Nhà ở vừa túi tiền có là cách để thị trường bất động sản "ấm lên"?

Nhìn lại sự khủng hoảng bất động sản vào năm 2012, nhà ở vừa túi tiền được coi là “mồi lửa” giúp thị trường phá băng, gia tăng thanh khoản, giải tỏa tâm lý tiêu cực. Sau 12 năm, một lần nữa nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng trở lại với sứ mệnh giúp thị trường bất động sản “ấm lên” như đã từng thực hiện trước đó.

Thực trạng nhu cầu mua nhà ở hiện nay

“Khó khăn” là từ khóa được nhắc đến nhiều đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua. Những vướng mắc về pháp lý, chính sách tín dụng thắt chặt và ảnh hưởng từ biến động kinh tế toàn cầu là nguyên do khiến nguồn cung và giao dịch bất động sản xuống mức thấp kỷ lục.

Trên tình hình đó, những người có thu nhập trung bình rất khó có thể mua được nhà ở đô thị lớn, loại hình nhà ở xã hội lại phát triển rất chậm.

Chị T (TP HCM) làm kế toán cho một công ty may mặc có mức lương 10 triệu đồng/tháng. Chồng chị làm nhân viên kỹ thuật của công ty xây dựng có mức lương 12 triệu đồng/tháng. Tổng thu nhập chỉ đủ để hai vợ chồng trang trải cuộc sống và lo ăn học cho con gái 6 tuổi.

Theo chị T, tối thiểu vợ chồng chị phải có là khoảng 600 triệu đồng thì ngân hàng mới cho vay để mua những căn hộ cũ và rẻ nhất thành phố. Và cho dù có 600 triệu đồng nhưng thu nhập hàng tháng giữ nguyên thì vợ chồng chị cũng không có tiền đóng gốc, lãi hàng tháng cho ngân hàng. Chính vì vậy, giấc mơ sở hữu nhà vẫn rất xa xôi.

Tương tự, anh V.T.T, chuyên viên truyền thông của một công ty nước ngoài có mức thu nhập là 16 triệu đồng/tháng nhưng cũng chưa mua được nhà. Theo anh T, nếu mua nhà ở thời điểm hiện tại thì anh cần vay thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Như vậy, số tiền đóng gốc và lãi ngân hàng hàng tháng sẽ “nuốt trọn” số lương của anh.

Người dân khó mua được nhà trong tình hình khó khăn hiện nay (Nguồn: Báo Tài nguyên và Môi trường)

Trong khi rất nhiều người dân thu nhập thấp và trung bình có nhu cầu mua nhà thì phân khúc nhà ở xã hội lại phát triển ì ạch. Nguyên nhân là do loại hình này gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, bất cập trong những quy định, khó vay ưu đãi và khó xác định đối tượng thụ hưởng chính sách.

Chuyên gia bất động sản - Tiến sĩ Đoàn Văn Bình nhận định, việc tiếp cận vốn vay ưu đãi cho người dân mua nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Hoạt động tín dụng hỗ trợ phân khúc này cũng chưa phát huy tác dụng.

Còn theo bà Trần Lan Anh, đại diện của một doanh nghiệp bất động sản tại quận 12, TP HCM, sở dĩ các doanh nghiệp không mấy mặn mà với nhà ở xã hội là do giá đất tăng quá cao trong khi lợi nhuận làm nhà ở xã hội lại quá thấp. Các cơ chế, chính sách cũng chưa hỗ trợ nhiều cho doanh nghiệp. Chính vì vậy, doanh nghiệp ít tham gia làm nhà ở xã hội mà chỉ tập trung làm nhà ở thương mại.

Nhà ở xã hội phát triển chậm vì không được chú trọng đầu tư (Nguồn: Báo Thanh niên)

Phát triển nhà ở vừa túi tiền

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản tại TP HCM, phát triển nhà ở vừa túi tiền (Affordable Housing) sẽ mở ra cơ hội để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình - cận trung bình, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở trong toàn bộ thị trường.

Trong nhiều năm qua, sự tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm tăng nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung vẫn liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu tăng kể từ năm 2018, khiến tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng.

Cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập lại mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Do đó, phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội để giải quyết tình trạng lệch pha này, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Nhà ở vừa túi tiền sẽ là giải pháp làm ấm thị trường trong thời gian tới (Nguồn: Meey Land)

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực luôn nằm dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng đến 80%, chỉ có 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% còn lại là nhu cầu đầu cơ. Dữ liệu của VARS cũng cho biết, chỉ có khoảng 25% trong nhu cầu mua nhà ở thực có đủ khả năng tài chính để chi trả.

Trước bối cảnh đó, theo VARS, cùng với loại hình nhà ở xã hội thì nhà ở vừa túi tiền sẽ bắt đầu là xu hướng phát triển chính trên thị trường bất động sản giai đoạn sắp tới, bởi phân khúc này xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đa số người dân.

Thế nào là vừa túi tiền?

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện Việt Nam vẫn chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền, nhưng có thể chỉ ra một số đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào tính hợp lý về giá của nhà ở.

Theo đó, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân trong các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư và người vay mua nhà...

Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa với túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, tại các đô thị đặc biệt.

Cũng theo ông Đính, giá nhà ở hợp lý là khi các gia đình có thể cân bằng giữa chi phí mua nhà và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ.

Theo kinh nghiệm đánh giá khả năng chi trả nhà ở nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là khi chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của gia đình. Với một hộ gia đình có mức thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này sẽ tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá khoảng từ 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Tuy nhiên trên thực tế, hiện nay rất khó để phát triển được dự án căn hộ có mức giá từ 2 – 2,5 tỷ đồng. Đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, nhưng khó không có nghĩa là không thể. Nếu cả thị trường cùng chung tay và có các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì nhà ở vừa túi tiền sẽ có cơ hội phát triển, song song cùng với nhà ở xã hội

Cần có các chính sách đồng bộ để nhà ở vừa túi tiền có cơ hội phát triển (Nguồn: Saigon Times)

Trên đây là những phân tích về xu hướng phát triển của nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh thị trường bất động sản im ắng thì loại hình được xem là động lực quan trọng, là điểm sáng góp phần giúp thị trường ấm dần lên trong năm 2024.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Làm thế nào lương 20 triệu/đồng, tiết kiệm được 1 tỷ sau 3 năm để mua nhà?

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà