Những lưu ý khi mua bất động sản phát mãi của ngân hàng mà bạn nên tham khảo

Mua bất động sản phát mãi của ngân hàng là một cơ hội hấp dẫn để đầu tư vào tài sản có giá thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư vào loại tài sản này, có một số lưu ý quan trọng mà bạn nên tham khảo. Việc này không chỉ giúp bạn tận dụng được cơ hội đầu tư mà còn đảm bảo tính pháp lý và an toàn của giao dịch. Trong bài viết này, OneHousing sẽ chia sẻ những lưu ý và thông tin quan trọng khi bạn quyết định đầu tư bất động sản phát mãi của ngân hàng.

Tìm hiểu chung về bất động sản phát mãi

Bất động sản phát mãi là gì?

Bất động sản phát mãi là những bất động sản được sử dụng như là tài sản thế chấp cho các khoản vay từ ngân hàng. Điều này có nghĩa là khi người vay cần vay một khoản tiền, họ sẽ cung cấp một tài sản có giá trị tương đương để đảm bảo rằng họ sẽ trả nợ trong tương lai mà vẫn giữ quyền sở hữu tài sản đó. Tuy nhiên, nếu người vay không còn khả năng thanh toán nợ, ngân hàng có quyền tiến hành tịch thu tài sản và tổ chức phiên đấu giá để thu hồi khoản nợ.

Khi nào ngân hàng quyết định phát mãi bất động sản?

Khi người vay sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp và không tuân theo các nghĩa vụ quy định trong hợp đồng thế chấp, tài sản thế chấp này có thể bị xử lý theo quy định tại Điều 303 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

• Nếu người vay và ngân hàng đã thỏa thuận trước đó về cách thức xử lý tài sản khi ký kết hợp đồng thế chấp, ngân hàng có thể thực hiện xử lý tài sản bằng các phương thức đã thỏa thuận, như tự bán tài sản, tiếp nhận tài sản này như một phần của việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, tổ chức phiên đấu giá tài sản hoặc các phương thức khác.
• Trong trường hợp ngân hàng và người vay không có thỏa thuận nào về cách thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định, tài sản này sẽ được tiến hành bán đấu giá, trừ khi có các quy định pháp luật khác. Tuy nhiên, người vay không có quyền lấy lại tài sản nếu họ vi phạm các nghĩa vụ, không tuân theo hoặc không thực hiện các nghĩa vụ.

Ngân hàng thực hiện phát mãi bất động sản khi người vay thế chấp không còn khả năng thanh toán nợ vay (Nguồn: Batdongsan3m)

Chủ đầu tư bất động sản là gì? Gợi ý cách nhận diện chủ đầu tư uy tín

Lợi ích và rủi ro của việc đầu tư bất động sản phát mãi

Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến các bất động sản phát mãi của ngân hàng vì nhiều lý do khác nhau:

• Giấy tờ pháp lý của các tài sản này thường được kiểm tra kỹ lưỡng, đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng chuyển nhượng cho người mua, ví dụ như căn hộ phải có sổ hồng. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro về vấn đề pháp lý cho người mua bất động sản.
• Ngân hàng thường cung cấp các gói vay tài chính hấp dẫn để kích thích quá trình phát mãi tài sản.
• Một lý do khác đến từ tâm lý của nhiều người mua là hy vọng tìm được các tài sản với giá rẻ hơn so với thị trường. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng không phải lúc nào cũng có thể tìm được "cơ hội vàng". Một số bất động sản có thể đã được định giá cao hơn thực tế khi ngân hàng duyệt khoản vay, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phát triển mạnh.

Ví dụ, vào năm 2021, một căn nhà được ngân hàng định giá 10 tỷ đồng và khoản vay 70% giá trị là 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện tại, khi thị trường giảm giá, giá trị của căn nhà này có thể chỉ còn 8 tỷ đồng và 70% giá trị là 5,6 tỷ đồng. Khi bạn mua tài sản này, giá trị vẫn được tính theo định giá năm 2021. Thêm vào đó, giá bất động sản phát mãi thường bao gồm cả số tiền nợ gốc, lãi suất từ khoản vay và các khoản phạt từ ngân hàng. Vì vậy, người mua cần cân nhắc kỹ trước khi coi đây là "cơ hội độc" với giá rẻ hơn so với thị trường.

Bất động sản phát mãi của ngân hàng thường được kiểm tra kỹ lưỡng và đảm bảo về mặt pháp lý (Nguồn: Báo Đô thị)

Bên cạnh những lợi ích hấp dẫn, việc đầu tư bất động sản phát mãi từ ngân hàng cũng đi kèm với một số rủi ro:

• Quá trình mua bất động sản phát mãi liên quan đến ba bên gồm người mua, ngân hàng và chủ sở hữu, do đó quá trình hoàn tất giao dịch thường phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn. Hơn nữa, sự phức tạp của mối quan hệ ba bên này cũng tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia.
• Trong quá trình mua bất động sản phát mãi, có trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục nhưng chủ sở hữu tài sản đã không bàn giao tài sản. Khi đó, người mua phải chờ trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ tốn khá nhiều thời gian và không thể hoàn thành trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, việc huy động lực lượng thi hành án cũng sẽ tốn thêm chi phí.
• Không ít trường hợp, người mua phải đối mặt với kiện cáo hoặc khiếu nại từ chủ sở hữu tài sản sau khi giao dịch trên sàn đấu giá. Nguyên nhân có thể do giá bán tài sản không đạt giá trị thị trường hoặc do cơ quan đấu giá đã không thông báo đầy đủ cho người bị thi hành án.
• Trong một số trường hợp đặc biệt, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Lý do có thể là do vi phạm quy định dẫn đến hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị vô hiệu hoặc do các bên tham gia đấu giá có hành vi gian lận, làm giảm giá tài sản.
• Việc mua bất động sản phát mãi thông qua hình thức bán đấu giá có thể sẽ không đảm bảo rẻ hơn so với giá thị trường. Khi tham gia đấu giá, người trúng đấu giá phải là người trả giá cao nhất. Ngoài ra, giá tài sản còn phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới và chi phí tổ chức đấu giá. 

Việc đầu tư bất động sản phát mãi có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro (Nguồn: Báo Đô thị)

Những lưu ý khi đầu tư bất động sản phát mãi của ngân hàng

Để đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý an toàn khi mua bất động sản phát mãi từ ngân hàng, người mua cần lưu ý những điểm quan trọng dưới đây:

• Hãy xem xét đánh giá lại giá trị của bất động sản và so sánh với mức giá thị trường hiện tại để đảm bảo rằng giá phát mãi từ ngân hàng thực sự hấp dẫn. Nếu bạn không có đủ kinh nghiệm, hãy xem xét thuê một công ty tư vấn để định giá tài sản một cách chính xác.
• Yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và tài liệu pháp lý về tài sản để hiểu rõ lý do tại sao tài sản bị phát mãi. Điều này sẽ giúp tránh những tranh chấp có thể xảy ra với các bên thứ ba hoặc khi tài sản nằm trong khu vực đang được quy hoạch.
• Tìm hiểu, nắm vững thủ tục định giá và quy trình phát mãi để tránh rủi ro sau khi mua. Lưu ý rằng khi mua thông qua đấu giá, bạn sẽ phải thanh toán một số khoản phí phát sinh. Việc thanh toán này thường phải được thực hiện thông qua sự trung gian của ngân hàng thay vì trực tiếp cho chủ sở hữu trước.
• Trước khi quyết định mua, xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết chủ sở hữu sẽ thực hiện những nghĩa vụ gì sau khi tài sản được bán.
• Để tránh những rủi ro trong quá trình thanh toán, người mua nên chọn cách thanh toán tại ngân hàng thông qua giao dịch 3 bên thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ. Điều này giúp giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thanh toán do sự phức tạp của các mối quan hệ liên quan đến giao dịch.
• Người mua có thể mua được với giá rẻ hơn khi biết thông tin nội bộ từ ngân hàng và liên hệ trực tiếp với chủ tài sản. Nếu tài sản mua để ở và giá mua rẻ hơn 20% so với giá thị trường thì bạn có thể xem xét mua. Nếu mua bất động sản với mục đích đầu tư, bạn cần tính toán đến tính thanh khoản, chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra.

Như vậy, việc đầu tư bất động sản phát mãi có thể mang lại nhiều cơ hội và lợi ích đáng kể nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu rộng về thị trường. Bất động sản phát mãi qua ngân hàng thường là một lựa chọn hấp dẫn đối với những người tìm kiếm cơ hội mua bất động sản với giá ưu đãi. Tuy nhiên, trước khi quyết định có nên mua bất động sản phát mãi hay không, bạn cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về ngân hàng thực hiện phát mãi, về bất động sản cụ thể bạn muốn mua và đảm bảo bạn có đủ tài chính để đối phó với mọi chi phí phát sinh trong quá trình mua bán.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

4 thời điểm đầu tư bất động sản lãi ngay lúc mua, nhà đầu tư mới cần lưu tâm

4 cách nhận diện chủ đầu tư bất động sản không uy tín