Nhà chưa hoàn công xây dựng có được phép mua bán?

Trong tài chính đầu tư bất động sản, một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý là mua bán nhà chưa hoàn công. Việc không tìm hiểu kỹ về thủ tục nhà hoàn công là gì, diễn ra thế nào và được phép mua bán trong trường hợp nào sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đầu tư sau này. 

Thế nào là nhà hoàn công? 

Thủ tục hoàn công hiện nay vẫn chưa có quy định chính thức về thuật ngữ. Tuy nhiên, thủ tục này có thể hiểu đơn giản là thủ tục nghiệm thu công trình xây dựng hoặc nhà ở nhằm xác nhận các bên thi công và đầu tư đã hoàn thành sau khi được cấp phép. 

Khái niệm về nhà hoàn công (Nguồn: Luật sư X)

Như vậy có thể hiểu, hoàn công chính là bước cuối cùng trong quá trình xây dựng nhà ở. Một khi hoàn tất thủ tục hành chính này thì quyền sở hữu và quyền sử dụng được xác lập trên giấy tờ. 

Hoàn công sẽ thể hiện những sửa đổi về đất đai, công trình nhà ở và quá trình thi công. Đây là thủ tục quan trọng mà bắt buộc chủ đầu tư và bất kỳ chủ sở hữu đất nào khi xây dựng cũng phải thực hiện. 

Có thể thực hiện mua bán nhà chưa hoàn công không?

Dù chưa có thuật ngữ cụ thể nhưng để đảm bảo tính pháp luật, những quy định liên quan về thủ tục hoàn công vẫn được quy định tại Luật Nhà ở 2014. Trong đó ghi rõ tại khoản 1 Điều 118 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau: 

• Phải có Giấy chứng nhận theo pháp luật, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. 
• Nhà ở không được thuộc diện tranh chấp hoặc sở hữu có thời hạn. 
• Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp nhận hành quyết định hành chính. 
• Không thuộc diện bị cơ quan chức năng quyết định thu hồi đất, thông báo giải toà hoặc phá dỡ. 

Không thể thực hiện mua bán nhà chưa hoàn công (Nguồn: Bách Hóa Xanh)

Lưu ý tại các quy định trên, mục thứ hai và ba không áp dụng với trường hợp nhà cho thuê, mua bán trong tương lai. 

Qua đây, có thể thấy nhà ở đủ điều kiện thực hiện giao dịch phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và để sở hữu Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục hoàn công trước đó mới được chính quyền cấp phép. Chính vì vậy, việc mua bán nhà chưa hoàn công xây dựng là không được phép. 

Rủi ro xảy ra khi mua bán nhà chưa hoàn công

Trước những quy định rõ ràng về giao dịch nhà ở, vẫn có một số trường hợp giao bán nhà chưa hoàn công xảy ra khiến người mua dễ gặp phải các rủi ro như sau. 

Tính pháp lý nhà ở

Nếu thực hiện mua bán nhà ở chưa hoàn công, người mua chỉ được phép ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thể chuyển nhượng công trình nhà ở trên mặt đất. Điều đó có nghĩa người mua chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. 

Ngoài ra, có thể bị cơ quan chức năng đánh phạt hoặc yêu cầu tháo dỡ trong trường hợp xây dựng bởi đó là trái phép. Bên cạnh đó, khi quy hoạch diễn ra, người mua chỉ được đền phần giá trị đất còn phần giá trị nhà sẽ không nhận được. 

Thủ tục rườm rà

Trên nguyên tắc, muốn tiến hành xây dựng nhà ở mà chưa hoàn công cần có chữ ký của chủ cũ để tiếp tục. Nếu chủ cũ không hợp tác hoặc định cư nước ngoài, đã mất thì sẽ phát sinh một số vấn đề khác như thừa kế. Do đó, việc hoàn công sẽ trở nên rắc rối hơn và thậm chí không thể hoàn thành được. 

Bên cạnh đó, nếu người mua có ý định vay ngân hàng thế chấp bất động sản thì nhà chưa hoàn công sẽ có mức định giá rất thấp. Điều này gây nên bất tiện cho người vay bởi mức định giá thấp khiến họ không thể vay được số tiền như mong muốn. 

Nhiều thủ tục trong mua bán nhà chưa hoàn công (Nguồn: Tư vấn luật đất đai)

Chịu nhiều khoản phí hơn

Người mua nhà chưa hoàn công sẽ phải chịu các thủ tục hoàn công khác mà chủ sở hữu cũ chưa thực hiện. Đồng thời cũng dễ phải chịu những khoản phí phạt do xây dựng nhà bị quy về trái phép. Trong trường hợp tiến hành thi công thì còn phải chịu thêm khoản phí hoàn trả lại hiện trạng nhà theo giấy phép xây dựng. 

Lời khuyên cho chủ đầu tư khi mua bán nhà hoàn công

Thông qua những rủi ro trên khi thực hiện giao dịch nhà chưa hoàn công, lời khuyên hữu ích dành cho người mua là hãy kiểm tra giấy tờ pháp lý ngôi nhà định mua trước khi giao dịch. 

Bạn có thể yêu cầu chủ cũ đưa ra giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với căn nhà đang bán hoặc tìm đến cơ quan địa phương để thẩm định. 

Còn đối với người bán, nếu ngôi nhà chưa được hoàn công thì hãy tiến hành thủ tục càng sớm càng tốt bởi nó sẽ giúp đôi bên tham gia giao dịch đều đặt được lợi ích mong muốn. 

Trên đây, những thông tin chính về mua bán nhà ở chưa hoàn công đã được chia sẻ đến bạn đọc. Có thể thấy, nhà ở chưa hoàn công sẽ đem lại nhiều rủi ro cho người mua nếu không tìm hiểu kỹ. Chính vì vậy, hãy đảm bảo tính pháp lý của ngôi nhà với chủ sở hữu cũ để dòng tiền tài chính đầu tư được hiệu quả nhất.

Xem thêm

Bạn đã biết cách làm giàu từ quỹ đầu tư chứng khoán?

Đầu tư chứng khoán lần đầu: Chiến lược đầu tư "3 không" là gì?