Những làn sóng trong các phân khúc bất động sản năm 2024 mà nhà đầu tư cần biết

Năm 2024 đánh dấu một thời kỳ đầy biến động và thách thức trong thị trường bất động sản. Với sự phát triển của công nghệ, thay đổi trong lối sống và tác động của các yếu tố kinh tế toàn cầu, ngành bất động sản đang trải qua những biến đổi mạnh mẽ. Đối với nhà đầu tư, việc hiểu rõ và đánh giá đúng các xu hướng này là vô cùng quan trọng để đảm bảo sự thành công trong chiến lược đầu tư của mình. Trong bài viết này, OneHousing sẽ đi sâu vào những diễn biến quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong năm 2024 để có cái nhìn tổng quan và định hình chiến lược đầu tư tối ưu trong năm nay.

Tình hình bất động sản năm 2024

Tại "Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024" diễn ra gần đây, theo các chuyên gia bất động sản, trong quý 4/2023, đã có khoảng 7.000 sản phẩm mới ra mắt thị trường, nâng tổng số lượng sản phẩm đến 21.774, tăng 6% so với quý 3/2023.

Số lượng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, không thay đổi so với quý 3/2023 nhưng gấp đôi so với các quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022 và tương đương với quý 3/2023.

Về việc phát triển phân khúc nhà đất trên thị trường, các chuyên gia nhấn mạnh rằng bất động sản công nghiệp tiếp tục dẫn đầu với sự tham gia của nhiều "đại bàng" lớn quốc tế. Phân khúc này được đánh giá cao vì tăng giá trị mà vẫn giữ được sự chấp nhận, do sự hiện đại và thông minh ngày càng tăng. Có thể kể đến nhiều khu công nghiệp lớn với sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài hoặc có vốn đầu tư từ nước ngoài.

Bên cạnh việc tổng kết và đánh giá thị trường bất động sản quý 4 và năm 2023, các chuyên gia tại sự kiện cũng đã đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm 2024.

Theo bà Phạm Thị Miền, tình hình bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi phụ thuộc vào nền kinh tế thế giới và sự điều hành nền kinh tế vĩ mô.

Thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới (Nguồn: congly)

Trong thời gian sắp tới, cùng với việc hoàn thiện và thông qua Luật Đất đai, Chính phủ sẽ tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các cơ chế, chính sách tích cực để thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường.

"Mặc dù chưa thể khẳng định được rằng thị trường sẽ đạt được những kết quả tố trong năm 2024, nhưng đây là 'nền móng' cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và thương mại giá bình dân sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024".

Dưới góc độ kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cho biết, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Tuy nhiên, thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận nhiều động thái tích cực hơn so với tiêu cực cả về tổng cung lẫn tổng cầu, đầu vào và đầu ra.

Đặc biệt, việc tháo gỡ vướng mắc về chính sách và cải thiện môi trường pháp lý đang diễn ra mạnh mẽ sau 20 động thái liên tục được triển khai năm 2023 với hàng loạt dự án Luật được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua.

"Vấn đề pháp lý của các dự án hiện nay chiếm khoảng 70-80% khó khăn nhất của thị trường. Nếu các vấn đề này được giải quyết trong giai đoạn 2024 - 2025, thì thị trường Bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi", TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Nguồn: baochinhphu

Các phân khúc bất động sản có sự thay đổi trong năm 2024

3 phân khúc được dự báo sẽ có “sức bật” rõ nét trong năm Giáp Thìn 2024 bao gồm:

Phân khúc căn hộ chung cư

Trong thời gian gần đây, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các biến động tiêu cực của thị trường do đáp ứng nhu cầu ở thực tế.

Dữ liệu từ Batdongsan đã chỉ ra rằng tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư vào chung cư từ năm 2015 đến nay là 12.5% mỗi năm, tính cả mức tăng giá và lợi nhuận từ việc cho thuê. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm. Lý do là căn hộ chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao.

Căn hộ là phân khúc ít bị ảnh hưởng nhất (Nguồn: dolenglish)

Một cuộc khảo sát của Savills tại 30 dự án hạng A và B ở Thành phố Hồ Chí Minh đã cho thấy tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chung cư trong năm 2023 đã giữ ổn định ở mức 4.8% mỗi năm. Trong đó, các khu vực như quận 3, quận 2 cũ, và quận 10 (TP.HCM) có tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cao nhất trong thời gian qua. Savills đánh giá rằng tổng lợi nhuận từ đầu tư vào chung cư vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi, cho thấy rằng chung cư vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong tương lai ngắn hạn, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê được dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ được bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi duy trì ở mức thấp.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam nhận định rằng thách thức của căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá cao. Khi tâm lý mua nhà của người tiêu dùng được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills là vào năm 2024, dự kiến nguồn cung mới sẽ tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Phân khúc hạng B sẽ chiếm 44% thị phần. Phân khúc hạng A sẽ có 37% từ các dự án cao tầng tại The Global City. Phân khúc hạng C sẽ chỉ chiếm 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến sẽ có 40.800 căn hộ từ 116 dự án sẽ được mở bán.

Nhà phố phục hồi 

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực nhấn mạnh rằng, việc khai thác nhà phố cho thuê là một lựa chọn đầu tư phù hợp với những người có sẵn tiền dư thừa vào thời điểm hiện tại. Nếu tìm kiếm và lựa chọn một cách cẩn trọng, nhà đầu tư có thể mua được tài sản với giá tốt, thấp hơn khoảng 10-15% so với cuối năm 2021. Thực tế tại TP.HCM, nhiều chủ nhà đang gặp áp lực tài chính đã đồng ý bán với giá ổn định từ 3-4 năm trước.

Nhà phố là kênh đầu tư an toàn (Nguồn: opanvietnam)

Chia sẻ về cơ hội trong phân khúc này, ông Lê Quốc Kiên - một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu của TP.HCM cho biết, giá nguồn cung thứ cấp của nhà phố hiện đa dạng và ưu thế nằm trong tay những người mua có sẵn "tiền mặt". Mặc dù giá giao dịch có thể khá cao, nhưng nhóm tài sản này đáp ứng được nhiều mục tiêu bởi nó không chỉ phục vụ mục đích ở mà còn có thể khai thác cho thuê cho nhiều mục đích khác nhau như làm văn phòng, kinh doanh cửa hàng, hoặc tích lũy dòng tiền và chống trượt giá. Tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê nhà phố thường dao động khoảng 1-2% mỗi năm.

Hiện lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức tốt, dưới 10% mỗi năm cố định trong khoảng 2-3 năm. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng rằng khi ưu đãi lãi suất kết thúc, thị trường cũng sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại trong giai đoạn 2026-2027. Về lâu dài, mua nhà phố là một kênh giữ tiền tốt và mang lại tăng trưởng giá khá ổn định.

Bất động sản công nghiệp

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, mặc dù nền kinh tế nước ta đang đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đạt được những kết quả tích cực. Tỉ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 vẫn được duy trì ở mức khả quan. 

Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng khoảng 5-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng sẽ được dự báo tăng nhẹ từ 1% - 4%/năm trong ba năm tiếp theo. Năm 2023, lĩnh vực công nghiệp xe điện và công nghiệp bán dẫn đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Với sự quan tâm của các doanh nghiệp, dự đoán rằng các ngành công nghiệp này sẽ làm tăng nhu cầu trong tương lai.

Đất công nghiệp là điểm sáng (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Lời khuyên dành cho các nhà đầu tư bất động sản

Khi bước vào hành trình mua nhà, có một số lời khuyên quan trọng mà bạn nên xem xét để đảm bảo quyết định đầu tư của mình là thông minh.

• Nắm vững thông tin thị trường: Việc theo dõi xu hướng giá bất động sản và hiểu rõ về tình hình kinh tế sẽ giúp bạn đưa ra quyết định có kiến thức và cơ sở lý luận.
• Tìm hiểu kỹ về vị trí và quy hoạch: Một vị trí thuận lợi không chỉ giúp cuộc sống hàng ngày mà còn làm tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Đồng thời, việc hiểu rõ về quy hoạch địa phương sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý và đảm bảo tính bền vững của đầu tư.
• Kiểm tra tình trạng pháp lý và giấy tờ liên quan: Đảm bảo rằng bất động sản bạn quan tâm có tất cả các giấy tờ cần thiết, và không có vấn đề pháp lý nào gây rủi ro. Việc này giúp bạn tránh được những phát sinh không mong muốn sau khi giao dịch đã hoàn thành.
• Tận dụng các chính sách hỗ trợ và ưu đãi: Theo dõi những chính sách mới nhất của chính phủ về bất động sản có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí và tối ưu hóa lợi ích từ quyết định đầu tư của mình.

Trong năm 2024, thị trường bất động sản đang trải qua nhiều biến động và cơ hội mới, đặc biệt là trong các phân khúc khác nhau. Nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý rằng, việc nắm bắt thông tin và hiểu rõ về xu hướng thị trường là rất quan trọng để giúp họ đưa ra quyết định đầu tư chín chắn và hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Dự báo thị trường bất động sản sau Tết và lời khuyên khi mua nhà năm 2024

Thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp khác nhau thế nào?