Nhà ở dưới 2,5 tỷ đồng sẽ là xu hướng mới trong năm 2024?

Bài viết dưới đây sẽ cung cấp một số thông tin về nhà ở dưới 2,5 tỷ đồng và xu hướng nhà ở trong năm 2024 giúp bạn dễ dàng ra quyết định đầu tư.

Cơ hội và thách thức đối với việc mua nhà ở năm 2024

Căn hộ chung cư trên dưới 2 tỷ đồng tại Hà Hội (Nguồn: Grand Sunlake)

Cơ hội

Hệ thống luật, quy định cho thị trường bất động sản đang ngày càng được hoàn thiện, với việc đã thông qua luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản, cùng với dự kiến luật đất đai sẽ được thông qua trong năm 2024. Qua quá trình này, các vấn đề pháp lý liên quan đến các dự án cũng có cơ hội được giải quyết, tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng nguồn cung bất động sản.

Nguồn cung từ thị trường bất động sản sơ cấp đang có nhiều ưu đãi như giảm giá, khuyến mãi và hỗ trợ lộ trình thanh toán từ chủ đầu tư, đồng thời lãi suất vay ngân hàng cũng duy trì ở mức thấp.

Ngoài ra, nguồn cung từ thị trường bất động sản thứ cấp không chỉ có giá hấp dẫn mà còn đủ đa dạng, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua. Việc đầu tư tiền gửi tiết kiệm dài hạn từ 6 đến 12 tháng đã đến kỳ hạn, và nếu tiếp tục gia hạn, lãi suất sẽ giảm, điều này khiến nhà đầu tư đang đối mặt với quyết định rút bớt để chuyển đổi sang các danh mục đầu tư khác.

Hạ tầng đã được đẩy mạnh trong năm vừa qua (năm 2023). Tất nhiên, việc phát triển hạ tầng không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông mà còn gia tăng giá trị cho bất động sản. Bất động sản công nghiệp đang phát triển đồng bộ với nhà ở xã hội, đặc biệt là để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho lực lượng lao động tại các khu vực này.

Thách thức

Sự tin tưởng của các nhà đầu tư đang chuyển hướng. Trong bối cảnh tăng cao của tiền gửi ngân hàng và giảm lãi suất tiết kiệm, những tháng gần đây, nhà đầu tư vẫn đang lựa chọn chiến lược bảo toàn an toàn do thiếu niềm tin vào khả năng phục hồi của thị trường.

Với nền kinh tế đang trải qua giai đoạn khó khăn, hầu hết mọi người đều đối mặt với vấn đề giảm thu nhập, dẫn đến việc giảm lượng tiền tích lũy và hạn chế chi tiêu. Nhà đầu tư cũng đang chú trọng vào việc giữ tiền mặt, tích lũy nhiều hơn là rủi ro đầu tư hay tiêu xài.

Trái ngược với điều này, người mua bất động sản thường phải sử dụng vốn từ hai nguồn: một là từ tích lũy có sẵn và hai là từ nguồn đòn bẩy tài chính (hiếm khi ai mua bất động sản bằng 100% tiền tích lũy). Do đó, ngân sách dành cho bất động sản của họ đang giảm sút đáng kể.

Ví dụ: Để sở hữu một căn nhà trị giá 4 tỷ đồng, kế hoạch của ông A là sử dụng 2 tỷ đồng từ tiền tích lũy và vay thêm 2 tỷ đồng. Trong điều kiện vay, ông phải trả hàng tháng cho ngân hàng số tiền là 28 triệu đồng, và để đảm bảo chi trả này, ông cần thu nhập hàng tháng ít nhất là 50 triệu đồng, trong đó đã bao gồm chi phí sinh hoạt gia đình là 22 triệu đồng.

Tuy nhiên, do tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập của ông giảm xuống chỉ còn 35 triệu đồng. Sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt gia đình, ông chỉ còn 13 triệu đồng để thanh toán cho khoản vay ngân hàng. Đồng thời, lượng tiền tích lũy dự kiến sử dụng giảm xuống chỉ còn 1,5 tỷ đồng.

Do đó, ngân sách tối đa mà ông có thể dành cho việc mua nhà là 1,5 tỷ đồng từ tiền tích lũy và 900 triệu đồng từ khoản vay, tổng cộng là 2,4 tỷ đồng. Hơn nữa, trong tình hình thu nhập giảm sút, quyết định sử dụng toàn bộ 1,5 tỷ đồng tiền tích lũy không dễ dàng, ông có thể giữ lại ít nhất 30% để bảo toàn.

Mặc dù lãi suất vay giảm, nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn, bao gồm định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ, và hồ sơ tín dụng của người vay. Vì vậy, nếu có nhu cầu vay thêm vốn, cần phải làm việc cẩn thận với ngân hàng trước khi quyết định đầu tư.

Ngoài ra, cần phải đánh giá kỹ lưỡng khả năng trả nợ hàng tháng và không nên áp đặt mức trả nợ gần mức thu nhập hàng tháng, tối đa chỉ nên sử dụng 40% thu nhập để thanh toán ngân hàng, phần còn lại để chi phí sinh hoạt và dự phòng. Việc dự trữ ít nhất 6 tháng tiền trả ngân hàng cũng là quan trọng để đối mặt với bất kỳ sụt giảm thu nhập đột ngột nào trong tình hình kinh tế khó khăn.

Nhà ở dưới 2,5 tỷ đồng sẽ là xu hướng mới trong năm 2024? 

Mua nhà riêng diện tích nhỏ dưới 2 tỷ đồng tại TP.HCM (Nguồn: CafeF)

Trong báo cáo "Tổng quan thị trường Bất động sản Việt Nam - Đánh giá năm 2023 và Dự báo năm 2024 – Cơ hội cho ai?", Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đã công bố rằng các dự án nhà ở phân khúc giá vừa túi tiền vẫn nhận được sự chú ý của thị trường, bất kể ở giai đoạn nào. Năm 2024 dự kiến sẽ mang lại nhiều cơ hội hơn cho phân khúc nhà ở dưới 2,5 tỷ đồng/căn vì chi phí đầu vào thấp, tốc độ triển khai nhanh chóng và đối tượng tiếp cận đa dạng.

Đặc biệt, chung cư mini đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư, và cơ quan Nhà nước cũng đang xây dựng khung pháp lý riêng cho loại hình này. "Nhu cầu về chung cư mini đang tăng mạnh tại các đô thị, đặc biệt là từ nhóm Gen Z, người độc thân và gia đình 1 thế hệ" - ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS-FERI, nhấn mạnh.

Để tận dụng những cơ hội này, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện một quá trình tái cấu trúc toàn diện và xây dựng chiến lược phát triển mới hướng vào sự bền vững. Việc này bao gồm việc tái cấu trúc cơ cấu vốn, xử lý nợ xấu, và linh hoạt trong việc định giá bán để tập trung vào thanh khoản. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị các nguồn lực như đất đai, nhân sự, công nghệ... để chủ động nắm bắt cơ hội trong năm mới.

Báo cáo Thị trường bất động sản 2023 của DKRA Việt Nam, vừa được công bố, dự báo rằng nguồn cung căn hộ năm 2024 có thể tăng khoảng 12.000 - 15.000 căn, chủ yếu tập trung tại TP Hồ Chí Minh với khoảng 8.000 - 10.000 căn. Mặc dù có sự hấp dẫn trong phân khúc giá nhà vừa túi tiền, nhưng vẫn có sự khan hiếm, đặc biệt là đối với căn hộ giá dưới 2,5 tỷ đồng/căn.

Cùng lúc đó, phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo tại TP Hồ Chí Minh, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại khu vực Bình Dương và các vùng  lân cận. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong năm 2024, hoặc có thể tăng nhẹ do áp lực từ chi phí đầu vào.

So với năm 2023, dự báo nguồn cung căn hộ năm 2024 tiếp tục đối mặt với sự khan hiếm. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, năm 2023, cả nước có 126 dự án căn hộ sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 22.071 căn), giảm 32% so với năm 2022, được xem là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Nguồn cung này chủ yếu tập trung ở TP Hồ Chí Minh (đặc biệt là khu vực Đông) và Bình Dương. Số căn hộ tiêu thụ đạt khoảng 9.664, chiếm 44% tổng nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022, tập trung chủ yếu ở các dự án tầm trung với mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng và thuận tiện kết nối với trung tâm thành phố.

Mặc dù giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, nhưng các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách chiết khấu như thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,... để thúc đẩy nhu cầu trong thị trường. Trong khi đó, thanh khoản ở phân khúc thứ cấp vẫn ở mức thấp, giá bán thứ cấp giảm khoảng 3% - 8% so với cuối năm 2022, chủ yếu ở các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể tìm hiểu và tham khảo các dự án nhà ở với nhiều loại hình trên website của OneHousing. Bên cạnh đó, công cụ định giá của OneHousing sẽ giúp khách hàng đầu tư một cách an toàn và hiệu quả. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Mua nhà chung sổ đỏ hoặc tiếp tục ở thuê, phương án nào hợp lý hơn?

Các nguyên tắc khi vay tiền mua nhà bạn cần biết