương mại. Điều kiện thứ 3 là quan trọng nhất, vì đương nhiên ngân hàng chỉ phát hành bảo lãnh nếu đã đáp ứng được 02 điều kiện trước đó.

Tuy nhiên để an toàn hơn thì cũng cần xem xét liệu có “bẫy” pháp lý nào không. Chẳng hạn như Sở Xây dựng có thể “tung ra” văn bản với tiêu đề theo đúng câu chữ của Luật Kinh doanh bất động sản là thông báo “về nhà ở đủ điều kiện được bán”, nhưng đi sâu vào nội dung thì lại vẫn có thể là “không đủ điều kiện”. Rồi cũng phải xem kỹ ngân hàng nào bảo lãnh và với điều kiện thế nào. Vì nếu cứ theo như hướng dẫn tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, thì người mua rất có thể không nhận được nhà mà vẫn không được ngân hàng hoàn trả lại tiền do không đáp ứng được điều kiện bảo lãnh hoặc bị quá hạn (dù điểm này của Thông tư là trái luật).

Nếu mua lại nhà ở của người khác (không phải mua thẳng từ chủ đầu tư) mà chưa có “sổ đỏ”, thì không gọi là mua nhà, mà chỉ là nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (kế thừa quyền và nghĩa vụ).

4. Mua qua môi giới

Khi mua nhà thường cũng hay thông qua người môi giới bất động sản, có thể là “cò” tự phát hoặc môi giới chuyên nghiệp, có chứng chỉ hẳn hoi. Không chỉ hợp đồng mua nhà, mà ngay từ hợp đồng môi giới cũng có thể gặp rủi ro, từ đó cũng dễ dẫn đến hỏng việc chính. Chọn được người môi giới có tâm và hiểu biết pháp luật thì người mua nhà yên tâm hơn. Bên môi giới càng có giá trị trong trường hợp “vớ” phải bên bán thiếu tử tế, gây khó dễ, thậm chí lật lọng.

Thường thì người môi giới sẽ lo làm hết thủ tục đặt cọc, ký kết hợp đồng, đề nghị người nhận tiền xác nhận, làm thủ tục nộp thuế và sang tên sở hữu. Ngoài ra, người môi giới còn thường đảm nhận luôn vai trò của người làm chứng trong việc thương lượng, ký kết thỏa thuận đặt cọc và việc giao nhận tiền.

Người môi giới có thể đòi mức phí từ 0,5% đến 3% số tiền mua bán, đồng thời có thể chịu một số khoản như phí công chứng, đặc biệt ngoài việc “ăn” tiền của người bán thì có thể “ăn tiền hai mang” của cả người mua. Người môi giới ở Sài Gòn thường đợi xong xuôi hết mọi việc cho đến khi hoàn thành việc trước bạ, sang tên thì mới nhận hết tiền, còn người môi giới ở Hà Nội thì lại thường “đòi” đủ phí môi giới ngay sau khi người bán thu đủ tiền.